對不動產登記及其征稅的思考和建議

[摘要]我國目前大力推進不動產登記工作以及相應的房地產稅的征收工作，我國的不動產登記制度和房地產稅制還具有諸多問題，本文對于現行的不動產登記制度和房地產稅制改革進行闡述，并給出相應的建議。對房產稅概念和征收房產稅原因進行系統闡述，并提出房產稅制問題，以及不動產登記和征收房地產稅的意義。

[關鍵詞]不動產登記；房地產稅；貧富差距

[DOI]1013939/jcnkizgsc201529123

1不動產登記

1.1不動產登記的概念的概述

不動產登記是指專門的登記機構根據權利人或利害關系人申請，依照法定程序，對其不動產的設立、變更、轉讓和消滅情況在不動產登記簿上進行記載并供不特定的第三人查閱的行為。它是不動產物權變動的法定公示方法，不動產物權的變動須以法定公示方式進行才能生效，公示是具有公信力的，受法律承認和保護。該登記具有以下三個特征：第一，不動產登記范圍僅限于不動產，一般來說，所謂不動產是指土地以及房屋、林木等土地上的定著物。第二，不動產登記必須是由申請人提出申請。第三，登記機關需要對其進行審查以決定其是否能夠登記。第四，不動產登記必須記載于登記簿上并且應能為公眾所查閱。

1.2我國不動產登記的現狀

第一，不動產登記的法律規范不統一，法律規范之間協調度不高。我國目前沒有指定專門的不動產登記法，對于不動產登記的相關規定散見于若干法律法規中，主要分散存在于《物權法》、《擔保法》、《土地管理法》以及一些相對的具體法律法規中。缺乏統一的法律規范導致不能形成統一的登記規則，許多涉及相關或類似內容的不動產登記的規則之間相互交叉，相互覆蓋，有的甚至相互矛盾，這大大降低了登記的權威性和嚴肅性，十分不利于不動產登記的發展。

第二，不動產登記的人員素質不統一，責任機制不健全。不動產登記機關的人員專業水平參差不齊，導致不動產登記不能按照標準化規范化的流程統一進行，人員的專業素養高低是登記工作能否高質量高效率完成的保證，應該配備經過專業化訓練的統一人才上崗，而我國目前顯然并沒有做到這一點，導致登記工作質量和效率的低下。由于登記人員的素質問題，導致登記的錯、漏及登記資料遺失等現象時有發生，這會導致當事人損失慘重，但登記機關卻不承擔有關責任。這是一種權利和義務以及責任的不對等，損害了當事人的合法權益，導致了諸多登記糾紛，這都源于責任機制的不健全。

第三，不動產登記的信息不夠公開化。我國目前還沒有一項不動產物權登記記錄能夠建立起全國性的數據信息交換查詢系統。查詢登記材料需要花費很多的人力物力，一些材料還有相關規定不能查閱，這嚴重制約了信息的傳播和經濟的發展。

1.3完善不動產登記的建議

根據我國的現狀，結合當前國情以及世界經濟的趨勢，提出四點建議。

第一，制定統一的不動產登記法。應頒布實施獨立的《不動產登記法》，規范不動產登記的相關程序。應該改變目前不動產登記法律法規混亂的現狀，制定一部專門的法律，對不動產登記的權力體系、登記范圍、程序和登記的法律依據等進行詳細規定。

第二，對不動產登記人員的同質化要求。對于新成立的不動產登記局，對于從業人員的篩選以及培訓都要尤為慎重，要保證登記人員的專業化、職業化、均衡化與趨同化。通過一定的選拔機制選拔出高素質并且具有相關知識的人員，取得登記人員資格證，從業人員實行持證上崗的制度，從而確保從業人員的素質。

第三，建立登記機關的責任賠償制度。不動產登記內容的正確與否關乎著當事人的利益，也涉及交易的安全以及社會秩序。對于發生登記錯誤，應查明錯誤產生的原因，如果是登記機關的問題導致登記錯誤、漏記、資料遺失或違背登記程序等情況，給當事人造成損失時，應由登記機關進行賠償，登記機關內部再進行追責。但若是當事人提供虛假的證明材料來騙取登記的，就應該追究當事人的民事及刑事責任。為了確保賠償責任能夠得到落實，還應該借鑒德國、瑞典等國家，建立相應的配套制度，如設立賠償基金制度。

第四，建立不動產登記資料信息公開制度。建立不動產登記資料信息公開制度對于我國市場經濟的發展具有十分重要的意義，不動產登記信息的公開，有利于不動產交易安全的進行，可以起到反腐的效果，有利于推動我國經濟的發展。本人認為不動產登記應該面向全體公眾公開，目前我國《物權法》規定，只有權利人和利害關系人可以申請查詢，這大大縮小了查詢主體范圍，會將許多潛在的交易對象都排除在外。公開不動產登記信息，使之為社會所充分使用，可以創造出巨大的經濟效益和社會效益。

2房地產稅

2.1房地產稅的概念

從新中國成立初期建立房地產稅以來到現今逐步完善房地產稅的改革，房地產稅的概念范圍從窄到寬可依次分為對個人住房征收房產稅、房產稅、房地產稅、房地產稅收體系。在十八屆三中全會的決定中提出“房地產稅”的概念與“房產稅”雖只相差一字，但征稅范圍卻從單純的對房屋征稅擴展到對房屋和土地都征稅，這是具有重要意義的改革，意味著我國正在逐步建立完善的房地產稅收體系。

2.2征收房地產稅的原因

任何一種稅種的征收，其首要目的都是組織財政收入為政府提供公共服務以提供財力支持。因而，結合我國國情，征收房地產稅有以下兩方面的原因。

第一，征收房地產稅可以調節財富分配。改革開放初期，我國提出了讓一部分人先富起來，讓先富帶動后富的政策號召，隨著我國經濟的快速發展，已經成為世界第二大經濟體，讓一部分人先富起來的目標已經達到，然而先富卻沒有能夠帶動后富實現共同富裕，我國目前的貧富分化狀況十分嚴重，基尼系數已經接近05，這對于我國不僅是經濟還包括政治等方方面面的長久發展具有十分嚴重的影響。而基于我國要立家先買房的傳統思想，征收房地產稅就成為了一個良好的調節財富分配的手段。鑒于此，在房地產稅制的設計上可以有如下考量：首先，可以加大對擁有多套住房、非用于自住的住房或豪華住宅的征稅力度，而對于基本住房則采取減免征稅的政策，以此來調節居民手中的存量財富；其次，可以對不同類型的房地產采取區別征稅，對于投資用房地產可以采用高稅率征稅，而對于公共設施，如醫院、學校、福利機構等可以采用低稅率或直接免稅；再次，可以對非自住類房地產投資的持有過程的溢價收入征稅。通過這些稅制的設計來達到國家的政策目標和調節財富分配的目的。

第二，征收房地產稅可以調控房價。目前我國房價居高不下，其根本的原因就是房地產市場上的需求大于供給，所以調控房價可以從兩方面入手，一是減少需求，二是增加供給。征收房地產稅可以增加房地產持有環節的成本，尤其是對于多套住房以及豪華住房的持有者的持有成本，以減少投資性房地產的需求，從而減少現行房地產市場上的需求。可以實行房地一律同等征稅，對于在開發商手中未按期開發而閑置的土地征收土地閑置稅，對于在開發商手中超過一定時間仍未售出的房產同樣征收房產稅，這樣可以遏制開發商的一些惡意炒房炒地行為，減少土地的閑置，從而增加房地產市場上的供給。通過以上兩種方式減少對于房地產需求而增加房地產的供給，可以從根本上抑制房價的過快增長和居高不下的現象，實現對于房價的調控。

2.3我國現行房地產稅制的主要問題

我國有關房地產稅的現行稅制是由1949年的稅制改革和之后的微調形成的。我國房地產現行稅制有以下三方面問題。

第一，房地產保有環節的稅負過輕。我國目前對于房地產稅的征收主要在流轉環節，稅種繁雜且稅負重，而對于保有環節基本實行零稅負。這種保有環節稅負的缺失導致了有房者比無房者，多房者比少房者享有更多的公共設施的服務，卻沒有盡到應盡的納稅義務，這是一種不公平的社會現象。況且，保有環節稅種的缺失，也導致了大量投資性甚至投機性的購房行為，富裕者大量購買房產，致使房價飆升，而普通百姓想要買一套房就變得越來越困難，這都是有失社會公平且不利于房地產市場健康發展的。

第二，房地產稅基狹窄。我國房地產稅的稅基過于狹窄，免稅范圍過大，即使是在滬渝試點也只是對增量房產和部分高檔存量住宅征稅，縱觀世界上經濟發達的國家，采取的都是寬稅基的政策，而我國的現行稅制稅基狹窄，難以組織地方收入，不利于地方增強財政自給能力。

第三，計稅依據滯后不完善。我國目前缺乏完善的財產登記、估價、定價等相關制度，在計稅依據上沒有定期重估市場價格的制度設計。房地產保有環節征稅的重點在于對房地產的增值部分進行調節，以實現“漲價歸公”的目標，然而我國目前現行稅制中并沒有對于房地產定期重估市場價值的制度安排，這使得房地產保有環節的稅收流失十分嚴重。

2.4改革建議

針對我國目前現狀，在房地產稅的改革上應堅持的思路是“先立法，后改革”，房地產稅的征收直接影響了許多人的直接利益，尤其是擁有較多房產的富人階層，況且該稅種不同于消費稅和所得稅等稅種，房地產稅屬于直接稅，直接減少現金流，且是需要每年都要持續性繳納，這都直接損害了很多人的利益，會遭到大量的反對的聲音，因而需要通過立法樹立征稅的權威性和合法性，強制性要求人們服從，從而減少改革過程的阻力。而對于具體稅制的改革可以借鑒世界上經濟發達國家的經驗，結合我國的國情對以下六個方面進行改革。

一是精簡稅種，將我國現行的房與地分開征稅的稅制合并為新的房地產稅，對房地產統一征稅，從而解決重復征稅問題；二是開征保有環節房地產稅，提高保有環節的房地產稅稅負；三是擴大稅基，普遍實行寬稅基原則，然后再對一些法律規定的物業實行減免稅或優惠稅率；四是穩定稅負，在實行房地產稅改革的過程中一定要注意的問題就是穩定稅負，要保證開征房地產稅后對應的稅負不宜超過所整合、吸收的原有稅種和收費項目的稅費負擔總和，若稅負在原來基礎上有所增加，則要相應的在其他稅收上給予一定的減免，不額外增加普通百姓的稅收負擔；五是采用累進和比例稅率，對于擁有多套住房或豪華住宅采取累進稅率，逐級增加稅率，而對于生產經營用房和普通住房采取低稅率，并設有起征點，確定一定的人均免稅面積，在此基礎上征收房地產稅；六是完善計稅依據，在技術上做好準備工作，現在我國正在大力推進的不動產登記就是在為征收房地產稅提供計稅依據，通過不動產登記全面掌握房地產權屬信息，通過完善資產評估工作做好對于房地產的定期重估市場價格工作，以實現“漲價歸公”的目標。

3從《21世紀資本論》看不動產登記及其征稅

《21世紀資本論》是近期最具有影響力的經濟學著作之一，這本書著重闡述了發達國家日益嚴重的貧富差距問題。誠如書中所說，目前世界上的貧富差距越來越嚴重，據統計，現在全球最富有的85人的財富總額，相當于世界上35億（全世界一半人口）最貧困人口所擁有的全部財產。這已經是一個近乎駭人聽聞的數據，然而全球的貧富差距卻依然在擴大中，如此懸殊的貧富差距會帶來很多可怕的甚至是毀滅性的后果，貧富分化嚴重會導致政局的不穩，社會動蕩，世界最富裕的那85人擁有的財富量驚人，甚至很可能左右世界政治，這對于全世界來說無疑都是一個巨大的危害。而一直生活在社會底層的窮人，如果他們長期處于如此貧窮的狀態，當他們的不滿積聚到一定程度，他們會起義，想要推翻讓他們如此貧窮的政治當局，想要改變這種格局，一旦這種事件發生會導致全社會的混亂。因而無論從何種角度來說，嚴重的貧富分化問題都是當今世界的一大難題，應該給予全面的重視，想辦法解決這個問題，否則會導致不可估量的后果。而如何才能控制日益加重的貧富差距呢？皮凱蒂（該書作者）給出了一個解決辦法，就是在全球范圍內征收累進資本稅。但這是一個烏托邦式的想法，因為要在全球范圍內征收累進資本稅就要求全球信息透明化并且可以共享，雖然目前來說基本是不可實現的，但卻不能否認這一方案若能實現，一定會有效遏制世界貧富分化嚴重現象，所以我們寄希望于將來有一天這個方案能夠實現。

現在把視角拉回中國，皮凱蒂曾告誡中國讀者：中國經濟正高速增長，中國GDP占全球的比重很快會達到1/4，今后將超過北美和歐洲，故中國也將面臨貧富不均問題。事實上，中國目前的貧富差距問題雖然較發達國家要好一些，但卻依然嚴峻。對于解決中國的貧富差距問題他也提出了三點建議：一是增加財富和收入分布的透明度，以利于征稅；二是增加遺產稅、房產稅及其他金融資產稅等稅種，并采取累進稅制；三是中國的國有資產占比還非常高，這是很大且很好的資源，把這部分資源用好，有利于實現財富公平分配。根據皮凱蒂給出的建議，實行不動產登記進而征收房地產稅對于解決中國的貧富分化問題是具有重要意義的。不動產登記制度為征收房地產稅提供技術支持，房地產稅的征收是征收資本稅的基礎，因為在中國除去最富有的1%人口，富裕階層的剩余的9%人口中的很大一部分資產都是房地產的投資。因而征收房地產稅可以有效地遏制富人財富的快速增長，調節社會上的財富分配。不動產登記的另一個重要作用就是反腐，透明化的信息制度，讓那些房姐房叔無處遁形，有助于摸清那些多占多用、占而不用和不正當交易的問題，對于發現腐敗活動，斬斷利益輸送會有很大作用。而反腐行動對于縮小貧富差距也是十分必要的，可以有效控制那些不正當收入導致的貧富差距懸殊。

綜上所述，中國現行大力推進的不動產登記和征收房地產稅是具有重要意義的，雖然無論是不動產登記還是征收房地產稅，都還存在諸多方面的問題，但國家也在通過各種政策積極的調整中，我相信假以時日這些問題都會得到妥善的解決，使其為我國宏觀調控財富分配做出巨大的貢獻。

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[作者簡介]李昕（1993—），女，遼寧朝陽人，河南大學，財務管理專業，本科生。