佳兆業(yè)危局

2015年伊始，在香港上市的內(nèi)地深圳房企龍頭佳兆業(yè)（01638.HK）4億港元債務(wù)違約，市場頓時引起軒然大波，令本已寒冷的房市又雪上加霜。

佳兆業(yè)的債務(wù)違約肇始于其董事長郭英成辭職。因?yàn)槭虑芭c債權(quán)方上海匯豐銀行有過約定，而郭英成辭職直接導(dǎo)致4億港元債務(wù)需要提前償還。

佳兆業(yè)2014年半年報(bào)顯示，公司有息負(fù)債（包括股東借款）共計(jì)326.4億港元，其中短期有息負(fù)債為61億港元。按照房地產(chǎn)企業(yè)慣用的衡量債務(wù)指標(biāo)凈負(fù)債率來計(jì)算，佳兆業(yè)凈負(fù)債率為89.6%，在房地產(chǎn)上市公司中處于較高水平。

但當(dāng)緊急關(guān)頭來臨時，佳兆業(yè)卻連4億港元都拿不出來，使人不得不對其報(bào)表的真實(shí)性產(chǎn)生懷疑。

按照半年報(bào)，佳兆業(yè)可以隨時動用的貨幣資金及等價物約為95.5億港元，包括即短期銀行存款1.78億港元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物93.8億港元。一般現(xiàn)金等價物表示能隨時變現(xiàn)的現(xiàn)金資產(chǎn)，如果其93.8億港元能隨時變現(xiàn)，那么佳兆業(yè)償還4億港元債務(wù)應(yīng)該綽綽有余。但是殘酷的現(xiàn)實(shí)是佳兆業(yè)此時現(xiàn)金流異常緊張，居然連4億港元都無法動用。

2014年1-11月，佳兆業(yè)銷售額共計(jì)為272億元人民幣（下文如未特別標(biāo)明，則為人民幣），銷售面積265萬平米，較2013年同比增長分別為28.5%和19.5%，經(jīng)營狀況基本穩(wěn)健。如果以上數(shù)據(jù)是真實(shí)的，那么造成今日局面的原因，筆者認(rèn)為與其極度擴(kuò)張有莫大關(guān)系。

佳兆業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表較2014年年初變化不大。其發(fā)展中物業(yè)僅較年初增長不到30%，從451億港元增至584億港元;而持作銷售已落成物業(yè)從61億港元減少至58億港元，減少5.2%。同時，預(yù)付款和收購?fù)恋匕唇鹨草^年初變化不大，兩項(xiàng)合計(jì)約增長9.7億港元，增幅為7.1%。但是現(xiàn)金流量表變化非常大，經(jīng)營所用現(xiàn)金同比增長346%，從2013年上半年同期2.33億港元增至2014年上半年83億港元，直接導(dǎo)致2014年上半年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為-97億港元，2013年上半年其經(jīng)營現(xiàn)金流凈額僅為-16.8億港元，從經(jīng)營現(xiàn)金流凈額增幅來看缺口增幅高達(dá)477%。

也可以從已銷售合同金額與當(dāng)期經(jīng)營現(xiàn)金流出之比來衡量彼此變化——2014年上半年該指標(biāo)為74%，而2013年上半年則僅為2.1%。

以上數(shù)字充分說明佳兆業(yè)在2014年上半年經(jīng)營現(xiàn)金流出巨大。此外，2014年上半年投資現(xiàn)金流凈額也為-7億港元。因此，佳兆業(yè)不得不大舉負(fù)債，從融資現(xiàn)金流量表看，佳兆業(yè)僅從銀行等其他機(jī)構(gòu)舉債流入73億港元，而2013年同期僅流入39億港元，增幅高達(dá)87%，發(fā)行優(yōu)先票據(jù)融資39億港元，應(yīng)付附屬公司權(quán)益款29.9億港元，出售部分附屬公司權(quán)益款19.9億港元，融資所得現(xiàn)金流凈額為130億港元，而2013年同期僅為38億港元，增幅高達(dá)242%。

可以說公司截至2014年上半年其現(xiàn)金資產(chǎn)增加近26億港元，基本上是銀行借款所得。

2014年上半年，佳兆業(yè)拿地花費(fèi)了90億元，而合同銷售額為112億元，兩者之比高達(dá)80.4%，也就是說，佳兆業(yè)在2014年上半年將合同銷售額的八成拿去買地，而合同銷售額常常遠(yuǎn)大于合同回款。可見佳兆業(yè)現(xiàn)金流之所以如此緊張，基本上將銷售回款押在土地上了。

具有諷刺意味的是，在2014年5月，標(biāo)普和穆迪還調(diào)高了佳兆業(yè)信貸評級。

為了籌措還債款，佳兆業(yè)不得不計(jì)劃出售上海項(xiàng)目的土地，出售價款和當(dāng)時購地款基本相抵。雖然沒有虧本甩賣，但是從其披露的數(shù)據(jù)看，該項(xiàng)目股東貸款為11.88億元，而如果按10%的資金成本計(jì)算，僅資金成本就高達(dá)1.88億元，但是其出售價款僅為12億元。

俗語說，“福無雙至，禍不單行”，繼上海匯豐催款外，其在深圳龍崗區(qū)的城改房合伙人又催其提前撤回合作協(xié)議款和貸款約12億元，同時，正常到期債務(wù)又有7.97億元。兩項(xiàng)相加又有近20億元需要償還，而其2014年上半年賬面上的貨幣資金95.5億港元，僅僅是望梅止渴的紙上財(cái)富。

1月12日，佳兆業(yè)公告顯示，截至1月9日，公司已有6.73億元銀行存款被凍結(jié)和罰扣，12億元出讓上海項(xiàng)目給萬科的交易也宣布告吹。