論財產主體在社區治理中的作用

方竹蘭

中國人民大學經濟學院教授

論財產主體在社區治理中的作用

方竹蘭

中國人民大學經濟學院教授

隨著我國行政體制內的居民已經大多轉變成了市場經濟中的業主，行政權本位的城鄉社區治理體制必然要轉變為財產權本位的城鄉社區治理體制。因此，必須充分認識財產主體在城鄉社區治理中的作用。

一、財產主體是住宅小區的主人。小區業主通過買房獲得專有建筑物所有權，通過公攤費支付了小區公共財產的投資，具有附屬于專有建筑物的公共建筑、公共設施、公共場所等公共財產權。《物權法》明確規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。小區業主成為社區治理的主體，不僅在于業主是小區公共財產的所有者，也是公共事務的需求者和提供者，理所應當成為小區公共事務績效的評判者，成為住宅小區公共事務的主人，成為社區治理的主體。

二、財產主體是社區公共事務資金的主要提供者。財產主體是住宅小區公共財產的主人，在經營住宅小區公共財產基礎上存在提供社區公共事務資金，建立社區自治型公共財政的潛能，可大幅減少政府原來為社區管理支出的財政資金。住宅小區大致有十多項直接共有收益：即電梯廣告費，倒桿廣告費，廢品收購進場費，聯通、移動基站占地費，流動商家進小區外賣占地費，物業用房租賃費，屋頂信號接收占地費，地面車位占地費，廣告、閉路、基站等公共電差價費，售水箱費，自行車庫承包費，小區內雜物間租賃費，小區公共建筑如會所、健身房、游泳池等的經營收益，利用小區公共設施、公共設備的經營收益（如利用空置物業用房經營超市、幼兒園、養老機構等）。利用好這些公共收益，不僅可以降低小區業主的物業費，甚至實現零物業費，同時使房價升值。如天津麗娜模式實踐小區——深方小區物業費為零，房價比周圍小區高。住宅小區公共資產可以為公共事務提供資金來源：第一類是用小區公有但不能共用的資產，或者非公有但共用的資產服務于小區的公共事務，例停車場。第二類是小區居民的基本教育健康醫療需求。比如大興棗園社區為農民上樓小區，利用自有空置房自辦幼兒園，解決小區和周邊社區孩子入托難問題。第三類是社區居民文化體育、休閑娛樂的需求，住宅各小區聯合組成各類興趣小組，如社區大媽的廣場舞。第四類是社區居民創新創業的需求。住宅小區成為創業創新基地，如北京市由鄉鎮自主建設，所有權和收益權歸全鄉農民集體所有的中關村東升科技園，又如中關村的車庫咖啡。第五類是社區吸引大量的市場主體通過招投標從事社區公共服務，在從事公共服務的過程中獲得合理報酬。如北京原鄉美利堅社區垃圾分類。

三、財產權主體可以提供現成的社區治理組織資源。按照物權法和物業管理條例，財產主體可以提供社區治理的組織結構，建起多元主體共治的社區治理組織系統，實現五權分立，即業主大會公共財政立法權、業委會行政執法權、職業經理人和物業公司公共資產經營權、會計公共財政出納權、住戶公共資產使用權，共同治理。

四、財產權主體參與社區治理促進業主關心公共事務，提升公民素質和社區社會資本。業主維護家門，自我負責。走出家門，關注樓道。走出樓道，關注小區，走出小區，關注社區，培養了公民責任。業主通過社區公共財產的區分、經營，重大事項的共同決定，增加接觸的機會、交流的頻率、個體人力資本漸漸產生出新的群體人力資本和信任、包容、交流、互助、學習、競爭、合作等社會資本。財產權本位的社區治理機制是協商對話，談判契約，不僅不會削弱政府的作用，反而會強化政府的作用。財產主體參與社區治理不僅落實業主財產權，也使行政成本降低，一舉兩得。在業主自治層面，財產權先于行政權；剝離出的社區公共服務可以交給居民委員會或居民服務中心：如老弱病殘就業的社會保障，科教文衛體的社區活動、安全消防心理疏導糾紛調解創新創業的社區服務，政府協調業主自治、社區服務、志愿服務與市場服務等各種利益關系，構建社區的治理共同體。業主物權自主是社區治理共同體的基礎和支柱。明確業主委員會代表的物權關系為小區各種利益關系的主導關系，居民委員會須協助業主委員會開展工作；不能直接轉制的居民委員會從事跨小區的社區公共服務，更高層面的社區治理組織結構是多元協商共治模式，改變傳統社區行政單一的組織模式，從而使政府從社區微觀管理中解放出來。