房地產估價機構誠信評價體系研究
——兼論基于AHP-BP神經網絡的誠信評價模型

竇艷杰

天津國土資源和房屋職業學院，天津300270

房地產估價機構誠信評價體系研究
——兼論基于AHP-BP神經網絡的誠信評價模型

竇艷杰

天津國土資源和房屋職業學院，天津300270

房地產估價行業作為房地產產業鏈中的一個重要組成部分，對于促進房地產業的健康發展起著舉足輕重的作用。然而，近年來房地產估價行業在誠信建設方面暴露出很多問題，嚴重阻礙了房地產估價行業的正常發展。因此，以房地產估價機構作為研究對象，構建一套科學全面的房地產估價機構誠信評價體系，并運用層次分析法和BP神經網絡建立誠信評價模型，以期為房地產估價行業誠信評價提供一種新的思路。

房地產估價機構；誠信評價；層次分析法；BP神經網絡

一、引言

自從我國實施城鎮住房制度改革以后，房地產行業得到了快速發展，在市場經濟中發揮著不可替代的作用。與此同時，房地產估價行業也迅速發展起來，房地產估價師的隊伍逐漸壯大、房地產估價法規逐漸健全、房地產估價標準日趨完善，在保障房地產公平交易、降低房地產信貸風險等方面起著重要的作用。然而，在房地產估價行業發展過程中存在一些亟待解決的問題，其中誠信問題尤為突出。

目前房地產估價行業在誠信方面暴露出很多問題，如一些房地產估價機構為了迎合客戶的需要，高估抵押房產價值，騙取銀行貸款；業務操作簡單化，違背操作流程；為了提高工作效率，偽造查勘照片；超越資質等級業務范圍承接估價業務；通過給予回扣、低收費等方式獲取業務；估價人員缺乏職業操守，不重視估價報告質量，這些都嚴重影響了房地產估價行業的健康發展。因此，加強房地產估價機構誠信建設是一個急需解決的問題。本文在進行問卷調查和專家咨詢的基礎上，建立了房地產估價機構誠信評價指標體系，并提出了一種基于AHP-BP神經網絡的房地產估價機構誠信評價模型，試圖為房地產估價行業誠信評價領域提出一個新的思路。

二、企業誠信評價研究綜述

隨著當今社會誠信問題的日益突出，有關企業誠信評價的研究越來越多，已經成為學者們關注的一個熱點問題，并且已經取得了豐碩的研究成果。

（一）企業誠信評價體系的研究現狀

目前我國很多行業都開展了誠信評價工作，如工程咨詢行業、工程監理行業、旅游行業、建筑行業、物流行業等，已經形成了相應行業的誠信評價體系。姚延波、焦彥等人構建了一個包括誠信事實、誠信績效、誠信努力3個一級指標、金融誠信、服務誠信、企業經營績效、企業商譽等10個二級指標、銀行信用等級評估、有效旅游投訴、商業責任糾紛等32個三級指標的旅游企業誠信評價體系，并采用層次分析法確定了該指標體系的權重。鄭磊、李茜、趙偉光結合建設工程監理企業誠信的內涵及工作流程，從企業素質、誠信記錄、投標誠信、履約誠信和誠信環境5個大項，企業資質等級與工程業績、人員素質、資質申請材料真實性、違法轉包分包等34個小項方面出發建立了工程監理企業誠信評價體系。彭佃欣、周長銀結合目前國內食品企業的誠信現狀，構建了食品企業誠信評價指標體系，該體系包括企業基本狀況、企業財務狀況、企業質量誠信保障能力、企業社會責任4個一級指標，企業法人信用、企業誠信記錄、企業財務制度等21個二級指標。張瑞光結合港口生產特點以及港口企業經營管理現狀，提出了一個包括經營秩序、安全生產、港口設施維護等6個一級指標和資質管理、企業標準化一級港口設施維護等30個二級指標的港口企業誠信經營評價指標體系，并給出了相應的實施要點。

通過研究發現，目前很多行業都相繼進行了誠信評價活動，而關于房地產估價行業誠信評價的研究卻處于空白。因此，建立一套科學完善的房地產估價機構誠信評價體系是一個值得探討的問題。

（二）企業誠信評價方法的研究現狀

在各行各業開展企業誠信評價活動的過程中，提出了很多用于企業誠信評價的模型和方法，目前用得比較多的方法有層次分析法、模糊綜合評價法、嫡權法、灰色預測法、功效系數法等。郭炳寶、朱勝雪在利用層次分析法確定各個指標權重的基礎上，構建了二級模糊綜合評價模型對物流企業進行誠信評價，并對整個評價過程進行分析。李智偉將嫡權法運用到倉儲物流企業誠信評價工作中，通過嫡權法確定了各個誠信評價指標的權重，并結合實例證明了該方法的有效性。侯彩虹，李紅霞在構建海關企業誠信評價體系的基礎上，借助層次分析法確定了各個指標的權重，并運用灰色模糊決策法建立了海關企業誠信評價模型。湯小凝在構建監理企業誠信評價指標體系的基礎上，運用層次分析法確定了各個指標的權重，結合模糊數學理論建立了監理企業誠信評價模型，并詳細介紹整個評價流程。

綜上，用于企業誠信評價的各種方法都有自己的特點和相應的適用范圍，不能將其他領域的評價方法直接移到房地產估價行業誠信評價中來。因此，結合房地產估價行業自身的特點，本文將層次分析法與BP神經網絡結合，建立一種基于AHP-BP神經網絡的房地產估價行業誠信評價模型。

三、房地產估價機構誠信評價體系

（一）房地產估價機構誠信評價體系

為了構建科學、全面、實用的房地產估價機構誠信評價體系，依據目標針對性、層次合理性、系統整體性等原則，在借鑒國內相關行業誠信評價體系的基礎上，結合房地產估價行業誠信建設的發展現狀，通過聽取行政主管部門及房地產估價機構相關人員意見的基礎上，最終本文形成了房地產估價機構誠信評價指標體系，具體見表1。

表1　房地產估價機構誠信評價指標體系

（二）房地產估價機構誠信評價指標的內涵

結合房地產估價行業的特點及誠信建設的實際情況，本文從四個方面對房地產估價機構進行誠信評價，分別是：企業素質、員工素質、經營能力和信用記錄，每個方面又包括幾個具體的指標，具體內涵如下。

1.企業素質。企業素質是指房地產估價機構獨立完成業務的能力和素質，它是決定房地產估價機構誠信水平的重要因素之一。企業素質包括企業資質等級、注冊資金、從事估價行業的時間、員工人數四個方面。企業資質是指房地產估價機構取得的資質等級，即一級、二級、三級或暫定三級，一般來講資質等級高的房地產估價機構擁有健全的組織機構、完善的檔案管理制度和嚴格的質量保證體系，這些都是提高誠信水平的保證；注冊資金是指企業股東實際繳付的出資數額，數額越大企業失信的代價越高；在激勵的市場競爭背景下，從事估價行業的時間越長意味著該估價機構占有的市場份額較大，這也是企業較高誠信水平的體現；員工人數是反映企業規模的最主要指標。

2.員工素質。員工素質是指房地產估價機構完成估價業務所需要的管理人員和估價人員的品質、知識和技能，它是決定房地產估價機構誠信水平的重要因素之一。員工素質主要包括注冊房地產估價師人數和本科以上員工比例兩個方面。注冊房地產估價師人數是指企業內員工取得注冊房地產估價師資質的人數，一般來講取得注冊房地產估價資質的人數越多，代表該機構的估價業務技術水平越高、經驗越豐富，這些是提高估價報告質量的重要保障；本科以上員工比例是指機構內擁有大學本科或本科以上學歷的員工占全體員工的比例，該比例越高說明該估價機構員工的學習能力比較強，意味著勞動力的增值潛力較大。

3.經營能力。經營能力是指房地產估價機構在房地產估價領域開展其業務時的經營、運營能力，它是房地產估價機構誠信表現的重要基礎和保證。經營能力主要包括主營業務收入、評估總價值和評估總建筑面積三個方面。主營業務收入是指估價機構一年內從事房地產估價活動所產生的基本收入；評估總價值和評估總建筑面積分別是指估價機構一年內評估的所有估價對象的總價值和總建筑面積，這些都是企業擁有較強市場競爭力的重要表現。

4.信用記錄。信用記錄指包括政府、客戶、同行在內的社會各界對房地產估價機構信用狀況的反映情況，它是房地產估價機構誠信水平的具體體現。信用記錄主要包括信用不良記錄次數和信用良好記錄次數兩個方面，房地產估價信用檔案系統中詳細記錄著全國各個估價機構的信用良好和不良記錄。

四、房地產估價行業誠信評價模型

（一）理論概述

1.層次分析法。層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）是20世紀70年代由美國運籌學家T.L.Satty等人提出的一種方法，這種方法特別適用于那種具有多目標、多層次的復雜系統的決策問題，目前已經在很多領域得到了廣泛應用。運用層次分析法求解決策問題的基本步驟如下。

（1）建立遞階層次結構。根據影響房地產估價機構誠信系統的主要因素建立遞階層次結構體系，即目標層、準則層和指標層。同一層次的元素作為準則，上一層次對下一層次的全部元素或部分元素起支配作用，最后形成自左而右（如表1所示）的逐層支配關系的遞階層次結構。

（2）構造判斷矩陣。在建立遞階層次結構以后，相鄰層的隸屬關系就己經確定，此時可以在各層因素中進行兩兩比較，構造出判斷矩陣。

（3）計算各層中因素的權重。針對某一準則，各元素的權重向量為w=［w1，w2，L，wn］T，可以通過求解下列方程得到各層中因素的權重w

Aw=λmaxw

式中A為判斷矩陣，λmax是矩陣A的最大特征值。

（4）一致性檢驗。求出w后，還要對該權重值的合理性和可靠度進行驗證。若沒能通過一致性檢驗需要調整判斷矩陣，使其具有合理的一致性。

（5）計算評價結果。計算由各個指標的權數及相應指標值組成的線性加權函數即可得出各個評價單元的最終結果，公式如下：

F=∑xi×wi

式中xi為各指標的得分，wi為各指標的權數

2.BP神經網絡。反向傳播神經網絡（Back Propagation，簡稱BP）是人工神經網絡的一種典型算法，該算法是1985年由Rumelhart科研小組首次提出的，目前已經在模式識別、分類、預測等很多領域得到了廣泛應用。BP神經網絡是由輸入層、隱含層和輸出層組成，相鄰兩層的神經元之間實現全連接，而每層各神經元之間沒有直接聯系。

BP神經網絡的學習過程由正向傳播和反向傳播組成，具體過程如下：

（1）信息正向傳輸。本文以一個三層BP神經網絡為例，包括輸入層X，隱含層S和輸出層Y，其中隱含層各個節點的初始輸入值為

式中wij為輸入層與隱含層的連接權值，θj為隱含層各節點的輸出閾值，p為隱含層的節點總數。

通過S型傳遞函數計算隱含層的輸出值，并將其傳遞給輸出層

yj=f（sj）

（2）誤差信號反向傳輸。實際輸出值y與目標輸出值d的誤差為：

（3）權值、閾值的調整。將計算出的誤差值與設定的誤差值進行比較，如果誤差值小于設定的誤差值則說明訓練成功；如果計算出的誤差值大于設定的誤差值，則需要通過調整權值和閾值來降低誤差，如此反復進行，直至達到設定的誤差為止。

（二）房地產估價行業誠信評價模型

基于上述理論，本文提出了基于AHP—BP神經網絡的房地產估價機構誠信評價模型，該模型的框架如圖1所示。

圖1　房地產估價行業誠信評價模型框架

1.原始數據搜集。根據房地產估價機構誠信評價體系有目的地搜集全國各估價機構的數據，本文主要通過查閱《房地產估價信用檔案系統》、地方房地產估價師協會（學會）網站以及各房地產估價機構的網站搜集評價體系中涉及的相關數據。

2.數據歸一化處理。為了消除各評價指標不同量綱和區間取值范圍的影響，利用極差標準化法對各指標數值進行歸一化處理，處理后的數值將位于［0，1］區間內，這些數值將作為BP網絡的輸入數據。

3.評價單元綜合值的確定。運用AHP確定誠信評價體系中各層級指標的權重，利用線性加權函數計算出各個評價單元的綜合值，由于上一步已經對各個指標值進行了歸一化處理，因此綜合值也將位于［0，1］區間內，這些數值將作為BP網絡的輸出數據。

4.訓練樣本和測試樣本的選取。結合所搜集的房地產估價機構數據，從中選擇一部分作為BP神經網絡模型的訓練樣本，大約占到樣本總量的70% -80%，將剩余的20%-30%作為測試樣本。

5.BP神經網絡模型的構建。結合房地產估價行業誠信評價工作的特點，確定BP神經網絡的層數、輸入層神經元數目、輸出層神經元數目、隱含層神經元數目、傳遞函數、訓練函數、學習函數等參數。

6.模型訓練。設定網絡權值和閾值、訓練步長、訓練次數、訓練目標誤差精度等參數進行BP神經網絡模型訓練。如果訓練誤差滿足精度要求則說明訓練成功，否則需要重新檢查樣本、調整權值閾值降低誤差，直至達到訓練成功為止。

7.模型測試。利用提前選定的測試樣本對訓練好的神經網絡進行檢測，根據具體的檢測誤差來判斷構建的神經網絡模型是否滿足房地產估價機構誠信評價的需要，如果不能滿足重新進行訓練和測試，直至滿足要求為止。

8.房地產估價機構誠信評價。將待評估的房地產估價機構的指標數值輸入訓練好的神經網絡，計算評估結果。

（三）實例分析

按照上述模型，筆者從全國選取了20家房地產估價機構的真實數據作為樣本（限于篇幅數據略），對所有數據進行歸一化處理使其位于［0，1］區間內，根據線性加權函數計算20個估價機構的評價綜合值，將前15個數據作為訓練樣本，余下5個作為測試樣本。

結合房地產估價機構誠信評價體系，確定采用三層BP神經網絡，輸入層神經元12個，輸出層神經元1個，隱含層神經元8個。隱含層和輸出層的傳遞函數分別選用S型正切函數tansig和對數函數logsig。網絡訓練函數選用traingdx，網絡學習函數選用learngd。

net=newff（P，T，8，｛'tansig'，'logsig'｝，'traingdx'，'learngd'）

在訓練之前，設置網絡的訓練參數：訓練次數50000，訓練目標0.001，學習速率0.1。應用Matlab2014a軟件，經過145次訓練后，網絡性能達到了要求，具體訓練結果如圖2所示：

此外，本文選擇了余下5個樣本對BP網絡進行測試，測試結果為預測值與真實值之間的誤差（兩者之差的絕對值testterrt）并繪制測試誤差曲線，如圖3和圖4所示。

圖2　網絡訓練結果

圖3　網絡測試結果

圖4　網絡的測試誤差

從上述結果可以看出，BP神經網絡的預測值與真實值之間的誤差非常小，所有誤差都控制在5%以內，能夠滿足應用要求，因此，BP神經網絡模型能夠很好地對房地產估價機構誠信狀況進行評價，評價結果的可信度較高。

五、結語

本文在分析房地產估價行業誠信現狀的基礎上，探討了衡量房地產估價機構信用等級的影響因素。同時，借鑒了其他行業企業誠信評價指標體系，構建了一套科學合理的房地產估價機構誠信評價指標體系，并提出了一種將層次分析法和BP神經網絡相結合的房地產估價機構誠信評價模型，并通過實例驗證了該模型的有效性和合理性，為房地產估價行業誠信評價工作開辟了一個新的思路。

［1］姚延波，焦彥，胡宇橙，李彬彬.我國旅游企業誠信評價指標體系的構建［J］.天津師范大學學報（社會科學版），2013，（6）：30-34.

［2］鄭磊，李茜，趙偉光.建設工程監理企業誠信評價研究［J］.工程管理學報，2014，（8）：148-152.

［3］彭佃欣，周長銀.基于模糊綜合評價法的食品企業誠信狀況分析［J］.佳木斯大學學報（自然科學版），2013，（5）：415-424.

［4］張瑞光.港口企業誠信評價指標體系及其量化標準研究［J］.港口經濟，2014，（6）：30-33.

［5］郭炳寶、朱勝雪.基于AHP的物流企業誠信評價［J］.物流與信息，2008，（1）：79-81.

［6］李智偉.熵權法下倉儲物流企業的誠信評價［J］.物流技術，2014，（10）：285-286.

［7］侯彩虹，李紅霞.基于灰色模糊決策法的海關企業誠信評價［J］.統計與決策，2012，（17）：175-177.

［8］湯小凝.基于AHP模糊理論的監理企業誠信評價［J］.福建建材，2010，（4）：110-111.

責任編輯：王春艷董躍進

Study on Integrity Evaluation for Real Estate Evaluation Institution——Concurrently Discuss on Integrity Evaluation Model Based on AHP-BP ANN

DOU Yan-jie
（Tianjin Land Resources and House Vocational College，Tianjin 300270）

Real estate evaluation institution，as the important part of the industry chain，has played a significant role in the healthy development of real estate industry.However，there are many problems on integrity construction existing in the evaluation institution，which have barried the development of the industry.Therefore，taking the evaluation institution as the research object，the author established an all-round and scientific integrity evaluation model by using AHP in order to offer a new thinking for the integrity evaluation.

real estate evaluation institution；integrity evaluation；AHP；BP-ANN

F224.9

A

2095－5537（2015）05－00023－05

2015-09-12

竇艷杰（1984-）女，漢族，天津市人，天津國土資源和房屋職業學院講師。研究方向：工程經濟、房地產。