樓市松綁第二槍

下調(diào)二套房和公積金貸款首付比例，并放松住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅政策，樓市松綁第二槍力度不小。這一政策要發(fā)揮更大的效果，還需要貨幣和信貸政策的進(jìn)一步放松相配合。短期內(nèi)有望減緩房地產(chǎn)銷售下滑的幅度，但很難逆轉(zhuǎn)由剛需飽和而形成的房地產(chǎn)下行周期。

繼2014年9月30日地產(chǎn)松綁后，2015年3月30日，各部委又打響了樓市松綁的第二槍。

央行、住建部和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，下調(diào)購(gòu)房首付比例。對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)買二套房，最低首付比例從原來(lái)的60%-70%下調(diào)至40%;繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付比例從30%下調(diào)至20%。

另外，財(cái)政部也放松了住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅政策。個(gè)人購(gòu)買普通住房對(duì)外銷售免征營(yíng)業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)由原來(lái)的5年下調(diào)至2年。

在地產(chǎn)松綁第一槍打響之后，《證券市場(chǎng)周刊》在2014年10月初的封面文章《救市第一槍》中就指出，“要想逆轉(zhuǎn)樓市，靠這第一槍是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要第二槍、第三槍。要么松綁地產(chǎn)，要么下調(diào)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，容忍更大的經(jīng)濟(jì)下滑。”

時(shí)隔半年，房市絲毫沒(méi)有任何回暖跡象，房地產(chǎn)銷售和投資等多項(xiàng)指標(biāo)仍繼續(xù)大幅下行，經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)變得更加糟糕。2015年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)不僅下調(diào)到7%，樓市松綁的力度也在繼續(xù)加大。

此次樓市放松的力度顯然比第一次大，而且堪比2008年金融危機(jī)期間地產(chǎn)放松的力度。那么，房市會(huì)不會(huì)如2009年或者2012年那樣出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？故事的情節(jié)變了，結(jié)局自然會(huì)不一樣。

2008年房地產(chǎn)的下跌主要受美國(guó)金融危機(jī)的影響，剛需還沒(méi)有完全釋放，而且采取了“四萬(wàn)億”的大規(guī)模刺激，很快就逆轉(zhuǎn)了房市和經(jīng)濟(jì)。如今房地產(chǎn)的剛需已經(jīng)日趨飽和，改善性需求受到預(yù)期和收入的影響可能難以大幅度釋放。

瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，受益于政策的支持，2015年房地產(chǎn)銷售可能僅小幅下跌5%-10%，但新開工面積跌幅仍會(huì)擴(kuò)大。“決策層還會(huì)繼續(xù)出臺(tái)寬松政策，但這些政策僅能緩和房地產(chǎn)下滑的幅度，難以扭轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)性下行趨勢(shì)本身。”

經(jīng)濟(jì)仍在加速下滑

政府已經(jīng)把2015年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)下調(diào)至7%，但實(shí)現(xiàn)起來(lái)依然并不輕松。雖然自2014年四季度以來(lái)，政策放松的力度明顯加大，但經(jīng)濟(jì)加速下行的勢(shì)頭并沒(méi)有遏制。1-2月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開局非常艱難，工業(yè)、投資和消費(fèi)再度全面大幅下滑，一季度經(jīng)濟(jì)即刻面臨“破七”的現(xiàn)實(shí)壓力。

工業(yè)的情況非常糟糕，1-2月工業(yè)增加值同比增速6.8%，比2014年12月回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2008年12月以來(lái)的最低水平。1-2月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速10.7%，也比2014年12月大幅回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。

制造業(yè)的大幅下滑拖累投資下行。1-2月固定資產(chǎn)投資同比增速13.9%，比2014年大幅回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，制造業(yè)投資的大幅下降是主要原因。1-2月制造業(yè)投資增速同比增速10.6%，大幅下滑2.9個(gè)百分點(diǎn)。

制造業(yè)投資過(guò)去兩年一直處于下降通道當(dāng)中，最近的加速下滑，一方面受到人民幣有效匯率大幅上升的沖擊;另一方面則是通脹加速下降后實(shí)際利率居高不下。

制造業(yè)一直都是出口的大戶，受匯率的影響相對(duì)較大。由于美國(guó)的加息預(yù)期強(qiáng)烈，歐洲、日本等主要發(fā)達(dá)國(guó)家仍在加大寬松力度，自2014年下半年以來(lái)，美元開啟了一波牛市，美元指數(shù)已經(jīng)從當(dāng)時(shí)79的低位上升到100附近，半年多時(shí)間累計(jì)升值超過(guò)25%。

在此期間，人民幣對(duì)美元卻保持了相對(duì)穩(wěn)定，這就使人民幣相對(duì)其他貨幣被動(dòng)大幅升值。據(jù)國(guó)際清算銀行數(shù)據(jù)，2015年2月，人民幣實(shí)際有效匯率升至130.4，比2014年6月升值了14.4%。

雖然央行已經(jīng)兩次降息，但長(zhǎng)期名義利率下降有限，由于通脹水平下降幅度更大，實(shí)際利率不降反升。從5年期國(guó)債利率看，自2014年11月底降息以來(lái)，利率水平大致持平。

這是名義的利率，而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響更大的是扣除通脹影響的實(shí)際利率。由于通脹水平同期下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)左右，長(zhǎng)期的實(shí)際利率不僅沒(méi)有下降，反而是上升的。這也是融資成本高，融資難的一個(gè)突出體現(xiàn)。實(shí)際利率的居高不下，自然會(huì)大大抑制投資的活力。

年初，雖然房地產(chǎn)投資稍微平穩(wěn)，但房地產(chǎn)銷售下滑嚴(yán)重。1-2月份，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)10.4%，比2014年略微下降0.1個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售面積8764萬(wàn)平方米，同比下降16.3%，比2014年下降10個(gè)百分點(diǎn);商品房銷售額5972億元，下降15.8%，比2014年下降近9個(gè)百分點(diǎn)。

綜合來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增速的加速下滑是多方面因素疲軟的結(jié)果，房市的低迷僅僅是其中的一個(gè)原因。

難以逆轉(zhuǎn)房市

與2014年的第一槍一樣，此次樓市松綁的第二槍仍然是瞄準(zhǔn)住房改善性需求，這無(wú)疑是正確的調(diào)控思路。因?yàn)樵趧傂枰呀?jīng)接近飽和的情況下，改善性需求是唯一可以調(diào)控的對(duì)象。

當(dāng)然，第二槍的放松力度要大于第一槍。樓市松綁第一槍只是對(duì)二套房和三套房的限貸進(jìn)行了一定程度的放松，第二槍則降低了二套房的首付比例以及公積金貸款的首付比例，這會(huì)更有利于改善性住房需求的釋放。另外，免征營(yíng)業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)從5年下調(diào)至2年則有利于二手房的活躍。

不過(guò)，要想借助這些政策徹底扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的頹勢(shì)，恐怕很難。因?yàn)閯傂韬透纳菩孕枨筮€是存在很大的區(qū)別。剛需就像蛋糕，而改善性需求就如蛋糕上的草莓。與剛需不同，改善性需求的急迫性和必要性更低，彈性更大，更容易受到房?jī)r(jià)預(yù)期、個(gè)人收入和消費(fèi)的影響。

房?jī)r(jià)下降的預(yù)期一旦形成，改善性需求的群體無(wú)疑會(huì)推遲他們的改善時(shí)間，就如通貨緊縮的時(shí)候人們往往會(huì)推遲消費(fèi)一樣。等到房?jī)r(jià)充分下跌后再入手，無(wú)疑更劃算。

相比貸款利率的一點(diǎn)點(diǎn)優(yōu)惠，房?jī)r(jià)總成本的下降無(wú)疑更有誘惑力。如果看不到政策上對(duì)房地產(chǎn)強(qiáng)力支持的明顯跡象，人們會(huì)更多采取觀望。

即使假設(shè)改善性需求的群體已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)，如果銀行的放貸能力沒(méi)有改善，限貸條件的放松和首付比例的下降也難以激起銀行的興趣。

如果假設(shè)經(jīng)濟(jì)中的流動(dòng)性不變，樓市放松可能會(huì)吸引一部分貸款到房地產(chǎn)上，但勢(shì)必會(huì)減弱其他行業(yè)的貸款。所以，樓市松綁要想取得更加積極的效果，還需要貨幣和信貸上進(jìn)一步放松相配合。

雖然央行已經(jīng)兩次降息，并下調(diào)存款準(zhǔn)備金率一次，手段上看確實(shí)在明顯放松，但效果上看放松則明顯不夠。一方面，名義利率幾乎沒(méi)有下降，由于通縮風(fēng)險(xiǎn)加劇，實(shí)際利率不僅沒(méi)有下降反而上升了。另一方面，由于外匯占款創(chuàng)造基礎(chǔ)貨幣的機(jī)制越來(lái)越弱，外匯占款在減少，存款準(zhǔn)備金率的下降很大程度上只是抵消了外匯占款的下降，所以我們看到廣義貨幣供給量（M2）依然維持在較低水平。

更重要的是，中國(guó)的房地產(chǎn)持續(xù)繁榮了十幾年后，已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)。此前中國(guó)房地產(chǎn)的兩次調(diào)整都是由外部因素引起，2008年受到美國(guó)金融危機(jī)的影響，2012年則是由于之前兩年房地產(chǎn)政策的緊縮。但本輪中國(guó)的房地產(chǎn)下行更多是房地產(chǎn)基本面因素推動(dòng)，因此政府放松房地產(chǎn)政策所起到的效果會(huì)大大弱于以往。

首先，中國(guó)的勞動(dòng)年齡人口占比在2010年達(dá)到頂峰，最近幾年已經(jīng)明顯下降，相應(yīng)的購(gòu)房剛需也在下降。

其次，之前房?jī)r(jià)的上漲速度超過(guò)收入的增長(zhǎng)，人們對(duì)房?jī)r(jià)的承受力越來(lái)越弱。無(wú)論從房?jī)r(jià)租金比還是房?jī)r(jià)收入比看，都高于美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家。

第三，滿足剛需的房屋供給已經(jīng)有過(guò)剩的跡象。1998年-2013年，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資額由4000億元增加到近6萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)19%。城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善，人均住房建筑面積從1998年的18.7平方米上升到2012年的32.9平方米。也就是說(shuō)，一個(gè)三口之家平均擁有100平米的建筑面積，滿足住房剛需已經(jīng)綽綽有余了。這只是平均情況，一些三、四線城市房屋供給過(guò)剩情況會(huì)更加嚴(yán)重。

實(shí)際上，從歐美其他國(guó)家房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗(yàn)看，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)形成拐點(diǎn)，想完全依靠政策的力量試圖扭轉(zhuǎn)幾乎是不可能的。上世紀(jì)90年代的日本，房地產(chǎn)泡沫破裂后，不管日本政府采取何種措施也是于事無(wú)補(bǔ)，日本房市再也沒(méi)能恢復(fù)過(guò)去的雄風(fēng)。2008年美國(guó)金融危機(jī)后，美聯(lián)儲(chǔ)采取了極度寬松的政策，房?jī)r(jià)也只在最近兩年稍微企穩(wěn)，但房?jī)r(jià)已經(jīng)跌去了30%以上。

所以，樓市放松的本質(zhì)作用只是在于緩和房地產(chǎn)銷售的下滑，避免對(duì)整體經(jīng)濟(jì)造成過(guò)大的負(fù)面殺傷，為改革和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展贏得一些時(shí)間。