國際比較視角下貸款價值比對我國房地產宏觀政策的啟示

襲希哈爾濱商業大學，黑龍江 哈爾濱 150028

國際比較視角下貸款價值比對我國房地產宏觀政策的啟示

襲希
哈爾濱商業大學，黑龍江 哈爾濱 150028

貸款價值比作為國際通用的一項風險控制指標，曾長期作為微觀審慎工具使用，但是近年來被廣泛作為宏觀審慎政策工具使用。該工具是與我國購房首付比相對應的概念，通過研究貸款價值比在各國的應用，以國際比較視角得出對我國房地產宏觀政策的啟示，從而為制定適合我國房地產業健康發展的宏觀政策提供參考。

貸款價值比；首付比；風險；宏觀審慎管理；房地產

貸款價值比（Loan-to-Value Ratio，以下簡稱LTV）指貸款金額和抵押品價值的比例，多見于抵押貸款，如房產抵押貸款，是全球商業銀行控制風險的一項通行指標。在實踐中，商業銀行房地產抵押貸款風險管理機制主要是杠桿率約束。一般地，銀行在任何時候都關注確保未償付的債務價值與房地產資產中剩余的價值之間大致平衡[1]。在發起房地產抵押貸款前，貸款價值比可以幫助銀行預測房地產抵押貸款的未來價值；在發起貸款后，通過比較名義（或初始）貸款價值比和實際（或當前）貸款價值比（即貸款額變動率/房價變動率）的差幅，能夠確認或改變之前的預測結果[2]。Krainer,Leroy和Mung?pyung（2009）研究發現，初始LTV對違約率具有重要的影響[3]。中國住房抵押貸款的初始LTV最高為80%，但只占極少一部分，其他大部分的LTV都低于70%。LTV可與我國購房首付比相對應，1減去購房貸款首付比等于LTV。LTV之前曾長期被視為微觀審慎政策，作為商業銀行控制貸款風險的手段[4]。主要發達國家基本上沒有從監管角度對其設立法定上限，而是由商業銀行根據風險控制偏好按照市場化原則自主掌握。僅有新加坡、韓國、香港等少數小型經濟體把它列入監管指標并設定上限[5]。IMF（國際貨幣基金組織）研究部研究成果顯示，截至2010年9月，在可獲信息的36個國家中，約81%的國家對按揭貸款還款方式沒有任何限制，接近二分之一的國家存在一定程度的LTV限制，但是通常只作為被推薦的最佳實踐或運用于政府提供擔保的某一小類按揭貸款，僅有3個國家明確報告將LTV上限作為房地產調控工具。

2008年危機前，英國、美國、荷蘭等國個人按揭貸款LTV很多超過1，甚至高達1.2，在該時期內平均LTV值不斷上升，在0.9到1的區間。此次金融危機屬于系統性金融危機，而金融的順周期性加劇了危機的嚴重程度。在國際金融組織和各國監管當局的工具箱中，LTV作為一項逆周期調節宏觀審慎政策工具受到前所未有的重視，被認為是兼具微觀審慎和宏觀審慎功能的監管工具。危機后，LTV和貸款收入比（Debt-to-Income Ratio，以下簡稱DTI）越來越多地作為宏觀審慎政策工具使用。

一、對貸款價值比設置上限的政策效果評估

2011年IMF研究表明，過度繁榮的房地產本身并不是問題，關鍵問題是導致房地產泡沫的融資行為。作為應對措施，財政政策可能原則上有效，但可能導致物業估值等方面的扭曲。貨幣政策可能過于笨拙，并可能有產出缺口、通脹等方面的成本。包含LTV的宏觀審慎政策，在降低房地產泡沫和風險發生的可能性上，比財政政策和貨幣政策更具針對性、成本更小，效果更好。從微觀角度，對LTV設限將防止借方脆弱性積累，降低泡沫破滅時違約事件發生概率，提高違約事件發生后貸方回收率。從宏觀角度，對LTV設限將降低房地產行業債務風險過度膨脹的風險，減少貸款購房的群體數量，抑制總需求。IMF對21個發達國家2000-2007年的房地產價格與LTV峰值之間關系的研究表明，LTV峰值與房地產價格正相關，LTV峰值每增加10%，名義房價上漲13%。對韓國案例的研究顯示，對LTV設限會抑制房價上升和交易活躍度，并改變房價走勢預期。

設定LTV上限有利于降低抵押貸款的違約風險，提高銀行系統的穩定性。以香港為例，1995年，港府在立法會上將LTV上限設定為70%并作為長期監管政策，1997年初為控制投機將豪宅（房產價值超過1200萬港幣）最高LTV降為60%。亞洲金融危機期間，香港一年內房地產價格跌幅超過40%，但按揭貸款不良率低于1.43%，足以說明LTV政策有效減少商業銀行面臨的信用風險、保障按揭貸款資產的質量。對LTV設限有效降低了香港房地產市場相關的周期性系統風險，提高了銀行系統的穩定性。

LTV具體操作過程中面臨政治阻力和易被規避。對LTV設限，影響最大的是剛參加工作的年輕人和貧困人群等更需要信用支持的群體，將會面臨政治上的阻力。LTV作為宏觀審慎監管措施，針對性強，在實踐中容易被規避。在房地產繁榮時期，韓國對3年以內的購房貸款執行較低的LTV比例上限，結果產生了大量期限在3年零1天的住房貸款，對銀行LTV比例上限的監管，也導致非銀行機構住房信貸的擴張。為了規避對高比例LTV抵押貸款進行保險的限制，美國的金融機構通常將兩個以上的貸款進行合并。

二、國際上貸款價值比政策的具體實施情況

國際上貸款價值比政策存在兩種方式：一種是金融監管部門并不直接設定LTV上限，而是通過發布指引、推薦最佳實踐等方式，引導商業銀行將LTV作為授信風險控制的重要指標；另一種是金融監管部門直接設定各類住房按揭LTV的上限，并根據市場形勢不定期調整，商業銀行遵照執行?？傮w上，各國LTV政策的總體目標是防范房地產泡沫，引導商業銀行審慎經營，盡量滿足居民自住購房的需求，避免對非投機性真實需求的誤傷和對正常房地產市場運行的扭曲。

（一）金融機構在一定的市場化約束情況下根據風險控制原則自主決定LTV

在一定的市場化約束下，金融機構自主決定LTV的國家通常根據客戶的風險情況確定不同的LTV上限，對于選擇高LTV的貸款客戶，金融機構一般要求更高的貸款利率，對于LTV超過80%，強制要求客戶購買貸款保險。監管部門對高LTV按揭貸款在風險權重、風險撥備等方面區別對待。通過這些市場化手段，對居民申請高LTV按揭貸款、金融機構發放高LTV按揭貸款進行約束。LTV上限根據客戶的以下因素確定：一是根據購房人的身份確定最高LTV。加拿大有穩定收入的借款人LTV最高可達90%，對有自雇收入證明的LTV一般為80%，對沒有合適收入證明的自由職業者、留學生、移民的LTV最高為65%，對外籍人士的LTV最低可達50%。二是根據借款人的收入情況確定LTV。德國、日本主要根據申請人的收入及其穩定程度確定按揭貸款的最高LTV，貸款收入比（DTI）越低，LTV可以越高。三是根據購房動機確定LTV。英國購買自住房的最高LTV一般為90%，投資用房的LTV最高為75%。

不同首付比的住房貸款，所要求的貸款利率、風險權重、風險撥備等通常不一樣。在貸款利率方面，英國、澳大利亞、荷蘭等發達國家均對高LTV的按揭貸款執行更高的貸款利。在風險權重方面，挪威在1998年對LTV在60%以上，以色列在2010年對LTV在60%以上，保加利亞在2004-2005年對LTV在70%以上，拉脫維亞在2007年對LTV在70%以上的抵押貸款執行更高的風險權重。在風險撥備方面，葡萄牙在1999年對LTV在75%以上的，西班牙在2004年對LTV在80%以上的抵押貸款要求更高的風險撥備。LTV越高，貸款利率越高，風險權重、風險撥備要求更嚴格。

（二）監管機構根據不同對象設定差異化的LTV上限

監管機構設定LTV幾乎都采用“相機決策”，根據宏觀經濟形勢及房地產市場情況對不同的對象設定不同的LTV上限，普遍在50%-80%的區間，只有極少數設置為40%。存在以下三種情形：一是針對某一區域的不動產設定上限。韓國2003-2009年針對首爾部分區域房價暴漲，按照不動產是否處于“投機區域”來設定LTV上限，并對處于“投機區域”的不動產按照不動產價值、貸款期限、金融機構類型設定不同的LTV上限。二是根據不同的貸款額度、不動產價值和用途來設定不同的LTV上限。香港在2009年-2011年房地產價格大幅上漲期間，根據房屋價值的范圍及房屋用途確定不同的LTV上限：房屋價值越高，上限越低；商業用房上限低于住宅用房上限。新加坡在2010年對賣方一年內出售的所有住宅LTV上限設定為80%，2011年對非自然人房屋按揭貸款LTV上限設定為50%。三是根據按揭貸款次數、房屋套數設定LTV上限。馬來西亞2010年將購買第三套住宅的LTV上限確定為70%。新加坡2010年和2011年兩次降低二套及以上住房抵押貸款的LTV上限，從80%分別降至70% 和60%。

（三）房貸保險、政府擔保有利于提高LTV上限

在國外，商業銀行為降低房貸風險，通常要求LTV超過80%的貸款人購買房貸保險，保費額度因貸款人的貸款數額和LTV比例不同會有不同，美國、加拿大、澳大利亞和香港等都有類似的安排。美國聯邦住宅管理局向高LTV客戶提供貸款保險，按規定只有LTV超過90%才需要購買房貸保險，但實踐中商業銀行通常將此標準控制在80%。加拿大要求LTV超過80%的，要到加拿大房屋按揭保險公司購買保險。澳大利亞主要由聯邦成立的住房貸款保險公司向LTV超過80%的按揭貸款提供保險。香港法定LTV上限為70%，但滿足香港按揭貸款公司按揭貸款保險項目要求并投保的貸款人，LTV可以提高到90%。

不少國家由具有政府背景的機構從事按揭貸款保險業務，也有一些國家主要由商業保險公司提供房貸保險（如英國），也有一些國家兩種模式均存在（如美國）。房貸保險的主要目的是通過保險的形式，分擔商業銀行的貸款風險，引導市場提高LTV，促進房地產消費，特別是鼓勵青年人購房。由政府背景的機構從事按揭貸款保險，某種意義上是政府的一種隱性擔保。Andrews（2011）對OECD國家的一項研究顯示，LTV上限每提高10%，年輕家庭對房屋的擁有率提高12%，但對老年家庭影響要小得多。

在金融危機前，由于房貸保險的存在，許多國家出現LTV值超過1的情況，一些申請人將裝修等其他成本也通過按揭貸款貸出來，比如美國、英國和荷蘭等。問題在房價上行周期被隱藏，但在房價下行時就很快暴露出來。在反思危機的研究和政策調整中，這種做法被廣泛詬病并調整，目前各國已經見不到LTV超過1的按揭貸款，實踐中即便貸款人購買了房貸保險，最高LTV值通常掌握在95%。通過房貸保險提高LTV的做法受到批評，英國在危機后基本停止了商業按揭貸款保險計劃，改由政府向銀行提供擔保鼓勵住房消費。但是香港金管局（2011）認為，從香港的經驗看，按揭貸款保險有效緩解了LTV上限政策對市場流動性和交易活躍度的抑制，而無損其抑制投機、推動審慎經營等有效性的發揮。對于美國等國家而言，問題的根源可能并不在房貸保險本身，而在于房貸標準的無原則放松和按揭貸款的過度證券化。

三、貸款價值比政策的最新進展

在政策方面，IMF在金融危機后多次從發布的研究報告和正式場合的表態，把LTV歸為最重要的宏觀審慎工具之一，并呼吁各國對新的按揭貸款LTV和DTI設置上限。2010年，G30倡議采用可調整的LTV政策抑制房地產信貸的過度發放，并作為宏觀審慎工具。金融穩定理事會在2012年4月發布的《穩健住宅按揭貸款操作原則》認為，LTV要有一個適宜的上限，監管部門未必要強制設定一個LTV上限，但前提是金融機構房貸足夠審慎且不因市場競爭而改變。巴塞爾委員會建議對未提供擔?；蛭促徺I保險的住宅按揭貸款LTV不超過80%，其于2014年12月發布《最低資本要求及信用風險標準法修訂》征求意見稿，對于住宅抵押貸款，將不再采取統一的風險權重，而是根據LTV和DTI來確定風險權重，對商用房抵押貸款，根據LTV比例確定風險權重。英國央行在2014年10月公布的會議紀要中宣稱，為應對可能出現的房地產泡沫，英國正在考慮對按揭貸款LTV和DTI設定上限。

在實踐方面，金融危機前將LTV上限作為宏觀審慎工具實施比較典型的經濟體是韓國和香港，韓國自2002年引入LTV上限政策后，一直在動態實施。其余有個別小型經濟體曾經實施過LTV上限，但通常作為臨時性干預政策。香港自1995年以來一直實施LTV上限，最新一次對LTV的調整就在2015年2月份。金融危機期間及之后，全球各地陸續有20多個發達和新興經濟體效法韓國和香港的做法，將設置LTV上限作為宏觀審慎工具引入監管領域。

四、貸款價值比政策對我國的啟示

根據各個國家的經驗，LTV政策作為一項宏觀審慎工具，具有實施靈活的特點，其既可以單獨使用，也可以與DTI等其他宏觀審慎政策聯合使用。通常是相機抉擇，無須遵守一個明確的政策規則；其可以根據不同貸款額度、不動產價值、用途、所處區域等等諸多因素，作出差異化的規定，可以實現定向的政策目標。因此，對我國具有重要的啟示。

豐富我國首付比的政策框架。目前，我國首付比僅按照首套、二套比例做區分，考慮的因素還比較單一，針對當前市場分化的形勢，為適應新常態，穩定房地產市場運行，降低風險，下一步還可以考慮對不同區域、不同價值、不同類型的住房貸款實施不同的首付比政策

賦予不同首付比住房貸款一些市場化的約束和調整機理。一是指導商業銀行針對不同首付比的住房貸款制定區別的利率標準。二是協調銀監會針對不同首付比的住房貸款制定不同的風險權重、風險撥備要求。三是在今后對不同首付比的住房按揭貸款證券化（MBS），政策上進行區別對待。

探討推動我國住房抵押貸款保險市場發展。我國在2005年前曾要求住房貸款購買商業保險，但此保險主要針對抵押房屋發生火災等意外的財產險，與國外房貸信用保險意義完全不同。為促進房地產市場消費，特別是解決年輕人購房首付困難問題，可以推動保險業發展房貸信用保險業務，或是研究具有政府背景的機構設立專門發放房貸信用保險的按揭貸款保險公司，在一定限度內由商業銀行自主決定購買房貸信用保險的住房貸款的首付比要求，緩解首付比政策對市場流動性和交易活躍度的抑制。

[1]哈特.企業、合同和財務結構[M].上海人民出版社，2006.

[2]盧克今,薛恒新.貸款價值比對商業銀行風險管理決策的有用性-會計準則和實物期權的結合[J].管理世界，2012（11）.

[3]Krainer John，Stephen Leroy,O Mungpyung. Mortgage Defaut and Mortgage Valuation[J]. Working paper,Federal Reserve Bank of San Francisco and University of California,Santa Barbara:2009.

[4]丁彥皓.中國住房抵押貸款證券化信用風險的波動特征檢驗-基于ARIMA-ARCH模型的論證[J].金融經濟學研究，2013（7）.

[5]李永勝.兼具宏觀和微觀審慎監管功能的LTV限制[J].統計與決策，2013（17）.

（責任編輯：武 亮）

襲 希（1986-），女，遼寧撫順人，哈爾濱商業大學管理學院講師，博士，研究方向：金融創新管理與技術創新。

本文系哈爾濱商業大學博士科研啟動基金（項目編號：14RW17）

2015-06-07

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