房價(jià)影響去庫存與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整

紀(jì)綱

只要寬松貨幣信貸政策不改變，即使價(jià)格已偏離基本面，一線城市房價(jià)仍會(huì)居高不下，但瘋漲態(tài)勢不可能維系。

中國現(xiàn)階段房地產(chǎn)的走勢基本取決于貨幣政策，近期的貨幣政策走向在進(jìn)一步“利好”房市，可以說，寬松的貨幣政策與信貸環(huán)境是本輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲的關(guān)鍵推手。

前期的貨幣超發(fā)以及2015年多次降息降準(zhǔn)帶來了大量流動(dòng)性，然而資金并未如愿流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，部分資金繼續(xù)維持了地方政府、大型國有企業(yè)等“以債還債”的模式。與此同時(shí)，在人民幣貶值壓力預(yù)期加大的前提下，也迫使大量資金流入具有避險(xiǎn)及保值、增值功能的房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步推高了資產(chǎn)價(jià)格。

在金融脫媒、互聯(lián)網(wǎng)金融、利率市場化、大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶貸款業(yè)務(wù)不斷下滑的背景下，銀行進(jìn)一步降低了按揭貸款門檻。以本輪房地產(chǎn)起漲城市深圳為例，根據(jù)人民銀行深圳中心支行的統(tǒng)計(jì)，個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%。

本輪樓價(jià)波動(dòng)有著鮮明的區(qū)域分化特性，漲幅主要集中在一線及強(qiáng)二線城市，三四線地方政府及開發(fā)商急于“去庫存”，一線城市和部分強(qiáng)二線城市卻在“搶庫存”。

對(duì)于中央政府來說，房地產(chǎn)去庫存較理想狀態(tài)應(yīng)該是“一線、強(qiáng)二線地產(chǎn)價(jià)格溫和、可控式上漲，傳導(dǎo)并帶動(dòng)弱二線、三線、四線的地產(chǎn)庫存的消化”，這樣可以有效地維持消費(fèi)者“追漲不追跌”的心態(tài)，從而幫助主要三四線城市的去庫存。

然而，最近一線城市房價(jià)猶如脫韁野馬，北京、上海、深圳去化率急速加快。……