土地儲備制度對房地產市場價格影響機制研究

劉靜雯

摘要：由于房價持續上漲，土地儲備制度與房價的關系已引起了廣泛爭議，所以研究土地儲備實施對房價的影響具有十分重要的實踐意義。

關鍵詞：土地儲備制度；房地產市場價格；影響因素

1.城市土地制度的起源和概念

土地儲備制度起源于19世紀末的荷蘭。隨后，丹麥、法國美國、澳大利、等各個國家也相繼實行。我國第一家土地儲備機構——上海市土地發展中心于1996年8月誕生。接下來1997年，杭州土地儲備制度開始實行。2001年國務院在《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》提到“有條件的地方政府試行收購儲備制度”，由此土地儲備工作在各地迅速開展。

城市土地儲備制度，具有經營性、微利性、循環性的特征，是政府以調控各類用地需求，委托或授權的機構將城市土地通過征用、整理、收購置換到期回收等方式集中起來，并在土地整治與開發這一系列工作后， 根據經濟發展以及總規的要求，以招拍掛出讓等方式將土地投入市場。

2.房地產價格的相關概念

房地產是指不可移動的土地、建筑物及固定在土地和建筑物上不可分離的部分。房地產具有不可移動和位置固定的特點，所以又被稱為不動產，一般影響因素包括政治、經濟、社會、行政和自然這五個因素。我們一般所說的房價僅包含土地的價格或房地合一的建筑物的價格，從生產成本理論而言其構成要素包括土地成本、管理成本、建設成本、銷售成本、財務、稅費和利潤七部分。其中土地成本對房價有決定性的影響，通常有三種不同形式的界定，一是征用，包含了征用費和出讓金。第二，房屋拆遷安置補償費和土地使用權出讓金，即房屋的拆遷改造。第三種是采取直接購買方式，這就要包含稅費以及地價。

3土地儲備機制和房價相關關系

土地儲備制度對房價的影響主要通過三種方式對房價產生影響：

第一，土地價格。土地出讓的價格決定了房地產開發商的土地成本，而土地成本繼而又決定著商品房的出售價格，并且一塊土地的出讓價格，也會影響周圍土地甚至一個片區的土地價格。

第二，土地數量。一定時期內土地出讓的數量對房地產市場的數量和價格產生決定性的作用。

第三，用地結構。政府調整城鎮用地結構指標會影響土地于房地產市場的供給，供給減少則會使得房價升高。

4.土地儲備制度對房價的影響

4.1有利于培育和規范房地產市場。

自古以來土地作為不可再生資源的增值都是一個必然的趨勢。而隨著社會經濟的發展這一趨勢愈發明顯，為了防止不公平的土地交易，只有由政府對經營性土地統一招拍掛，將土地交易進行公開擺在明處，才能規范日益激烈的房地產市場競爭。

4.2有利于促進房地產市場優勝劣汰。

房地產開發商想要拿到土地必須經過政府招投標等一系列激烈的公平的市場競爭，通過多個企業的競爭可以淘汰一些不具備開發實力、資金不雄厚的企業。

4.3有利于發揮政府服務功能，促進地方經濟發展。

土地儲備機制可以防止地價的過高增長，及時調節土地供應，即使防止“泡沫經濟”現象，有利于房地產市場的規范發展。同時，也可發揮政府的服務作用，通過提供市場信息、簡化審批手續等方式吸引投資者，促進地方經濟發展。

但在目前地方政府土地儲備實施過程中，存在有一定程度上追求土地財政的傾向，這導致了房價占收入比例遠遠超過國際標準，土地的供應不能滿足房地產剛性需求，引發了一系列的矛盾和不滿。一篇在《南方周末》上的名為《律師炮轟土地儲備制度違憲》的報道中一名律師認為這項制度設立違背了我國憲法，他認為這項制度讓地方政府從公共社會管理者轉化成為利益經營者，政府收入應該是靠稅收，而不是參與土地買賣增加收入。

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