農村宅基地使用權流轉制度探析
——以北京通州宋莊畫家村農房買賣糾紛案為例

曾紫蓉

(作者單位：華僑大學法學院)

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農村宅基地使用權流轉制度探析

——以北京通州宋莊畫家村農房買賣糾紛案為例

曾紫蓉

北京通州宋莊“畫家村”系列農房買賣糾紛案，曾引起社會廣泛關注。《物權法》中雖專章規定了宅基地使用權，頁確立了農村宅基地使用權的用益物權性質。但是，法律上嚴格限制了農村宅基地使用權的流轉，與城鎮化進程是背道而馳的，也極其不現實。本文從宅基地使用權流轉的合法性、必要性、政策導向性以及土地改革試點工作的最新進展分析了農村宅基地使用權流轉的現實性可操作性，對于探討農村宅基地改革具有重要的意義。

宅基地使用權流轉；可行性；土地改革試點

一、典型案例評析

(一)案情梗概

2002年7月，畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購得通州宋莊村民馬海濤的房屋及院落，并簽署協議。2006年10月，房屋升值，馬海濤起訴李玉蘭，要求撤銷合同，收回房子。原審法院經審理認為，違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。李玉蘭系居民，依法不得買賣農村集體經濟組織成員的住房。馬海濤要求認定買賣合同無效的訴訟請求，理由正當，證據充分，應予支持。后李玉蘭上訴至北京第二中院，法院審理后認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。……