后危機時代的中國房地產金融監管①

金肯職業技術學院　周詩天　吳君

后危機時代的中國房地產金融監管①

金肯職業技術學院周詩天吳君

摘 要：2007年由次貸危機發展成的全球金融危機爆發以來，中國的后危機時代房地產金融監管一直是各方關注的熱點問題。危機后中國房價的一路飆升導致房地產金融風險不斷積累。現在中國經濟已經進入常態，中國房地產價格已經從上升階段進入有升有降的新周期，房地產金融風險有集中爆發的可能。本文試圖分析后危機時代中國房地產金融監管，提出一些改進和加強監管措施。

關鍵詞：后危機 金融監管 房地產

2007年由美國次貸危機引起的全球金融危機已經過去了8年，世界經濟已經進入新一輪的周期中。當年中國應對危機推出的4萬億的刺激，原本的目標是為推動實體經濟發展，但刺激資金還是通過各種渠道流入房地產業，結果卻是吹大了中國房地產的泡沫,相關的涉房金融風險也在不斷積累。中國房地產金融迅速壯大，雖然順應國人對房地產自住需求和巨大的投資需求，使中國經濟迅速走出危機，在后危機時代中國的經濟發展中功不可沒，但也直接促進了房地產泡沫膨脹。泡沫越大，風險越大。在將來某個時刻由房地產泡沫的破滅引起房地產金融危機也許會嚴重傷害中國經濟，嚴重傷害一代中國人。因而我們有必要不斷地反思美國次貸危機的成因，在后危機時代加強中國的房地產金融監管。

1　反思次貸危機和金融危機的成因和機理

美國長時期寬松的貨幣政策和房地產金融監管失靈是次貸危機的根本原因。美國政府的住房政策和過分寬松的貨幣流動性導致美國次級貸款泛濫。而其投資銀行、保險公司和評級機構通過證券化的手段將次貸風險轉移到全世界的風險投資者，起到了擴大危機的作用，使美國國內的次貸危機擴大到了全球，形成波及全球的金融危機。美國和歐洲金融監管當局都贊成和鼓勵次級貸款證券化這種方法，理由是證券化完成了從銀行融資向市場融資變化，融資市場化盡量均勻分散銀行的風險，能減少金融行業的系統風險的發生，相應提高整個金融系統穩定性。這一觀點還體現在巴塞爾新協議當中。

但是實際情況是美國的次貸總額不過3千億美元，整個次貸危機卻使市值千萬億美元的金融市場發生系統性風險。為什么風險已經通過市場化得到徹底分散，什么原因引發了如此大規模世界金融危機？答案還是在市場本身當中。上述一切的風險分散舉措都基于市場有效的前提下的。一旦市場出現無效的情況，市場失去流動性，那么市場定價系統就會失靈，融資的市場化過程就會停止。所以，市場流動性是一切問題的關鍵，出現流動性問題的主要原因在于市場行為趨同和一致，但恰恰是監管機構通過要求金融機構運用相同的風險管理理念和工具使得市場行為越來越趨同，這是一種金融監管的失靈。

2　我國目前房地產金融市場與美國次貸危機發生前的市場比較

我國目前房地產金融市場與美國次貸危機前的市場有許多相似點。

2.1 過于寬松的貨幣政策和經濟發展業績壓力

2002年我們國家廣義貨幣M2總量是18.6萬億，2012年的時候是94萬億，十年時間貨幣總量增加了5倍，這5倍基本相當于南京、杭州、蘇州商品房十年交易價格上漲的幅度，可能北京、深圳會漲的更快些。2015年中國的廣義貨幣總量135萬億，經濟總量只有美國的一半，只有52%，貨幣總量已經超過美國，這是個極不正常的現象。貨幣超發直接導致房價奇高，房地產泡沫巨大，涉房金融的風險巨大。

中國經濟的三駕馬車，是在1998年左右形成的，分別是消費、出口和投資。當這三駕馬車形成之后，中國的整個經濟形勢發生了天翻地覆的變化，中國現在已從經濟弱小國變成世界第二大經濟體，第一大出口國。中國的投資主要由所謂的“鐵公基”拉動的。中國的出口主要是受益于加入WTO而加速發展的。中國貨幣超發與生產過剩并存，多年來中國人消費一直是不振的，中國儲蓄率超高是全世界著名的。但政府發現了國人的消費偏好房地產。改革開放30年來，幾乎所有國人都成了經濟發展的受益者，都或多或少積累了一定資產。中國有個奇怪的現象，從城市到農村，從中產階層、普通市民到農民，目前絕大部分中國老百姓最大的資產就是房子。房子掏空了許多人一輩子的收入，房子對中國人來說是財富的象征，也是經濟發展的最大成果。任何房地產泡沫的破滅、房地產金融動蕩都會破壞經濟發展的成果，牽動民心，甚至可能引發政治動蕩。

房地產的關聯性非常強，它帶動和影響上游下游20多個行業，在中國絕大行業生產過剩，需求不足的情況下，房地產帶動作用就非常關鍵了。現在中國走上了新常態，一個重要的標志就是房地產走出了黃金十年，進入常態化發展，對相關行業拉動作用降低，除一線城市和少數強二線城市之外，房價也進入常態化發展，進入了有漲有跌，以跌為主的下降通道。這樣，以房子、土地為主要抵押物的房地產金融風險就加大了，整個中國房地產泡沫破滅的可能性正在加大。

2.2 金融機構把住房抵押貸款，房地產抵押信托列為優質資產

多年來，銀行等金融一直把住房抵押貸款列為優質資產。我國的涉房貸款、涉房信托占整個金融的比例相當大。除了一些銀行優質客戶，也就是信用良好的大中型企業之外，小微企業和個人取得銀行支持的唯一出路就是房產、地產抵押了。雖然最近P2P為代表的互聯網金融發展相當快，大數據、云計算等新概念層出不窮，但在中國的信用體系長期不健全的背景之下，不是出幾個新名詞就能解決信用問題的。因而房地產抵押、涉房金融還是被認為是相對穩妥的金融形式，還是中國金融業中一個長期相對可靠的重要選擇。

3　我國房地產金融市場的特點

中國房地產金融還很不完善，主要有三方面特點：一是房地產金融可供產品較少，主要為房地產開發貸款和個人房地產消費按揭信貸以及房地產開發信托；二是房地產金融機構不發達，主要依賴商業銀行和信托公司；三是監管方式有待改進，金融活力和創新不足與金融風險隱患并存。 目前我國房地產信貸市場中還存在如下問題。

3.1 貸款標準風險標準的降低

從2008年第4季度起，我國為了刺激房地產的發展和擺脫金融危機，公布了一系列貸款標準放寬的政策。

3.2 房貸市場中的道德風險

房地產貸款市場中也存在道德風險，房地產評估機構是房地產貸款市場中重要的中介組織，為銀行提供公正客觀的房地產評估報告，有利于降低銀行的風險，促進提高房地產信貸的效率。但我國住房評估企業數量多、歷史短，存在相當多的問題。

另外還有銀行本身從業人員的腐敗，與貸款人內外勾結，合伙虛增抵押房地產價值騙貸的情況也時有出現，這也是一個從業人員的道德風險。

3.3 中國房地產貸款涉及的個人信用風險

在房地產次貸危機泛濫的美國，還是有一套多年積累的完備的個人信用評價體系，而我國個人信用體系剛剛開始建立，遠沒有完備。借款人可能通過工作單位開出不真實的收入證明，從而到銀行獲得更大的貸款額度。這樣低收入、信用不好的人群得到房地產貸款之后，當房價地價出現拐點或大幅下滑時，銀行貸款就會面臨違約的風險。由于個人信用體系不健全，在我國確實存在假按揭的情況下，銀行可能受到的損失與美國的“次貸危機”相比恐怕也很大。

4　中國目前房地產監管的特點

4.1 中國目前的房地產金融監管就像在走鋼絲，平衡就是監管的關鍵

中國沒有似美聯儲這樣獨立的金融監管機構，中國的房地產金融目前是由“一行三會”及城鄉建設和住房保障部共同監管的。這些機構都是聽命于中央政府的，受中央政府的短期經濟目標所左右，有時缺乏長遠和戰略考慮。最近中國經濟在減速，在辛苦地轉型，一看近幾月經濟數據不行了，這幾天的信貸和利率刺激又出來了。本來新一屆政府思路很明確，不能再走擴大M2刺激經濟的老路了，中國貨幣發行已經遠遠超出了美國，而中國經濟總量只有美國的一半。沿這條老路走下去只會將泡沫吹得更大，泡沫遲早會破的。但政府受到經濟下滑壓力太大了，本想降低間接融資，用資本市場直接來支持實體經濟發展，但最近股災暫時阻塞了這條路。本想人人創業萬眾創新來刺激中國經濟發展，但并非人人適合創業，個個能創新，創業創新也不是一年半年就一定會有成效。最后中央政府迫于經濟發展的業績壓力，也只有通過金融創新，間接通過M2來推運經濟了。因而即使中國房地產金融監管長期目標清楚，但執行起來就不是這樣一回事了。

4.2 中國地方政府是房地產監管的重要博弈方

中國地方政府是房地產市場的重要參與者，是房地產泡沫的最大受益人，是土地一級市場唯一的莊家，是房地產各種稅收主要受益人。由于1994年分稅制改革以來，中央政府和地方政府在財權和事權上不成比例，地方政府財權小，事權大。地方政府只能另找出路，現在很大一部分收入來源于房地產，其中土地一級市場的控制和房地產市場的稅收是地方政府關鍵收入來源。地方政府融資平臺取得貸款，歸還貸款的絕大部分也是靠房地產來解決問題，任何房地產問題都會直接影響地方政府的財源，房地產泡沫的破滅會造成地方政府嚴重的財政問題，造成嚴重的金融危機，甚至會造成部分地方政府破產。地方政府在任何時候都是中國房地產金融監管的一個重要博弈方。地方政府雖然不是監管方，但他能對監管的實際執行和實際效果產生重要的影響。

5　加強和改進中國房地產監管

雖然我國房地產金融監管到目前來說還是成功的，但也絕對不能掉以輕心，任何房地產金融市場的監管失靈都會造成嚴重的后果。中國應當構建適合我國房地產金融特點的監管體系。

(1)中國房地產金融監管要從整體性、系統性風險的角度出發，緊盯風險，根據風險的轉移情況及時采取控制措施。(2)要構建宏觀金融審慎框架，加強央行與監管機構的溝通與合作，確保金融機構的風險管理和內控體系能夠與金融創新及市場變革同步。(3)積極推進房地產金融監管創新，借鑒國際經驗與教訓，確立新的監管理念、方式、目標及評價標準，逐步建立起統一、高效、全方位的房地產金融監管體制，不斷完善房地產金融監管措施和手段，更好地體現房地產金融監管的動態效率和靈活性，確保房地產金融體系穩健運行。(4)監管機構之間應當加強信息共享與合作。中國房地產金融是由“一行三會”與城鄉建設和住房保障部共同監管的。這是一個在國務院領導下多頭監管體制，這些監管機構有各自偏重的行業和監管重點，應當加強其本身的行業風險監控系統的改進和整合。各監管機構之間應當加強信息共享與合作，避免出現監管漏洞和監管盲區，加強對房地產金融創新實時跟蹤和監控。

參考文獻

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中圖分類號：F832.21

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)09(a)-093-03

基金項目：①江蘇省教育廳2014年度高校哲學社會科學基金指導項目：后危機時代逆周期房地產金融監管的研究(2014SJD309)。