做好房地產經營管理具體措施淺析

朱麗夏

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做好房地產經營管理具體措施淺析

朱麗夏

安徽財貿職業學院

摘 要：目前來看，我國的房地產管理的過程中，面臨最大的問題就是資金的大量積壓，在房地產發展的過程中，沒有實現對資金的有效利用和管理，不僅對相關的各個產業的協調和組織造成了困難，還不利于長期的房地產項目的有序發展。所以，在未來房地產的發展過程中，有關部門應加強對現有的房產管理經驗的總結，根據房地產發展和運行的規律，實現對新的管理策略的制定，以更好的實現對房地產項目的組織。

關鍵詞：房地產；經營管理；發展

前言：房地產經營的含義有狹義和廣義的分別。一般來說是指房地產商在國有土地上進行房屋建設，對所建區域進行銷售、租賃等一系列管理活動，從更廣的范圍來說，還包含房屋的信托、交換、維修和裝飾等，經營活動的范圍包含了整個房屋建筑產品的生產流通環節。目前，國內的房地產經營管理并不完善，和國外先進的、科學的管理體系相比，還存在很大差距，因此，處理好國內房地產的經營管理問題，對整個行業的長遠發展具有深遠影響，同時也能帶動如鋼鐵、工程機械等相關產業的發展。 隨著我國的房地產項目的增多，房地產企業的不斷擴大，為了更好的實現房地產項目的開發和管理，就必須要加強對其經營管理過程中的組織形式的完善。這就需要房地產在發展的過程中能夠以先進的管理技術措施來滿足社會發展的需求。

一、項目管理應回避的風險

加強開發項目的經營管理，保證項目目的目標的實現，實現企業穩步發展的關鍵過程要注意回避以下風險。

1 項目的定位風險和投資支持能力風險

項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的指導項目決策。項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾是對企業資金籌措和融資能力過高地估計，沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的經濟環境把握的不準，成本過程控制嚴重失控等突發性事件的原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險。

2項目建設的創新和風險政策風險

隨著國家對房地產項目的嚴控大環境的來臨，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的這種情形下，為了服務目的追求項目與周邊項目的差異性，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的創新也是極具風險的更何況正常地創新本身就是有風險的。政策風險多發生在政策的不連續性、突變性和漏洞的存在對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律和法規，掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。

3提高項目管理人員素質，科學實施項目管理

要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用信息管理的方法，進行全方位的網絡管理。

二 新形勢下搞好房地產業經營，加強管理具體措施

1.高效的物業管理

當今世界已進入高科技時代，物業管理要創一流水平，體現一流質量，實現現代化管理勢在必行。物業管理的開展需要一大批高素質的復合型人才來實現現代化的管理。由企業遵循市場辦事，在竟爭求生存，求發展。在市場競爭下完善自己，培養企業生存和發展的能力，尋找適應市場機制的經營方法，按照企業制度的要求，對各級房管部門所屬的物業管理企業盡快改制，對開發單位和其他單位所屬的物業管理企業，市房管部門也要加大指導力度。搞好住宅小區的管理和服務，首先要有一支素質優良、管理和服務水平較高的員工隊伍，這是完成所擔負使命的重要條件。所以物業管理公司應始終把加強管理隊伍建設作為一項基礎工程來抓。

2.市場營銷管理

促銷不僅可以推動交易的達成，而且還能促使一些潛在顧客認知到某種需求，進而轉化為現實購買。傳統的促銷策略包括人員推銷、廣告、銷售推廣和宣傳。房地產企業在進行傳統的項目推廣時，通常都是在各種媒體上大做廣告，或報紙或電視或廣播或路牌或現場包裝，其實種種努力都是為一個目的，就是將項目的信息傳遞給潛在購房者。作為一種雙向溝通渠道，最大優勢是可以實現溝通雙方突破時空限制直接進行交流，而且簡單、高效和費用低廉。因此，基于網絡開展的各種促銷活動往往有意想不到的效果。在上網已逐漸成為人們生活中必不可少的一部分時，通過網絡把項目信息準確、及時、形式豐富的傳遞給潛在購房者，已逐漸被開發商認可并有迅速發展之勢。

3.新形勢下房地產的綠色經營管理體系結構發展

房地產綠色經營管理的體系結構是房地產綠色經營管理的目標、管理實施對象、技術要求以及對于企業綠色化發展支撐體系的多方面的集合。 這樣的體系結構，應該能夠為房地產綠色經營提供多方位的發展視覺和發展模式，具體說來主要有：

3.1 房地產綠色經營管理的目標

房地產綠色經營管理的目標是經濟效益和社會效益、環境效益的協調優化組合，更為重要的是在整個房地產經營管理過程中， 要求房地產經營管理中對環境的負作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。

3.2 房地產綠色經營管理的對象

房地產綠色經營管理的對象涉及到包括整個項目生命周期的各個行為主體部分，包括土地供應主體、材料供應主體、規劃設計主體、施工主體、市場營銷主體，也包括消費主體以及物流主體等。這就要求房地產企業不但要在一些關鍵節點制定嚴格的環境管理標準，而且要在管理的各個環節包括最終用戶，也必須遵守同樣的環境管理標準，才能使整個房地產綠色經營管理的目標得以實現。

3.3 房地產綠色經營管理的專題技術

房地產綠色經營管理的專題技術是采用系統工程的觀點，綜合分析整個房地產項目管理從購買土地到項目終結以及回收處理的全過程中，各個環節的環境以及資源的技術處理問題。涉及到綠色征地、綠色采購、綠色規劃、綠色建筑、綠色營銷、綠色物流、綠色消費以及綠色回收處理等。

四、結束語

隨著越來越多的國外企業投資中國，將為中國的房地產市場增加需求動力。需求的增加、競爭的加劇，使得房地產質量在一定程度提高。我國的房地產營銷仍停留在產品觀念上。隨著房地產的發展，將積累越來越多的經驗，讓房地產業的發展邁上一個新的臺階。

參考文獻：

［1］范恒森.企業資本擴張中的并購策略。1998 ：28～29

［2］賈福清，李雙俠.企業集團資本擴張途徑分析.2000：22～23