房地產項目的建筑設計質量控制芻議

宋云鵬

【摘 要】做好對其質量的控制具有十分重要的現實意義。文章結合當前房地產項目建筑設計中存在的問題，展開對房地產建筑設計質量控制的研究，以此達到更好推動該行業發展的目的。

【關鍵詞】房地產項目；設計；質量控制

一、房地產項目建筑設計的發展現狀

房地產開發項目是一項投資大、周期長、涉及面廣、風險性較大的行業，在開發過程中涉及到投資時機、項目地段、工程質量等幾大方面。時機、地段的選擇是經濟因素和市場影響的把握，是投資成敗的前提，而一個項目投資的最終成敗在于產品的質量。建筑設計是決定項目成敗的關鍵性因素之一，包括規劃、建筑、結構設計等方面。目前由于很多開發項目存在對前期階段規劃不足，對建筑設計質量管理的重視程度不夠和建筑設計評審水平不高，缺乏設計產品市場調研，造成產品質量低下。設計工作的優劣，直接影響到整個工程項目的好壞，無論從工程質量、工程投資到工程進度，以及建成后的運行成本，投資效益等方面都起到舉足輕重的作用。在施工監理過程中發現，目前工程設計質量并不理想，施工圖紙中的錯誤比較普遍。保證設計質量管理，在嚴格遵守技術標準、法規的基礎上，正確處理和協調資金、資源、技術環境條件的制約，使設計項目能更好地滿足業主所需要的功能和使用價值，充分發揮項目投資的經濟效益，在整個工程的建設過程中顯得尤為重要。

二、影響房地產項目建筑設計質量的因素分析

1、設計管理中的資源管理不當。在房地產開發過程中，設計管理最大的資源就是外聘的設計單位，而在開發階段的資源管理中，設計管理的第一步就是選擇設計單位，選擇了合適的設計單位，就意味著開發階段中設計管理已經成功了一半。在選擇設計單位時，需要做到以下幾個方面：要詳細的根據項目面對的市場以及產品地位，有關的資料，針對項目的特點選擇合適的設計單位；要對開發階段所需的設計費用進行有效地控制，切實根據建設項目的要求，確定合理的設計；對于已合作過的設計單位，可以建立相連的信息數據庫，從而合理地選擇設計單位與設計人員，有效地降低溝通成本。

2、設計管理中的任務管理欠缺。在房地產的開發過程中，企業最關注的就是客戶需求、建設成本以及完工時間等方面的情況，這些要求需要設計單位將技術語言轉化到圖紙中，而設計任務書就是向設計單位提出這些要求的書面文件。設計任務書的內容一般包括項目概況、項目定位分析、項目產品要求、項目技術要求、項目設計的時間要求、項目的成本要求等方面，同時還應對項目當地的政策等情況進行說明，使設計單位能夠全面、完整地理解建設單位的意圖。項目設計過程中，往往出現對設計任務書不夠重視，對設計單位的要求往往以口頭表達，并未經過認真推敲，這樣就容易引起設計方案反復修改，造成時間和成本的極大浪費。因此一份完善的設計任務書，有利于設計單位更好地理解和貫徹建設單位的意圖，避免過程中的反復。

3、設計管理中的進度管理不科學。對于房地產企業來講，時間是保證企業獲得利潤的一個重要因素，一方面土地成本及建設成本積壓，產生較大的資金成本，另一方面項目的開發周期越長，項目所面臨的不確定因素就更多，如市場行情以及政策出現變化等，這些都使得房地產開發商希望加快建設進度，提高周轉速度，設計進度是項目進度管理的關鍵一環。

三、房地產項目的建筑設計質量控制措施

1、建立和完善內部質量保證體系，強化設計質量的過程控制。設計公司應建立完整的質量保證體系，制定質量保證手冊，明確設計人員的質量終身負責制，對影響設計文件質量的因素進行全過程控制。設計文件的質量決定設計公司的存亡，加強質量檢查，切實做好質量的全過程控制，完善崗位質量責任及考核辦法，設計公司采納發展的更快更好。

2、重視對房地產項目的前期設計。由于目前設計市場競爭激烈，部分開發商對前期設計階段不夠重視，壓低設計費，一般的單體設計周期時間過短，甚至幾天出一套設計方案，這么短的時間畫圖都畫不出來，何談設計思路、建筑風格。大部分的的建筑設計只能復制拷貝，建筑千篇一律。要創造精品的建筑，一個高水平的建筑設計方案是最重要的環節。據了解，目前中國建筑師與外國優秀建筑師相比，在藝術修養、建筑理念、設計創意、精細程度等方面還有一定的距離，世界上許多精品建筑出自于國外優秀建筑師，甚至很多國內優秀建筑也出自國外設計事務所，這是目前不爭的事實。我們要鼓勵設計師，重視設計階段的投資和管理，好的方案才是好的項目的堅定基礎。應該更深入地進行探索、研究、學習更先進的設計理念，才有可能出現一些好的作品。

3、房地產項目建筑設計要體現藝術與技術相結合。建筑是一個技術與藝術的綜合體。建筑的結構體現了它的技術性；而建筑的造型、比例、形式的變化統一是藝術性的表現。一個好的建筑是技術性與藝術性的體現。建筑的技術進步，同時提升了藝術性，他們之間是相互聯系的。例如：擋風與通風如何解決，人們便想到了窗，夏天通風，打開窗，冬天擋風，關上窗；而建筑如何更美觀，窗和玻璃幕墻也更好的體現了建筑的藝術性。通過建筑設計，使得不斷從心理上和生理上感受到滿足感進而提升了藝術性。由于結構技術的進步，高樓大廈出現了，使城市形態大為改觀，建筑技術的發展，同時也豐富了建筑的造型，在技術進步的同時建筑體現出了無窮的魅力。因此，我們制定方案時，既要考慮建筑的技術性，又要最大地體現它的藝術性，才能設計出一個完美的建筑方案。

4、建立高素質的人才隊伍，鼓勵設計人員創新，積極應用創新技術。進一步提高注冊執業人員的待遇和榮譽，促進全行業業務學習氛圍的形成，推動行業各專業水平的持續進步和提高；加強注冊人員定期培訓考試制度，進一步強化注冊執業人員在竟業中特殊地位，使注冊執業制度取得良好的社會和經濟效益。設計公司有計劃地引進先進技術，對引進的關鍵技術在消化吸收后合理的應用和再創新，引進技術在工程項目中使用情況應由主管部門的成果評估報告，確保引進技術的合理和先進。鼓勵審計人員參加各類學術交流研討活動，及時掌握國內外的技術動態，培養設計人員創新設計理念，使設計人員不斷吸收先進的設計思想、 表現手法和技術成果，努力創作精品佳作。

5、房地產項目建筑設計要滿足業主的需求。隨著人們生活水平的提高，消費心理，生活習慣，文明程度和社會意識的逐漸改變，從而引起對產品需求的變化，人們更關注的是生活的質量和品質，在物質生活豐富的基礎上更注重精神生活。隨著房地產業的發展，建筑設計引導房地產行業服務于客戶正發生著巨大的變化，客戶需求在不斷提高。因此，設計公司已從單純的提供的設計文件，逐步的轉變為提供顧客項目各階段的決策服務，通過提高顧客滿意度來獲得市場競爭力和市場占有率，讓建筑達到客戶的滿意。

結束語

房地產項目的建筑設計質量是項目開發的基礎環節，也是影響到項目的定位、品質、成本的關鍵環節。隨著房地產行業的不斷發展，越來越多的建設單位認識到建筑設計在房地產項目開發中的重要作用，也加大了對這方面的研究力度。做好房地產項目建筑設計質量控制，不僅是保證項目正常開展的必要條件，也是房地產開發企業提升核心競爭力的必經之路。

參考文獻

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