房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究

劉君麗

摘要：對于房地產企業來說，房地產投資比較大，在土地增值稅納稅之前，充分地理解相關的稅收優惠政策等，為企業的管理、投資等提供科學的依據，在合法在情況下有效降低企業的稅收支出，對于提高企業的資金利用效率具有重要的幫助。土地增值稅稅收籌劃和清算能夠幫助合理地降低房地產企業的支出，因此應當加強其籌劃和清算技巧的研究。

關鍵詞：房地產 土地增值稅 籌劃

土地增值稅是對轉讓房地產所得到的增值額度而征收的稅，對象是在有償轉讓的國有土地使用權以及建筑物等的單位和個人等。對于房地產企業來說，土地增值稅是其稅收支出的重要組成部分。對于企業來說，通過稅收籌劃，能夠在法律法規的相關規定下，提出符合企業經濟利益最大化的納稅方案，是企業稅收管理的重要內容。通過合理地籌劃增值稅稅收，能夠有效提高企業的財務管理水平，對于提高企業的市場競爭力具有重要的意義。

一、房地產企業土地增值稅籌劃的意義

（一）有利于完善稅收法律

目前我國在土地增值稅征收方面還沒有形成正式的法律，通過相關的政策、條例等形式進行，但是仍然存在一些不完善的地方。例如土體增值額的計算方法不科學，減免稅條例不規范，稅率設置不合理等。稅收籌劃是對現有的土地增值稅稅收政策進行研究和應用，從而能夠了解和發現稅收政策中的不合理之處，為完善我國的土地增值稅政策提供良好的建議和依據，最終完善我國的稅收法規。同時也能夠完善相關稅收的相關法律，使相關的法律相互協調，最終形成一個整體。

（二）有利于宏觀調控

房地產作為我國經濟的重要組成部分，對于國民經濟的發展具有重要的影響。加強房地產宏觀調控，有利于促進我國經濟的發展。稅收政策作為宏觀調控中的重要措施，對于房地產行業的發展具有重要的引導和激勵作用。例如房地產企業可以根據土地增值稅的相關優惠政策等，進行投資和開發，從而減少企業的經濟負擔，有利于實現企業利益的最大化。稅收政策還有利于國家進行產業結構調整，實現市場資源的優化配置，最終實現宏觀調控的目標，促進經濟的發展。

（三）能夠提高房地產企業的收益

稅收籌劃能夠幫助財務人員深刻地理解土地增值稅的相關政策；對于稅收籌劃來說，其本身比較復雜，為了保證稅收籌劃的順利進行，也應當嚴格地按照相關的規定進行，從而加強企業的財務核算等。通過進行土地增值稅稅收籌劃，不僅提高了企業的納稅意識，也提高了企業的財務管理水平，從而提高了企業的經濟效益。對于房地產企業來說，在成本、收入等條件一定的情況下，納稅金額與稅前利潤之間是彼消此長的關系。通過加強相關的研究，能夠幫助企業采取合理的避稅措施來降低企業的納稅金額，對于提高企業的經濟效益具有重要的促進作用。

二、土地增值稅籌劃和清算技巧研究

（一）充分利用稅收優惠政策

土地增值稅在稅率方面應用了累進稅率的方式，根據納稅人增值率的不同而選擇相應的稅率。在土地增值稅稅收優惠政策中，明確地規定了可以免于征收的相關條件，例如增值率20%是一個重要的門檻。當增值率超過20%時，就不能進行免稅。對于普通住宅來說，可以在稅收優惠政策下進行稅收籌劃。例如對于某住宅項目來說，可以通過稅收籌劃合理地降低銷售價格，不僅不會極低企業的稅前利潤，還可能實現稅前稅前的增加，這主要是在不同的籌劃方法中，減少土地增值稅額不同。這種特殊的稅收優惠政策為房地產企業土地增值稅稅收籌劃提供了空間，因此在籌劃的過程中應當合理地應用。在籌劃的過程中，應當明確其使用條件，例如建筑必須是符合普通標準的居民住宅，在出售房屋時的增值額扣除項目金額的比例應當低于20%。當企業房地產項目屬于混合項目時，應當分開計算其增值額，否則不能享受相關的稅收優惠。

（二）合理選擇清算的時機

目前國家在土地增值稅征收的過程中，采取了預征的辦法，通過選擇合理的預征率，在項目結算之后進行土地增值稅清算的方式。房地產企業在取得預售資質得到的銷售收入按照一定的預征率繳納土地增值稅，在項目滿足增值稅清算條件時再進行匯算清繳。目前我國地方各級政府在土地增值稅預征率規定方面存在比較大的差異，在進行土地增值稅預征時，當應納稅額大于清算時的應納稅額時，應當盡早進行清算；當土地增值稅預征應納稅額小于土地增值稅清算應納稅額時，應當推遲清算。在具體的籌劃過程中，企業應當對房地產項目的清算時間進行選擇，當土地增值率小于土地增值率的平衡點時要早些進行清算；反之，應當推遲清算。土地增長率越高，清算的應納稅額大于預征稅額，應當推遲進行清算。在籌劃清算時間時，應當在項目達到清算條件之前，只有這樣才能提高企業在清算時間上的自主性，合理地維護企業的利益。

（三）合理確定可扣除項目金額

土地增值額和土地增值稅應納稅額的確定，都與扣除項目金額具有密切的關系。通過合理地確定可扣除項目的金額，能夠有效減少土地增值稅稅收。通過稅收籌劃，能夠有效增加稅前利潤；雖然在籌劃的過程中，可能出現扣除項目金額增加的情況，但是由于整體稅收利潤比較大，仍然達到了籌劃的目標。對于可扣除項目金額來說，應當根據企業的實際情況，選擇合適的金額，實現稅前利潤的最大化，達到稅收籌劃的目標。

三、結束語

對于房地產來說，其投資周期長，資金密度比較高，特別是隨著土地增值稅清算政策的實施，為了提高企業的避稅能力，減輕企業的稅負，提高企業資金的利用效率，應當加強對土地增值稅稅收籌劃和清算方法的研究。由于土地增值稅籌劃涉及到了房地產開發的不同階段，對于企業財務管理來說，應當制定合理的籌劃控制目標，為企業的管理和決策提供科學性的依據，最終減少企業資金的壓力，提高企業的經濟效益。

參考文獻：

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