地產項目轉讓交易業務中稅收籌劃策略探究

陳琳福建省莆田市不動產登記中心

地產項目轉讓交易業務中稅收籌劃策略探究

陳琳
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在社會經濟不斷發展，各行業企業發展速度不斷提升的今天，企業的稅收問題已經成為影響社會和企業可持續發展的一項重要的因素。從一定程度上來看，稅收會對企業本身的成本支出造成極大的影響，所以，企業要想獲得更多的經營利潤，做好稅收籌劃是十分必要的。因此，本文以地產項目中的轉讓交易業務為立足點，通過對稅收籌劃基本概念的分析，從而就該交易業務進行過程中具體的稅收籌劃策略進行研究。

地產項目；轉讓交易業務；稅收籌劃；策略；探究

引言

隨著市場經濟制度在現代社會的快速發展，使得各企業對于稅務問題的重視度也在不斷的提升，企業中稅收籌劃工作的重要性和管理地位也在隨之穩步上升。就房地產企業來講，其由于其經營的地產項目在轉讓交易過程中會涉及到營業稅、土地增值稅、印花稅和契稅等多種賦稅，且項目轉讓交易金額較大。因此，企業要想獲得更多的經濟利潤，就需要在不違法的情況，通過制定科學的稅收籌劃策略降低賦稅。

一、企業稅收籌劃的基本概念

所謂的稅收籌劃，其主要是指企業針對自己經營過程中需要繳納的稅款做出的規劃。即企業在不違反我國稅法等其他法規制度的基礎上，為了最大化的實現企業的經營價值，對自身的生產經營活動做出的合理安排和規劃，通過充分利用現行稅法中包含的有力條件，設計出多種類型的納稅方案來分擔企業在轉讓交易地產項目中的納稅成本和風險，從而選擇出最佳的納稅方案，降低企業稅負。

二、交易轉讓業務中的稅收籌劃策略

1.地產項目中交易活動中的稅務種

當已經確定開發的地產項目需要發生交易性行為時，相關企業要想降低自身的稅負成本，防止稅務風險問題的出現，做好稅收籌劃工作是十分必要的。從當前我國現行的稅法和相關法規制度來看，在轉讓和交易地產項目的過程中，主要會存在股權轉讓和資產交易這兩種形式。但因為我國現行的法規制度中對這兩種交易模式的稅收規定存在一定的差異。

（1）資產交易模式的稅收籌劃

如果交易的甲乙雙方采用的是資產交易這種模式，甲公司在轉讓項目的過程中就需要繳納印花稅、城建稅、營業稅、資產溢價部分的稅負和教育費附加等，如果在轉讓交易過程匯總還涉及到了土地增值稅，還需要按照該稅收中對累進稅率的規定計算出需要繳納的土地增值稅，這就在一定程度上增加的企業的稅負。而在收購過程中，乙公司還需要繳納契稅和印花稅[1]。由此可以看出，因為此種轉讓交易形式設計到的稅務種類較多，稅負高，這就必然會導致項目能夠獲得的經濟利潤變少，使得甲乙兩個公司實際能夠得到的經濟利益被降低。

（2）股權轉讓交易模式

若甲乙兩個公司選擇的是轉讓股權的交易模式，那么甲方就需要先出資成立一個子公司，而后將地產項目涉及到的所有股權都轉讓到子公司之中，之后，公司可以通過購買子公司大量股權的方式獲得該地產項目。雖然使用此種轉讓方式可以讓甲公司在短時間內不需要繳納土地增值稅，但在最終確定銷售意向時，就會按照從該項目開始投資到最終出售這段時間內產生的地產增值情況向乙公司增收土地增值稅。在我國現行稅法中規定：母子公司之間股權的轉讓不需要繳納營業稅，所以，甲公司在向子公司轉讓資產的過程中不會產生營業稅，但子公司的產生卻會帶來契稅這種新的稅種[2]。在轉讓交易活動最終確定后，甲公司需要承擔子公司的契稅、合同的印花稅和股權轉讓過程中溢價部分產生的企業所得稅；乙公司需要承擔股權轉讓的印花稅。

（3）稅收籌劃的具體策略

通過對以上兩種轉讓交易方式的分析可以發現，如果是從乙公司的角度來考慮，那么就一定會選擇只需要繳納印花稅的第二種交易方式。但不同的是，無論是哪一種交易方式，甲公司都需要繳納較高的稅負。因此，甲公司要想獲得更高的經濟利潤，對合同中的部分條例進行適當的調整，減少交易成本是十分必要的。與此同時，乙公司也可以在合同中適當的提出一些條件為甲公司承擔一些成立分公司需要花費的成本和其他的相關費用，以此來保證地產項目轉讓交易活動的成功。此外，房地產企業在購進土地的過程中，需要作出長期的發展規劃，對于自己競標的土地在開發的過程中是否會存在轉讓交易的情況作出預先規劃，以便在自己制定的稅收籌劃可以在初期競標的過程中就能夠被[3]。企業還可以在競標之前就將子公司設定完成，由子公司來參與到土地競標活動中。這樣一來，就可以去掉將項目由母公司轉向子公司的環節，從而免除契稅。

2.稅收籌劃過程中的注意事

企業在制定稅收籌劃的過程中，專業的籌劃人員一定要按照實際需要進行轉讓交易的地產項目，在仔細的研究和閱讀過我國現行的稅法和相關法規制度的基礎上，保證自己制作完成的稅務分析的合理性與合法性。與此同時，相關人員還需要稅法中提出的最新規定和特定規定進行細致研究。例如，在何種情況或者是方式、方法下，企業可以減征或者是免征賦稅，可以被免征的賦稅有哪幾個種類，可以減征的具體方法有哪些等，以便可以最大化的降低企業稅費，提高企業經濟利潤[4]。制定稅收籌劃的工作人員需要站在全局性的角度制定出合理的項目教育規劃；在制定稅收籌劃的過程中，相關人員一定要堅持自己的行為準確和職業道德，不可以做出違法或者是危害國家利益的籌劃方案。

三、結束語

總而言之，地產項目在進行轉讓交易的過程中，其交易結構和方式的不同，產生的稅負總額也存在著一定的差異。因此，在房地產企業在進行轉讓交易的過程中，一定要先做好稅收籌劃的相關工作，以便能夠有效的降低企業的賦稅和稅金，使企業可以獲得更多的經濟利潤。此外，參與項目轉讓交易的雙發應該要在保證對方合法利益不受影響的基礎上，做出合理的稅收籌劃，不可以出現只顧自己利益的交易行為。

[1]陳少克.論房地產企業項目開發的稅收成本控制[J].鄭州航空工業管理學院學報，2010，05（10）:139-144.

[2]王培榮.房地產企業項目開發稅收成本控制研究[J].現代經濟信息，2015，04（02）:242.

[3]胡紹雨.企業轉讓房地產的稅收籌劃分析[J].甘肅理論學刊，2015，05（01）:148-153.

[4]陳小華.稅收籌劃在房地產項目轉讓實踐中的分析[J].經營管理者，2014，03（09）:22.