協同辦公地產運營的模式與風險分析

梁軼君

（華東師范大學　商學院，上海　200241）

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協同辦公地產運營的模式與風險分析

梁軼君

（華東師范大學商學院，上海200241）

摘要：隨著第三產業和共享經濟的發展，企業對辦公空間的需求在穩步增加的同時呈現出靈活性和多樣性的特征。在此背景下，協同辦公的新型商業地產模式應運而生。該模式主要為創業企業和專業人士提供具有流動性、互助性和高附加服務的辦公環境，增強企業與各方的聯系。房地產企業作為供應商，則面臨將傳統商業地產轉型為協同地產的種種風險。基于鉆石模型，本文分析得出，在升級改革的過程中供方應當采用數量上由整化零、質量上以零為整的供應策略，并且積極尋求政府、第三方和其他渠道的合作，以應對可能存在的盈利、管理和控制客源等五類風險。

關鍵詞：協同辦公；創業企業；運營；風險

一、引言

在房地產企業提供的所有服務當中，與商業地產相關的辦公空間服務對于國民經濟的發展起著至關重要的作用。辦公空間作為企業活動的載體，是生產性服務活動賴以存在和發展的基本空間、基礎設施。由知識經濟發展帶來的企業數量規模的擴張，極大推動了對辦公空間的潛在需求。20世紀90年代在第三產業興起的背景下，中小企業數量急劇增加。2008年新登記內資企業123.26萬戶，到2014年底，新登記企業365.1萬戶，比2013年增長45.88%。相比之下，辦公空間的實際數量需求卻沒有呈相應的增長勢頭。房地產開發企業辦公樓新開工房屋面積從2008年的2471.95萬平方米增加至2013年的6887.24萬平方米，但每年的增幅呈下降趨勢。辦公樓的供應量與實際需求量不匹配。究其原因，除了經濟環境的影響，也與企業的性質相關。

新興成長的公司越來越多地集中于網絡、移動通訊等信息產業和金融服務業。這些企業對于辦公空間的要求不僅限于基礎的辦公設施和知識收集、積累、修正和交換的業務，而更多地注重多功能的組合，適合靈活互動、交流以及高效經濟的辦公系統。在這一趨勢下，已有不少辦公空間演變為轉型過渡形態，即協同辦公模式：介于標準化的傳統封閉辦公室工作環境和社區化的獨立分離家庭辦公（SOHO）模式之間的共享形式，內涵包括為各種人群或企業提供可分享式的管理，主要服務于知識產業中不同領域的人士在不同專業化程度下的分工協作，不僅表現為辦公室設備的出租，更重要的在于個體集聚下，專業網絡反映出的社會聯系。

2015年以來，僅在上海，新興的協同辦公空間就已超過60家。這引起了學界的重視。在鮮有可參考的學術文獻中，國內外對此的探討多數集中于該模式所帶來的創新和便利，如Pratt（2002）認為這樣的服務是連接技術、空間和人的綜合體，高效的社會空間勞動分工、文化交融滿足了當代“產品空間”的要求。投中研究院表示，這是一種更方便為草根創業者提供成長和服務的開放式生態系統。另一方面，這股來勢洶洶的“第三次辦公浪潮”也引發了對于其負面影響的思考。Moriset（2014）指出這種共享空間的擴張趨勢帶有本地化的表征，因其是以創新地區和城市環境的政策為基礎的，從而不得不思考“共享泡沫”的可能。蔡延青（2015）指出，中國并不能直接照搬國外的聯合辦公模式，因為當前中國現有的新型辦公空間收益很低。

那么，作為提供辦公服務的重要參與者之一，房地產企業在面對這樣的變革局面時，是否能夠審時度勢，以順應潮流，獲得成功，取決于對各方因素的衡量。

二、基于鉆石模型的分析

影響房地產企業發展的因素可以從四個主要方面考慮：需求條件、生產要素、扶持產業以及企業結構。除此之外還有機遇和政府兩大外部變數將會產生不可估量的影響。可以說，當前的共享空間熱反映出辦公空間轉型的大好契機，企業競爭尚處于近乎公平的起步階段，而國家剛剛出臺的萬眾創業，全民創新鼓勵政策更是激發了各界人士對辦公空間的要求。同時，與房地產業相關的金融、建筑等行業也在不斷完善之中。毫無疑問，外部因素是一大利好。因此，轉型的成敗取決于企業內部所擁有的資源以及面臨的市場情況。因此，本文主要從需求和供給兩方面進行探討。

圖1　主要分析框架

1、市場需求條件的改變對辦公服務的影響

從需求角度，主要探討使用需求方，也就是對相關辦公企業而言，辦公空間所必須符合的整體特征。在當前的環境下，即要滿足創新創業企業有別于其他成熟企業的要求。

（1）租賃成本要求低。傳統的產業區位一般是成本驅動的，即受產品成本如交通運輸、地租、勞動力工資、原材料等因素影響，因而其空間結構也受這些因素影響較大，而辦公空間作為一種新興的、特殊的產業空間，其占用土地空間小、產品運輸指向低。即便如此，作為剛剛起步的小微企業而言，也不得不考慮辦公空間的一系列租金和通勤成本對于企業運營的影響。通常情況下單個企業的資本投入不高，因此可承受的租金水平也相當有限。當前寫字樓的平均租金逐年上升，小幅回落，這對相關企業來說是一項不小的負擔。

（2）追求集聚效應。共享共同投入，保持信息和知識的高速流動從而獲取集聚效應是城市辦公空間結構形成和發展的重要影響因素。創新企業也不例外。這些企業的辦公環境對于增強彼此間的交流要求較高，而企業特性又注定了意向性的交流占主要地位，知識外溢和理念融通意味著其辦公空間需要比一般企業擁有更多的社交和孵化等功能性空間。創意作為企業發展的一個重要動力來源，依靠個人力量往往無法形成，更多地需要相互探討，獲得啟發，進而形成完整的構思，最終落地。從一定意義上講，辦公空間是基礎性的前提，空間的布局安排是營造適合交流和思維互通的必要條件。

為了提升動態行為分類模型泛化能力,進一步提高行為識別的準確率,本文借鑒隨機森林的集成學習思想,利用基于內存計算的Spark平臺及該平臺下算法并行且快速迭代的特點,提出了一種多重隨機森林的加權大數投票算法用于人體行為識別。該算法核心思想是以多個優秀的隨機森林模型為基分類器組合而成的多重隨機森林來達到提升隨機森林模型泛化能力的目的。

（3）要素依賴度高。傳統的企業選址理論認為最優區位是地租和運輸成本之和最低的地點，即租金曲線和運輸成本曲線的交匯點，而上述兩條曲線是由企業活動的性質所決定的，因此企業活動的區位選擇是企業活動性質、租金和運輸成本共同作用的結果。數據表明，專業服務業、IT通信業和房地產業占據了上海甲級寫字樓主要需求，低附加值制造業出現由市中心外遷的趨勢。高級寫字樓的租戶結構的演變凸顯了行業向專業化、創新化特性發展。創業企業的辦公空間選擇，往往也與其具備高層次的導向職能和計劃職能有關，這些企業的經營活動需要與外界形成大量的交互關聯，從而形成的開放而非封閉的企業性質要求辦公空間的位于資本、勞動力等要素密集的區域，往往在市中心或科教園區周圍。

（4）便利設施必要但獨立負擔困難。鑒于目標企業還處于成長階段，與主營業務有關的一系列支持服務如法律咨詢、財務分析等尚不完善，單獨聘用專門人才或與相關提供商簽訂長期合作協議成本都過于高昂，因而在起步階段對這些服務的需求只是短期或臨時性的。同樣，對于接待前臺及會議室等設施，如果作為基礎投資加入企業的沉沒成本中，將需要很長的周期才能收到回報。所以，在基本的辦公設施需求之外，創新企業對于便利設施的選擇也應當作為辦公空間的考慮因素之一。

2、房地產企業供應策略

從供給角度，即要求房地產商發揮自身的資源優勢，在融合各方要素的基礎上以充分應對日益變化的需求，獲得最佳的收益，達到雙贏。

（1）供應方式由整向零轉變。當前商業辦公樓的主要供應模式有三種：物業銷售收益模式、混合型收益模式和物業租賃收益模式，三種模式各有側重，但共同點是都要求較大面積的整租或整售，這就導致了供應價格和空置率的居高不下。如前文所述，價格因素是影響需求的重要方面，它同時也對供應者提出了更高的要求。在土地價格持續上漲，建筑成本、人力資本不斷升高，企業財務壓力不斷增大的環境下，要實現持續發展，加快資金的流轉是唯一的渠道。而由價格高而導致的空置率不斷增加，對企業的盈利造成不利的影響，如此反復會產生惡性循環。針對中小企業數量多但規模小的特征，轉變思維方式，從固定辦公轉換成靈活辦公，縮短流動資金的回收期限，才能保證供應商的收益和穩定持續發展。

（2）注重創業資源整合能力。采用銷售或租賃為主導的供應模式，其成功與否考查的是房地產商能否以低價獲取土地或收購物業，同時取得較高的經營性收入或處置性收入。然而這種傳統的方式在面對新興的創業企業時則不盡相同，因創業企業的支付水平不高，并且他們需要的不只是簡單辦公室的物理形態，而是一系列能夠提升企業競爭力的技術、資金、人脈等資源。房地產商除了需要具備營銷能力來吸引目標群體之外，在硬件方面，還要有管理能力整合資源，靈活組合模塊化的辦公空間，從創業者真正的需求出發，以定制的輔導、服務與風險投資相結合，為初創企業提供從資金到資源、咨詢的全方位的專業成長服務。有針對性地對各個零散的客戶提供完整的服務，進行統籌規劃。在這背后，需要房地產商在多個領域的豐富經驗積累，靈活掌握相關信息以及能夠有前瞻性地為客戶創造需求。

（3）定價標準更強調附加值。由于整租和整售的供給模式導致定價較高，超出了起步階段企業的承受能力，那么房地產商在制定適合目標群體的價格標準時，就應當注意到其特殊性。不僅需要以成本和利潤為基礎，還需考慮租戶的期望、流動性以及附加增值服務的可行性，加以權衡以提高物業的出租或出售率。可以預見的是，與目標租戶相匹配的純租金定價必然低于當前整租或整售的價格，此時個性化的附加服務成為確保利潤的關鍵，那么這些異質性服務的定價則成為吸引租戶的手段。處于轉型階段的供應商應把握好租金+附加服務增值的定價標準。

三、實踐與風險

1、實踐

從全國的發展狀況分析，根據業務和形態角度可將轉型具體模式劃分為多種，其中大部分是從非房地產企業的第三方作為發起人，他們通過與地產商或政府的協商，用整租或整購的方式獲取既有辦公樓或工廠等的使用權，再進行改造，一部分空間讓有創業意愿的自由職業者單獨承租較小的辦公位，為其提供開放的共享交流平臺；另一部分則招募具有發展潛力的創業團隊入駐，除去日常基本辦公外，部分或完整地提供包括創業培訓、投融資對接、商業模式構建、團隊融合、政策申請、工商注冊、法律財務和媒體資訊等服務。直接由房地產企業發起的占比較少，比較著名的有SOHO3Q，其與前面提及的第三方模式唯一的不同之處就在于省去了獲取辦公樓的環節，其本質是將整個培育成功企業的過程納入房地產企業經營表內，將辦公空間的增值過程與對創業企業的投資回報過程相融合，形成擴大的封閉價值鏈。具體來說，不管是房地產企業還是其他機構，在被視為統一的辦公空間供應商角度時，轉型階段的辦公服務都具備開放和互助、結合與便利的特征。

（1）開放與互助。面向所有公眾群體開放，以創業型人才為主，采取部分服務免費、部分收費，或者會員服務制度，為創業者提供相對較低成本的成長環境；通過沙龍、訓練營、培訓、大賽等活動促進創業者之間的交流和圈子的建立，共同的辦公環境能夠促進創業者之間的互幫互助、相互啟發、資源共享，達到協同進步的目的，通過“聚合”產生“聚變”的效應。

（2）結合與便利。團隊與人才結合，創新與創業結合，線上與線下結合，孵化與投資結合。通過提供場地、舉辦活動，方便創業者進行產品展示、觀點分享和項目路演等。此外，還向初創企業提供其在萌芽期和成長期的便利，比如金融服務、工商注冊、法律法務、補貼政策申請等，幫助其健康而快速地成長。

2、潛在風險

（1）盈利風險。對于房地產企業而言，維持辦公空間的持續盈利是首要問題。在基礎運營收入方面，分散的客戶數量，異質性的客戶群體，前后交錯、長短不一的租賃時間都不利于租金和配套服務收費來源的穩定，而對種子企業的隱形投資回報期長，對短期資本運營要求較高；在成本方面，合理篩選和扶持具有發展前景的創業團隊，需要理性和經驗，一旦決定對目標進行孵化，就要求資金的大量投入和人員的長期配合，同時，最終項目的成功與否，只有在進入市場才能驗證，一旦失敗，期間的各項人力資本支出、整租支出等就成為沉沒成本。

（2）管理風險。基于盈利風險可以發現，往往只有承租人和創業企業在數量上累積、形成規模效應時，才能緩解盈利方面的壓力。如前文所述，這對房地產企業整合資源、協調安排的管理能力提出了要求。受企業本身的人力財力等因素影響，辦公空間的原始提供面積就決定了初期可容納辦公的規模，再加上管理團隊認知水平的局限，很有可能無法應對日益龐大的客戶群體。比如，租位的使用。因為租戶的使用時點不一致，則85%的辦公空間實際上可以供應120%的企業，那么企業在最大化利潤的出租率就超過100%，這就要求管理方配備完善的后臺系統。另外，從客戶特性分析，初創企業在形成創意想法時需要的是基礎辦公設施和溝通共享平臺，通過開放的環境自由地與相似背景的企業或員工交流，而成長后則更迫切地需要專業的公司發展指導，對保護自身商業機密更為謹慎，因此辦公空間也相對封閉。如果無法妥善地針對不同規模的企業作出安排，將導致整體布局的混亂，不僅會使創業企業錯失發展良機，最終也會影響房地產企業的名聲和信譽，進而轉型失敗。

（3）用戶來源。在新型辦公空間較早興起的歐美國家，有更多的人從事著自由職業，包括獨立合同工、兼職工和臨時工等。根據統計，在美國有5300萬人從事自由職業，占總工作人口的34%。只有在如此高的自由人口比例下，方能催生新興發展的辦公模式。事實證明，在協同辦公空間的主要用戶中，自由職業占比最大，同時也是最忠誠的用戶。由于其數量眾多，為空間的收入奠定了穩定的基礎。然而，我國的現實情況卻與之相異，由于第三產業尚不及發達國家的發展程度，與第三產業相關的自由職業者只能在北上廣深等一線或二線城市聚集。這對于政府支持下蓬勃興起的協同辦公市場來說是一種挑戰，也注定了我國的聯合辦公之路將無法照搬國外經驗。當前我國的主流客群分布于創業企業和成熟企業的雇員之中，而二者的性質又大相徑庭，如何在保留原有客群的基礎上吸引更多人的青睞，這不僅是地產企業自身運營能力的問題，更與經濟發展階段、產業結構調整的宏觀格局有關。圖2顯示了我國與國外主要客群的分布與相應的盈利貢獻度。

圖2　協同地產各選擇人群多樣性度與盈利性貢獻度組合

（4）定位風險。辦公室服務的同質化是轉型過程應避免的問題。根據國際著名辦公空間期刊Deskmag統計，在2010年，全球共享辦公空間供應面積為82000m2，2014年已達到1603000m2，可見，辦公空間的轉型已經初具規模。如果房地產企業要占據一席之地，必須要根據自身特色，擴大目標企業群體，開辟細分市場，找準發展定位并形成專業化的風格和品牌。結合所在區域位置和資源特點，準確定位服務企業屬性及規模，匹配協同辦公空間真正的客群。這不僅在于針對不同性質的企業應提供不同的服務，還在于應打造有別于其他供應商的差異化服務。對成功轉型企業的模仿可以作為初期的嘗試，但照搬無法長久，因為在位企業的競爭優勢并不一定能夠復制，一旦失敗，就會失去市場。

（5）過度擴張。在全民創業、萬眾創新的號召下，國內創業咖啡、孵化器等不斷涌現，截至2015年4月，國家科技部認證的創業孵化器超過了約1600家。到2013年，上海登記在案的創業苗圃累計59家，孵化器累計101家，專業孵化器70家，在孵企業4087家，新型孵化器組織發展迅速，服務模式日益多元化。短期內各地先后出臺相關政策鼓勵創業空間的建立，政府引導及優惠補貼往往帶來企業的逐利行為，一時間各類主體紛紛進入創業扶持市場，集中上市形成市場井噴，最終很有可能因無法“招創引智”淪為普通辦公場所。另一方面，越來越多的產業園區和傳統孵化器開始涉足眾創空間，個別傳統孵化器為搏人眼球，促進招商，改頭換面，擾亂了傳統孵化器與眾創空間之間的關系。此外，某些房地產商也加入“眾創空間”的建設中。不能排除會有一些企業和個人借眾創空間之名，搶占中心城區優質物業資產，引發不良商務模式。

四、規避風險的建議

有關統計顯示，截止到2014年，在全球已有的第三方發起的辦公空間中，只有40%處于盈利狀態，72%在兩年的運營之后才轉虧為盈，這表明盡管新興市場潛力巨大，但已有模式還存在較大缺陷，轉型還有待長期的探索和驗證。房地產企業在辦公空間的前期準備、建造等物質形態提供方面，具備先天的優勢；在為入駐企業提供配套服務、后續成長方面，經驗不足。因此，要想縮短成本回收周期，實現盈利，房地產企業就應與產業上下游的相關利益方合作，專業化分工，彌補價值鏈的欠缺部分，增強發展優勢。

1、與潛在相關利益方合作

（1）第三方運營商合作。當原有的辦公樓存量較大，傳統租賃方式無法有效降低空置率時，為了更好地打開市場，房地產企業可以采取與第三方運營商合作的方式，共同承擔辦公樓成本，共享租金和增值服務收益。通過標準的租約合同達成協議，最大程度減少菜單成本損失，改變表現不佳資產的財務回報。

（2）與政府合作。實際上，地方政府對于創業的支持力度向來不減，這一方面是出于貫徹國家政策的考慮，另一方面也一定程度上拉動了地方經濟，形成了新的經濟增長點，緩解就業壓力。然而現實生活中，單靠政府扶持的高新產業、創業園沒有形成規模，還處在各自為政的狀態，知名度不高，創業者的潛力還有待發掘。房地產企業可以尋求與政府的合作，在開發階段，通過折扣價獲取土地資源或廢舊廠房，統籌規劃，為創業企業提供辦公空間；在后續一體化的服務階段，可以邀請相關政府單位長駐，為創業人員解讀政策，節約辦事流程。利用政策優惠，減輕房地產商的稅負同時，還能夠減少創業企業的交易成本，吸引更多潛在客戶，讓供求方雙贏。

2、擴大融資渠道

房地產企業迫于本身的資金壓力，要提高收益、降低風險，必須提高融資效率。在傳統的融資領域，可以與介入銀行系統的小微企業貸款合作，政府部門補貼扶持；在新興的投資方式下，引入天使投資等合作伙伴，共同扶持種子企業，或者利用物業使用權、產權來置換創業公司的股權，提升相關企業的價值。充分利用互聯網金融以及眾籌平臺，廣泛地吸收閑置資金，形成風險共擔，盈利共享的模式，化解盈利危機。

房地產企業面臨市場壓力和新形式沖擊的轉型，總的方向上就是要從開發商模式轉向持有運營，從單一的租售贏利轉向創業服務和客戶資源的深度挖掘。就其行業來說，房地產是除了金融之外，唯一能與所有行業發生關聯的領域，任何一家企業都不可能脫離物業干系而懸空存在。所以，現在快速升溫的房地產與創業結合的模式對于轉型期的企業來說不失為一種可選之道。

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（責任編輯：胡婉君）