房地產業發展影響因素的實證分析——以武漢市為例

劉晴

（中南財經政法大學金融學院，湖北武漢430073）

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房地產業發展影響因素的實證分析——以武漢市為例

劉晴

（中南財經政法大學金融學院，湖北武漢430073）

摘要：文章利用武漢市2000—2013年房地產業相關數據，通過建立多元回歸模型對武漢市房地產業的發展影響因素進行理論與實證分析。研究發現：城市化水平、工業化水平、經濟發展水平、區域開發度、住房消費需求水平以及政府投資支出對武漢房地產業的發展均存在顯著的正相關關系。其中，城市化水平對房地產業的發展的推動作用最為顯著，其次是政府投資支出水平。而第二產業在其他條件的約束情況下，可能抑制房地產業的發展。因此，推進城市化水平以及提高政府投資支出能有效加速房地產業的發展；同時也要實現第二產業與第三產業的無縫對接。

關鍵詞：房地產業；影響因素；回歸分析

一、引言

隨著我國經濟的快速發展，產業結構不斷調整，各地區也出現了第二產業向第三產業升級與轉型的態勢。房地產業也是在此背景下快速發展，房地產業逐漸成為地區經濟發展的重要支柱。房地產業通過與相關產業的聯動有效帶動了經濟的發展，也逐漸成為經濟發展新的增長點。武漢作為我國中部地區重要的副省級城市，是我國重要的人口流入地與產業發展區。伴隨著人口的快速增長，住房的需求逐步提升，房地產業發展的合理化成為影響武漢乃至湖北地區經濟可持續發展的重要因素。因此，關注地區的房地產業發展影響因素，厘清其發展的基本經濟面顯得尤為重要。

一般而言，房地產業是以房地產開發與經營的綜合性產業，具備一定的杠桿效應。房地產業作為第三產業的重要組成部分，也受到了學者的廣泛關注，對其研究也越來越深化與多元化。目前學術界對房地產業發展的相關研究基本圍繞省級數據的研究，對市級的房地產業發展的影響因素研究較少，且大多集中在發展現狀與對策層面。本文在已有研究的基礎上，利用多元回歸模型，對武漢市2000—2013年的房地產業相關數據，分析了武漢房地產業發展的影響因素，并根據實證結果提出了相關建議，以期促進房地產業的可持續發展。

二、房地產業發展的影響因素分析

本文根據相關文獻以及數據的可得性，選取了經濟發展水平、城市化水平、工業化水平、區域開放度、住房消費需求水平以及政府的投資支出作為武漢房地產業發展的影響影響因素進行研究，其主要原因在于以下幾個方面。

1、城市化水平

城市是房地產業發展的基本空間載體，也與房地產業的健康發展有著重要聯系。隨著城市化的進一步發展，城市人口的聚集加上各項基礎設施的不斷完善，在此背景下，人口的增加刺激對房地的需求增長，而基礎設施的完善也將為房地產業的快速發展提高基礎與平臺。此外，城市化的推進必然帶來資源的集合以及不斷整合，并不斷吸引外來人才以及先進技術，從而加快房地產業的發展，因此城市化水平可以作為影響房地產業發展的因素之一。本文選取城鎮人口比重表示城市化水平。

2、經濟發展水平

地方房地產業的快速發展與地方經濟的發展水平息息相關，從大量經驗和數據研究來看，房地產業的發展會隨著國民經濟的增加而增加。因為經濟的增長必然會刺激并拉動對住房的需求，也只有在經濟發展水平提高的基礎上，對住房的剛需或投資性需求才能有與之匹配的支付能力。本文試圖用地區生產總值（GDP）來反映地區的經濟發展水平，進而考察其與房地產業發展間的互動關系。

3、工業化水平

在早期由于社會經濟發展水平較低，人們的支付能力較弱和住房建設進程較慢，導致其住房需求層次較低，居住環境僅限于擁有較小面積的住房或較差的居住質量。但隨著社會的進步，人們生活水平的提高，對于住房的需求也在產生著結構性的變化，由小面積住房向大面積住房，甚至個性化、多元化住房需求轉移。因此，直觀面上來看，工業化水平的提高能刺激房地產業需求并逐漸影響房地產業的發展水平。工業化程度越高，對房地產業的建設質量要求也越高。本文用第二產業產值增加值表示工業化的相對發展程度。

4、區域開放度

區域之間對外開放是房地產業的快速發展的重要背景之一。對外開放也是影響房地產業發展的顯著影響因素。開放度的提高，一方面能有效帶動地區經濟發展，刺激本地產品消費甚至帶動就業；另一方面，也可以吸引更多的外來資本進行投資建設。外來投資規模的擴大，不僅為房地產業發展提供資金支持，同時也能帶來先進的管理知識和技術，提高地區房地產業的創新能力與核心競爭力。本研究選取區域實際利用外資情況來反映武漢的區域開放度。

5、住房消費需求水平

人們在滿足了最基本的住房需求之后，在外在條件允許的前提下，必然會向著更高級需求實現遞升。隨著收入的不斷提高，人們的住房支付能力的提高，投資意識也逐漸強烈，為滿足其居住或投資需要，越來越多的收入比例將用于住房。根據中國家庭金融調查與研究中心2014年的數據可知，城市家庭住房資產占總資產比例達到65%。人均收入可支配收入水平的高低也就決定了其能購買住房的水平。支配水平越高，用于房地產業的支出也將可能得到同步提高。因此，消費水平與房地產業聯系緊密，可以用城鎮居民人均可支配收入來反映對房地產業的需求水平。

6、政府投資支出

房地產業的發展離不開政府支持，包括相關政策的激勵以及資金面上的投入。由于地方財政支出的預算在很大程度上對基礎建設、文化娛樂、教育、醫療衛生等領域有著巨大的作用，這些領域的投資也將反哺相關行業，例如房地產業等。因此地方政府財政支出對房地產業的發展有著潛在的影響。本文選取政府的地方財政支出作為政府投資支出的指標。

綜上所述，本文所選取的房地產業發展影響因素指標見表1。

表1房地產業發展影響因素匯總

三、模型建立與計算結果分析

1、模型構建

本文利用多元回歸分析方法對武漢房地產業發展的影響因素進行分析。在被解釋變量上，擬以房地產業的生產總值Y為因變量，代表武漢房地產業的發展現狀；在解釋變量上，以上述所提到的房地產業發展影響因素指標作為自變量，以此構建武漢房地產業發展影響因素的實證分析模型。具體模型公式如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X41+β5X42+β6X5+β7X6+β8X7+ε

（1）

其中，Y表示為武漢市房地產業生產總值，X1為地區生產總值（GDP），X2為城市化水平，即用城鎮人口比重表示，X3為第二產業增加值，X4為區域開放程度，由實際利用外資情況（X41）與進出口總額（X42）兩個變量表示，X5為城鎮居民可支配收入，X6為地方財政支出，β0—β8為相關系數，ε為隨機誤差項。

2、數據來源

考慮到數據的統一口徑及其可得性，本文選取的數據主要來源于2001—2014年的《武漢市統計年鑒》。其中，房地產業生產總值，經濟發展水平，城鎮居民可支配收入，政府投資支出，區域開放度均直接來源于武漢各年的統計年鑒。第二產業增加值是由后一年第二產業總值相減于前一年的數據所得，城鎮人口比重則是由城鎮人口與常住人口之間的比值獲得。

3、數據處理與檢驗結果

基于數據的特征，為了更好地進行數據分析，盡量減少異方差現象的情況，并且更加符合正態分布，本文對收集的數據進行了對數處理。由此，公式（1）具體的回歸方程表示為：

根據本文所搜集的2000—3013年的武漢統計數據，對所有的自變量指標分別與房地產業生產總值建立一元回歸模型后，均通過顯著性檢驗，并呈現正相關性。但是通過初步的統計分析可知，本文所選擇變量之間存在著一定的多重共線性，對整個方程進行回歸的結果并不理想。尤其是城鎮居民可支配收入、第二產業增加值、地方生產總值、進出口總額和地方財政支出之間具有顯著的相關性。因為這些變量本身就是與地區生產總值的組成部分，對其有著拉動作用；同時，地區經濟的增長反過來也將促進相關變量的提升。若將過多具有多重共線性因素的變量納入到回歸方程中，回歸結果的可靠性將會被削弱。因此，本文通過逐步回歸的方法及其結果，最后選取了地方財政支出、第二產業增加值、城市化水平三個變量作為影響武漢房地產業發展的主要因素。

由2001—2014年的統計數據可知，利用stata13軟件，通過回歸分析得到結果如表3。

表3回歸模型檢驗結果匯總

由表3可知，回歸方程的相關系數R為0.986，調整過后的R平方為0.982，其相關系數將近為1，意味著模型的擬合優度較高。同時模型的F=231.10，顯著性水平P=0.000＜0.05，表明所選取的變量的t值均在5%顯著性水平下顯著，同時，回歸結果較為顯著，所選指標與房地產業的發展之間存在顯著的線性關系。

表4回歸方程結果

根據表4可得如下回歸方程：

由公式（3）可知，選取的三個變量通過回歸所得到的t值均在5%的水平下顯著，表明各變量之間存在顯著相關性，并且選取的指標能較好的解釋對武漢房地產業發展的影響。其中，城市化水平，政府投資支出與房地產業生產總值呈現正相關關系，系數分別是13.475和0.671。具體可解釋為當其他情況不變的情況下，城市化水平或政府投資支出每增加1%時，武漢市房地產業的生產總值分別將增加13.48%或0.67%。由此可知，城市化水平的相關系較大，因而對武漢房地產業生產總值的增加具有更為明顯的推進作用。第二產業增加值在公式（3）中與房地產業生產總值呈現負相關關系，在城市化水平與政府投資支出不變的情況下，武漢市第二產業增加值每增加1%，其房地產業生產總值減少0.39%。

四、結論與建議

由上述研究結果可知，城市化水平與政府投資支出與房地產業生產總值成正相關，與預期結果一致。其中，城市化水平對房地產業的發展影響尤為重要。城市化水平的提高，為武漢市房地產業的發展提供了強有力的支撐。同時，政府投資的不斷增加，為武漢房地產業的發展帶來了顯著的促進作用。此外，城鎮居民可支配收入、區域開發程度以及地區經濟增長對房地產業的發展也具有明顯的促進作用。武漢市第二產業增加值對武漢房地產業發展的影響具體可理解為：一般而言，第二產業增加值的提高能促進房地產業生產總值的提高，因此在將第二產業增加值與房地產業生產總值進行一元回歸時，表現為正相關關系，與預期結果一致。但因為第二產業與第三產業并未很好實現有效銜接，第二產業的增加有可能減少了第三產業的投資，進而對房地產業的發展產生抑制。綜上所述，本文提出以下建議。

第一，推進城市化進程，保持房地產業的健康穩定發展。伴隨著武漢城市化進程的不斷推進，房地產業作為城市化與產業結構轉變的突破口，依然是優化產業結構的重要選擇之一。從未來相當長的一段時間來看，城市化的發展也將推動與優化房地產業的發展與轉型，因此需要將城市化與房地產業兩者有機結合并協調發展，以促使房地產業的良性循環發展。

第二，完善政府投資結構，在房地產業發展過熱期間，在適當時期內可以提高第二產業的支出以平抑房地產業的過快發展。若房地產業逐漸出現萎縮并影響地區經濟發展時，則應適當降低第二產業的投資支出以加大第三產業的投資。由于房地產業屬于先導性與基礎性產業，因此無論發展第二產業或第三產業都需要房地產業的率先發展。政府的投資支出應該增加第二產業與第三產業之間的匹配度，實現其無縫對接。

第三，擴大區域開發程度，優化產業結構。房地產業的發展作為未來城市經濟發展不可或缺的一部分，是拉動內需、促進經濟發展的重要引擎。為實現其持續發展，需要打破地區之間的壟斷性所造成的壁壘，積極引入外資進入房地產業，并不斷促進其形成規模經濟。優化外商與本地企業之間的協作共贏格局，并形成產業之間的互補以滿足居民的住房需求。

參考文獻

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（責任編輯：柯秋萍）