樓頂平臺分管契約“管理人”權利限度研究

畢志勇，何妍睿吉林大學法學院

樓頂平臺分管契約“管理人”權利限度研究

畢志勇，何妍睿
吉林大學法學院

隨著社會經濟的發展，樓頂平臺的使用和處分糾紛日益頻發。學界對分管契約的研究過多關注于其性質和對抗效力，對司法實踐中最關心的“管理人”權利的研究反而有所忽視。特定業主或開發商作為樓頂平臺分管契約“管理人”，其對樓頂平臺使用權和處分權的行使均應受到限制。本文結合司法實踐，對樓頂平臺分管契約“管理人”的使用和處分權能進行分析，以期對分管契約理論有所完善，并為司法實踐提供借鑒。

樓頂平臺；分管契約；“管理人”權利；專用使用權

共有是指數個主體對同一物共同享有所有權。在共有關系存續期間，各共有人就共有物的使用收益或者管理方法所達成的協議就是分管契約。樓頂平臺分管契約可將樓頂平臺的使用權集中在風險承擔能力較強、信息和財產擁有量較大的業主手中，以提高利用效率，減少交易成本。通過對2003年到2016年涉及樓頂平臺民事糾紛案例的檢索，筆者發現，樓頂平臺糾紛主要表現為漏水（1171件）、相鄰關系（661件）、排除妨害（450件）、使用費（146件）、廣告（134件）等使用糾紛和交付（85件）、違約金（57件）、物權保護（40件）、確認合同無效（15件）等處分糾紛，特別是2014年和2015年有關樓頂平臺使用和處分糾紛案件更是分別高達2857件和3378件。①學界的討論過多關注于分管契約的性質及其對抗效力，而對司法實務中最常見的樓頂平臺使用和處分糾紛關注較少。筆者認為，在法解釋論的視角下，基于物權法定原則，樓頂平臺分管契約為債權合同確定無疑。對樓頂平臺分管契約“管理人”的權利進行限定，以規范分管契約制度，實現定紛止爭是樓頂平臺分管契約研究的當務之急。

一、樓頂平臺分管契約“管理人”界定

樓頂平臺分管契約是共有人約定將共有的樓頂平臺交由特定區分所有人管理的債權合同，是設立樓頂平臺專用使用權的重要方式，其主要表現形式有：管理規約、業主大會決議、商品房買賣合同授權條款。當區分所有人通過業主大會決議或管理規約，規定將樓頂平臺交由特定區分所有人進行使用、收益和處分，該規定便具有了樓頂平臺分管契約性質。當然，業主還可與業主以外的特定第三人訂立樓頂專用使用合同，但由于特定第三人不具有區分所有人身份，所以該合同并非本文所討論的分管契約。

特定區分所有人作為樓頂平臺分管契約“管理人”并無爭議，筆者認為，除一般意義上的特定區分所有人外商品房開發商也應獲得分管契約主體地位。商品房開發商在商品房買賣合同中寫入樓頂平臺使用權可由其轉讓的條款，基于該條款與特定人訂立專用使用權合同。學界并未將買賣合同中的授權條款與專用使用權合同進行明確區分，筆者認為，在分批售房過程中，開發商作為區分所有權人，其身份相當于擁有部分所有權的業主，商品房買賣合同中關于樓頂平臺使用權轉讓的條款，實際上為對樓頂平臺使用權進行處分的分管協議，通過該條款的訂立，商品房開發商始獲得與特定人簽訂樓頂平臺專用使用權合同的權利。

綜上，特定業主和開發商與其他區分所有人就樓頂平臺的使用和處分事項訂立的債權合同即為樓頂平臺分管契約，此時，訂立合同的特定業主和開發商即取得樓頂平臺分管契約“管理人”的身份。

二、樓頂平臺分管契約“管理人”使用權限分析

（一）使用權的行使不能影響樓頂平臺固有使用目的實現

樓頂的基本功能為遮風避雨，“管理人”不得在樓頂之上建造超過樓頂承受能力的樓頂花園、廣告牌等可能導致樓頂毀損的建筑。筆者通過案例檢索發現擅自改變樓頂平臺使用方式、使用目的而產生的糾紛竟高達4157件，僅2014和2015年就分別發生1322件和1566件。于2016年1月審結的李金龍與查學田排除妨害糾紛案便是違規使用樓頂平臺的典型案例，查學田在李金龍房屋的屋頂上部即該棟大樓的樓頂平臺上違規鋪設土壤并種植蔬菜，導致李金龍家房屋的屋頂出現了非正常的滲水和下陷，這已經危及到了建筑物結構的穩定和安全，影響了樓頂平臺作為建筑物基本結構的遮風避雨的功能。

（二）樓頂平臺的使用應首先滿足區分所有人的需要

樓頂平臺的使用必須首先滿足業主安放太陽能等生活利用不可或缺的需要，對除此之外的使用權能才可進行約定。國內對分管契約管理人權利的研究較少，筆者認為，可以通過分析特定第三人樓頂平臺租賃合同，為分管契約的研究提供借鑒。有學者認為，承租人對出租物具有完全的使用權；也有學者認為，在租賃關系中，出租人在不妨礙承租人對租賃物使用的情況下，也可對租賃物進行占有和使用。通過案例分析，筆者認為，后者更符合我國樓頂平臺利用和司法實踐的實際狀況，也更有利于物盡其用。

上訴人開封市瀚淼商貿有限公司與被上訴人開封市梅利餐飲有限公司房屋租賃合同糾紛一案中，瀚淼公司租用了屬于梅利公司的樓頂，并約定梅利公司不得在樓頂堆放雜物，但梅利公司在樓頂上安裝了空調外機，瀚淼公司要求其予以拆除。法院認為，雙方合同約定，樓頂的使用權屬于瀚淼公司，但梅利公司在樓頂安裝空調室外機經營餐飲業務屬于對樓頂的合理使用。由此，可以得知我國司法實踐中對樓頂平臺專用使用權行使的態度為：樓頂平臺的使用應以滿足區分所有人日常生活需要為前提。

三、樓頂平臺分管契約“管理人”處分權限分析

（一）“管理人”處分權的行使需獲得分管契約明確授權

“管理人”是否享有對樓頂平臺的處分權，意味著其是否可以將專用使用權轉讓于他人。由于學界對專用使用權的性質及其與共有權的關系存在不同看法，對“管理人”處分權的研究也形成了兩種不同的觀點。一種觀點認為，專用使用權從屬共有權，不論專用使用權的性質如何，其轉讓必須經全體區分所有人同意。另一種觀點認為，專用使用權可以進行轉讓，但應根據專用使用權的性質來進行討論，如果為債權性質的專用使用權，在轉讓時必須經區分所有權人同意；對于物權性質的專用使用權，可以直接進行轉讓，登記后具有對抗第三人的效力。法國民法典第595條和意大利民法典第980條在對專用使用權轉讓的規定上與第二種觀點一致。

針對第一種觀點，筆者認為，根據相對所有權理論，將樓頂平臺的使用權能從所有權中分離出來，允許業主設立專用使用權是樓頂平臺分管契約設立的前提，一味主張專用使用權的從屬性，既不利于對樓頂平臺利用層次的加深，也與我國現行司法實踐相悖。僅2015年關于樓頂平臺專用使用權的二審司法判例就達13件，在例如周慶吾與湖南三誠公司房屋買賣合同糾紛案、東莞市觀瀾晉景房地產公司與康紅梅建筑物區分所有權糾紛案、何敏剛與海南省富春東方房地產公司恢復原狀糾紛案案件的判決中，法院對樓頂平臺的專用使用權的設立予以了肯認，無視司法實踐而對所有權的相對性進行一味性的否認，勢必會為司法實踐所拋棄。

如前所述，基于物權法定原則，作為財產權而存在的專用使用權在我國法律體系內應被確認為債權。根據第二種觀點及借鑒德、意對專用使用權的規定，筆者認為，“管理人”不可對專用使用權直接進行轉讓，根據《合同法》的規定，“管理人”處分權的行使必須以獲得分管契約的授權為前提。

（二）特定第三人受讓專用使用權后轉讓禁止

如前所述，分管契約的“管理人”人只能是特定的區分所有權人。“管理人”在獲得授權時可以將樓頂平臺專用使用權轉讓給區分所有人以外的特定第三人，但此時特定第三人與業主之間的合同為租賃合同，并非分管契約。“管理人”對樓頂平臺處分權的獲得不能成為特定第三人對樓頂平臺專用使用權進行再次轉讓的依據。如前所述，債權性質的專用使用權，在轉讓時必須要經過區分所有權人的同意，在特定第三人通過權利受讓成為樓頂平臺專用使用權人的情況下，其權利的行使應由管理規約、業主大會決議重新進行約定。

（三）開發商作為“管理人”處分權只可在商品房出售過程中行使

開發商作為“管理人”是基于其對部分建筑物的所有權，即其區分共有人的身份。當房屋全部出售后，開發商便喪失了區分所有權人的身份，其在商品房買賣合同中與買受人即業主訂立的授權條款便喪失了分管契約的基礎。此時，開發商便不再具有“管理人”的身份，更無權再對樓頂平臺進行使用和處分。

注釋：

①參見：無訟案例，http://www.itslaw.com/search，訪問日期：2016年5月2日

[1]王利明.物權法論.中國政法大學出版社，2003年版

[2]江平,米健.羅馬法基礎.中國政法大學出版社，2004年版

[3]陳華彬.現代建筑物區分所有權制度研究.法律出版社1995年版

[4]王澤鑒.民法物權（第一冊）.中國政法大學出版社，2001年版

[5]畢志勇，陳瑤.樓頂平臺專用使用權合同適格主體研究.中國市場，2016年6月

[6]齊恩平，楊曉銘.論區分所有建筑物共用部分的專用使用權.天津商學院學報，2006年第26期

[7]李國強.相對所有權的私法邏輯.社會科學文獻出版社，2013年5月版

吉林大學創新訓練國家級項目（項目編號2015220150)。

畢志勇（1994-），男，山東東營人，吉林大學法學學士，研究民商法、比較法方向。

何妍睿（1995-），女，遼寧鞍山人，吉林大學法學學士，研究民商法方向。