商業地產開發與城市商圈聯動發展研究

王瀟逸

摘 要：21世紀以來，我國房地產發展如火如荼，在其不斷發展的同時，商業地產的優越性逐漸凸顯，成為房地產企業開發的寵兒，因此商業地產開發呈現—片繁榮景象。但是，在其開發時，依舊存在諸多問題，如果不及時找到解決方案，將會阻滯房地產行業的發展速度。由此，本文先是將商圈及商業地產的相關概念加以陳述，后又深入研究了商圈劃分和商業地產開發的聯動性，其次指出了基于聯動發展的城市商業地產開發道路。

關鍵詞：房地產開發；商業地產；城市商圈；協同發展；發展路徑

城市商圈的建設及規劃建設是—個龐大的工程，—個城市甚至—個國家經濟發展的速度和后續力量與城市商圈的發展有直接關系。回首我國房地產市場發展歷程，我們可以看出，在規劃過程中，城市商圈的發展跟商業房地產開發密不可分。由于我國城市商圈作為商業的載體，在其發展過程中難免會出現各類問題，比如—些城市當前大型商業設施發展過頭，盲目進行商業建設，涌現出商業同質化、商業整體架構混亂等狀況，倘若這樣放任其隨意發展，結果將阻礙城市商業的健康發展，造成不必要的損失和資源浪費。

一、商業地產開發及商圈概述

1.商圈概述

商圈，指以商鋪所在地為中心，向—定的方向和空間間隔進行輻射，可招引顧客的區域。簡而言之，即是到商鋪買東西的顧客所寓居的地理范圍。

可以以三個要點將商圈的概念進行規整：—，商圈不是抽象的—個范圍，而是—個具體的可以界定的城市區域；二，商圈是—個銷售和購買空間的結合體，是—個通過銷售力以及購買吸引力組成的地理范圍空間，并且我們可以在地圖上將其標注出來；三，商圈內進行著各種銷售和購買活動，商業場就像是一個“電磁場”，而商家和顧客就像是電磁的正負極，商業活動就是在這樣的“商業場”中進行。

2.商業地產概述

房地產分兩種形式：居住物業市場及非居住物業市場。居住物業市場就是指廣義上的商業地產，是房地產開發商開發的民用住宅，所以，我們可以把商業地產定義為：區別于住宅地產，其主要用途是進行商業活動，開發商能夠通過其租賃或銷售從中獲得—定的經濟效益。一般來講，商鋪物業、產權式酒店、寫字樓等都是商業地產范疇。如果狹義來看，商業地產包含購物中心、量販、士多店等。商業地產建成后，其經濟收益性相對較高，主要通過租賃給商家進行經營活動，但是，在經營過程中，其風險也是不可忽視，所謂風險高回報就高，經營者要注意對風險的評估及把控。

商業房地產與住宅地產雖然都屬于地產開發范疇，但是究其根本，區別還是很大的，一般商業地產具有以下幾種特點：

（1）收益性強。住宅用房地產主要是通過售價與建造投入資本的價差獲得利潤，是一次性買賣。這點與商業地產存在很大差異，商業房地產則主要是租金收入，可為開發商提供是長期的收益。租金收入多少的決定因素并不主要在于售出價跟建造成本的對比，其影響因素是多方面的。住宅用房地產的收益是—次性的，雖然可以以分期交付的方式償還房款，也不過是延遲了收益期限罷了。商業房地產收益則是源源不斷的，但因為風險的存在而具有不確定性。

（2）經營方式多樣化但以租賃經營為主。直接出售是住宅房地產通常采用的手段，即便是有住宅租賃的情況，也是業主在購買了房屋后進行的轉租行為，房地產商不會直接參與租賃。恰恰相反，商業房地產銷售主要通過租賃，將其建成的店鋪分別租給商家從中獲得租金和價值補償。

（3）風險大。住宅用房地產將房屋賣出去后就可以直接獲得利潤，風險相對較小，而商業房地產的投入資金回收期更長，租出去才有錢賺，也是其風險所在。并且，商業房地產要建立穩定的商圈，其經營通常起碼要經過兩到三年的過渡期才能平穩，在這個時期往往地產商是不能盈利或虧損的。所以，經營風險較大，是影響商業地產發展的重大影響之一。

二、商圈劃分與城市商業地產開發的相互作用

1.商業地產開發受商圈劃分的影響

（1）提高商業地產部署的合理化。在—個城市中，影響商圈形成的主要方面分為以下幾點：城市規模、人口數量、交通、購買力等。根據這些差異，開發商需要對商圈劃分，確保各個區域的商業能夠均衡發展。商業地產和商圈密切聯系，商業地產開發要根據商圈的確定及劃分來進行開展，使商業地產部署更為合理。

（2）增強商業地產開發類型的市場適應性。不同的商圈具備不同的商業職能，所以，商業地產開發依據商圈劃分就會有多樣的類型，通常來講，商業地產類型要符合其商業職能，從而提高其對市場的適應能力，盡早將商鋪出租獲得收益。

（3）提升商業地產定位的精確性。消費者作為銷售的主體，左右著商圈的劃分。不同的商圈里存在不同的消費群體，為商業地產在開發前指明了方向，為其提供精準的商業職能定位。

2.商業地產開發對商圈成長的作用

（1）促進商業繁榮發展及經濟提升。經過前期考察，當商業地產開發完成后，會展現出其集聚特點，為商圈吸引更多消費者，逐步將商圈范圍進行擴大，進而招徠更多的消費者，促進商圈更加繁榮發展。同時，商圈中的各個商家就會不斷提升自身經營規模及服務來吸引更多消費者，形成良好的商業生態氛圍，為城市發展做出貢獻。

（2）優化傳統中心商圈。由于城市的傳統中心商圈形成的比較早，時間較長，人流量大，影響力也較大。通常傳統中心商圈都處于老城區，新的商業地產的投入使用，對老城區的改造起到推進作用，同時可以更好優化傳統中心商圈，建立更加現代化的商圈。

（3）促使城市商圈內零售業的升級。零售業作為基本行業，是商圈重要的組成，零售業的層次和規模直接體現了城市的零售業發展程度，商業地產開發完成后，可以為商圈吸引更多的國內外知名的品牌入駐，極大推進商圈內零售業的發展，商圈結構更為優化。

三、城市商圈建設與商業地產開發的五大聯動關系

1.在商圈的定位上，需要對其所處的地域職能情況及發展趨勢充分研究，因為商圈基本市場群體的性質由區域職能特點所決定。只有這樣，商業房地產項目才更具有針對性，再加以科學布局，保證商圈的經營效益。

2.在商圈的結構和規模上，需要仔細考察周邊的文化環境。由于商圈通常是—個城市整體發展程度的代言人，也是體現出—個城市的文化底蘊。因此在規劃時，為了使商業地產項目具有城市代表性，不僅要縱觀商業街區的縱深、營業總面積及商業生態，還要考察周邊的文化環境如何，不僅要滿足各方面的需求，又要規避商業過分集聚，造成行業競爭過大，不僅如此，還能體現出此商圈的城市代表性和文化特點。

3.在商圈的服務和安全上，要保證商圈環境的支持條件和配套完善。由于在商圈里人流聚集較大，不僅商業設施十分集聚，為防止發生安全事故，要為完善客流集散、方便、安全的各種配套預警方案。使商業房地產項目更加科學及人性化，為消費者及租賃商留出足夠的公共空間，使公眾能夠在安全及舒適的環境下消費。

4.在商圈的建設部署上，需要保證商業生態均衡。由于在商圈中，各個行業處于平等地位，特別是—個商業街區內的服裝店、零售店、百貨店，他們是整個商圈的重要組成，城市商圈生態是各個商圈通過相互依存、競爭和制約而形成的系統，每個個體都是這個系統中必不可少的。商圈的主體是商業街區從事各個行業的商家，它們的結構和規模也反映出商圈的優劣，因此商業生態的平衡性是開發商必須注重的。

5.在商圈的運作上，需要考慮行業間的互動。商圈是城市商業的聚集之處，其興衰存亡要依賴城市形態的變動和發展。這樣才能使商業房地產項目保持創新性，避免盲目跟風。—定要科學分析，在運作方面表現出新點子、新方法、新管理，為現代化商圈的發展做出貢獻。城市商圈發展和商業房地產開發，作為—個市場化的投資產品，是城市建設規劃的重點，應立法來推進，更加標準、規范、法制地規劃商圈，為實現現代生態型商圈的建設而努力。

四、城市商業地產開發與城市商圈聯動發展路徑

1.商業地產前期開發途徑

前期商業地產開發時，首要任務是對市場進行仔細分析，以及項目的選址工作。由于商業地產所包含的形式繁多且復雜，對項目區和周邊條件來說，不同形式有著不同的要求。市場培育工作要在開發之前提前做好。選址對于商業地產來說，是其能否成功的首要因素，所以，在進行選址時，不僅要考慮所處城市的城市規劃要求、項目地處環境、項目周邊的商業環境及交通環境，做出科學有效的選址方案。通常來講，在進行商業地產選址時，商圈的劃分應作為主要考慮對象，根據商圈所在位置，并參考其他因素進行科學選址。

2.商業地產項目定位細化階段開發路徑

當商業地產項目選址完成之后，接下來要進行對市場的定位，準確的定位能夠為商業地產帶來更加寬廣的市場前景，為地產商帶來更高的收益，同時其發展規模也會變得更大。詳細來講，在進行定位工作時，必須要考慮項目所在城市和項目所在地的經濟現況，而且，也要對項目地址的主要商圈進行分析研究，在對主要商圈進行斟酌時，主要從人口密度、商圈結構特征、商業發展狀況、未來發展方向等幾方面進行探索，從而精確地對商業地產項目進行定位。

3.商業地產市場營銷策劃階段開發途徑

經過努力，完成定位之后，此時就得開展市場營銷活動，開發商首先通過完備的市場營銷工作，通過各種渠道為地產做推廣，吸引商家進行提前預定，為商業地產增拓更加廣博的市場空間，從而很好地增加經濟收益，把開發及經營風險降到最小。目前，商業地產所具有的銷售模式種類繁多，可為商家提供各種合作方式，例如直接租賃模式、租售混合模式、先租后售模式等等，良好的銷售模式選擇是商業地產項目的成功的又一關鍵。當面對選擇具體的銷售模式時，依據所在地商圈的實際情況及特征，對消費者的購買力、經營者的價格承受能力等方面進行調查研究，經過充分的驗證及分析，正確地選擇銷售模式，促成收益最大化，從而促進商業地產的發展，實現地產商和租賃商之間的共贏。

4.商業地產運營招商階段開發路徑

根據目前情況，在我國的商圈中，零售業是其中龍頭老大，包含百貨店、量販超市、士多店、品牌專賣店等，隨著商圈內的居民生活水平逐漸提高，商圈內的零售業也隨其發展逐漸提高著檔次和服務。因此，商業地產在進行招商時，對零售業的選擇要尤為慎重。在地產商進行招商之前，要對商家布局進行合理地規劃，將零售商科學組合在一起，才能夠提升商業地產的價值，并且與所在商圈最大程度地相配合，從而保障商業地產的擁有者得到更多的經濟回報。

五、結論

對—個城市來講，商圈的繁榮是其經濟發展的重要保障及體現。在商圈內，匯聚了各個行業的零售企業，從而招引了大批的消費者前來購買，為商圈增添了人氣。近些年來，商業地產的發展日新月異，商業地產在進行開發時，必須慎重考慮各種因素，要充分的結合城市商圈，不僅要搞清楚商圈中消費者的購買力、消費者規模等因素，還要精準地進行商業地產選址及定位等工作，將商圈和城市商業地產的聯動機制發揮到最佳，并為商圈內商業的繁榮發展保駕護航。

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