房地產“營改增”后的稅負增減問題探析

李玉環

[摘要]房地產行業“營改增”方案的推出，一直受到社會各界的密切關注，利弊討論也是不絕于耳，本文從稅收主體、開征時間節點、對房企財務管理模式、房價變化影響等方面進行分析，試圖勾畫出“營改增”后房地產行業的真實場景。

[關鍵詞]房地產；營改增；稅負增減；房價影響；財務模式變革

[DOI]1013939/jcnkizgsc201535171

1問題的引出

據權威媒體報道，房地產“營改增”方案將于6月公布，業內猜測適用稅率為11%。“營改增”從2012年1月開始試點，2015年是“營改增”試點的第四年，房地業作為最后一批試點行業之一，歷時近4年的頂層設計和探索實踐，預計將在今年6月被納入“營改增”版圖，完美收官。

房地產業繳納的營業稅占營業稅總額的30%左右，“營改增”牽動了社會各界的心。一方面，有人擔心會降低國家稅收收入；另一方面，企業擔心會增加企業稅負，而廣大購房者又關心此舉將會怎樣影響房價走向。那么，在房地產實施“營改增”后，稅負到底是增是減？筆者試著從以下幾個方面加以分析。

2稅收主體模型分析

21小規模納稅人

如房企是小規模納稅人，原來要繳納5%的營業稅，而在實施“營改增”改革后，只需要按照3%繳納增值稅即可。顯而易見，對于小規模的房地產企業來說，他們是改革的最大受益者，“營改增”后企業稅負明顯降低。

22一般納稅人

按照企業銷售額規模和國家稅收有關規定，絕大部分房企將被認定為一般納稅人，在這一前提下，稅負的增減變化就復雜得多。

我們都知道，增值稅一般納稅人的繳稅計算，是用銷項稅額減去可抵扣的進項稅額之后的差額來繳稅。現做模型分析如下。

前提假設：

（1）由于目前業界普遍估計房地產“營改增”后適用稅率為11%，所以本模型假設房地產銷項稅額適用稅率為11%。

（2）在抵扣方面，因為建筑業也將同時被納入“營改增”，而房地產公司很大一部分成本是建筑成本，建筑公司如果可以開具增值稅專用發票給房地產開發公司，后者將取得對應的進項稅抵扣。房地產業的主要進項產生在建筑業，所以在計算進項稅額時，本模型選用的稅率為11%。

也即當房地產業銷售收入中無進項抵扣稅額部分占有的比例低于4545%時，企業的稅負是降低的，而一旦高過這一比例，企業的稅負會增加。

3相關影響因素分析

31政府稅收政策

房地產企業的成本主要由土地成本、建筑安裝成本、財務成本三部分組成。其中，土地成本一般要占據總成本的50%以上。因此，“營改增”后，土地購置價格能不能抵扣、怎么抵扣，就成為決定房企稅負的關鍵。

目前的版本是，政府允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證，但這又引發新的問題，既然允許房企憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證，那么使用的抵扣稅率是多少？政府沒有明確；同時，規定是土地專用收據，那么是否意味著收據的開具主體只能是政府？如果是這樣，對于土地來源是政府的房企而言，在“營改增”后取得的土地可取得相應的憑證進行稅額抵扣；但對于在“營改增”前已取得的就無法抵扣；同樣，企業如果是從非政府渠道取得的土地，也同樣無法抵扣；這都將會導致企業可抵扣的稅額減少，從而加重企業稅負。如果政府提出的專用收據，開具主體不限定政府，那么，在防范企業關聯交易，通過開具收據轉移利潤、逃避稅收等方面的監管，又對稅務機關提出了新的要求。

32開征時間結點

如果在“營改增”實施時，房地產項目已經開工甚至已經竣工，在這種情況下，企業事實上已經無法取得前期發生的相應進項發票，由于增值稅稅率明顯高于營業稅稅率，在這種情況下將會直接導致房地產業稅負增加。對于期望“營改增”能降低稅負的房企來說，無疑是一個沉重的打擊，開征時點的選擇對房企影響很大。

33財務管理模式

對廣大房企而言，賬務處理、發票管理、業務模式和企業內部稅務系統等財務管理方面都將面臨諸多改變。2015年是房企“營改增”試點的落地之年，新舊稅制如何平穩銜接，房地產企業財務管理模式必須變革。原來的稅務處理比較簡單，而在實施“營改增”后，則對企業提出了更多更高的標準和要求，建議房企應提前從內部著手，梳理業務模式、梳理現有采購銷售合同、研究會計核算可能產生的變化、測算“營改增”潛在的稅務和利潤影響、考慮調整定價策略、變更合同模板、制定新的內部發票保管和內控制度、制訂系統升級改造計劃等。

34房價趨勢影響

經濟學理論告訴我們，產品的價格在很大程度上由供給需求關系決定，而非房產成本本身。從這個意義上說，稅負的增減對房價的影響極其微弱，甚至可忽略不計。關心房價的老百姓，著重還是要關注房產市場量價的變化和國家調控政策的風向。就從今年整體情況來看，房產市場逐漸轉化為買方市場，標桿城市房價走勢持續下行，房企存量增加，市場供大于求，持續低迷的成交量給開發商帶來了極大壓力。這種狀況下，稅負降低，將給開發商帶來更多利潤空間，稅負提升，也不會影響市場房價。

4對房地產行業的長遠影響

“營改增”意味著大規模的減稅效力，可以有效降低重復稅收，實現完整的增值鏈，降低企業稅負。房產企業從上游開始便存在各種稅費，造成以后各生產環節的重復征稅，貨物流通次數越多，重復征稅也就越嚴重，“營改增”可有效降低重復收稅情況。同時，房地產業“營改增”會給上游供應商帶來新一輪洗牌，小的供應商可能很快被市場淘汰，優質供應商會很快集中。倒逼房地產業在產品創新和營銷策略方面有所突破，推動房企關注產品品質和管理效率的提高，促進整個房產行業的健康回歸。

參考文獻：

[1]黃文會計穩定性、稅收動機與企業性質[J].財會月刊，2011（9）.

[2]黃翠玲淺議“營改增”對企業稅收的影響[J].現代商業，2012（21）.