我國城市土地價格的影響因素及調(diào)控對策

■ 李新倉（1、遼寧大學(xué)法學(xué)院 沈陽 110036 2、遼寧石油化工大學(xué)馬克思主義學(xué)院 遼寧撫順 113001）

本文通過借鑒國外學(xué)者的相關(guān)研究經(jīng)驗和方法，立足于宏觀和微觀因素角度，通過系統(tǒng)梳理和綜合分析這些因素，剖析其對城市土地價格的變化動態(tài)，對于政府對土地市場進行宏觀調(diào)控、揭示城市土地價格的動態(tài)規(guī)律具有重要的參考價值。

城市土地價格的宏觀因素分析

目前，在復(fù)雜的市場經(jīng)濟條件下，城市土地價格的影響因素具有復(fù)雜性。在復(fù)雜的影響城市土地價格的因素中，如表1描述了影響城市土地價格的因素及影響途徑。

（一）城市規(guī)劃因素

在建筑大辭典中，城市規(guī)劃是指城市建設(shè)發(fā)展的綜合性規(guī)劃，包括城市的發(fā)展、人口規(guī)模、用地標準和布局等。在新型城鎮(zhèn)化過程中，城市規(guī)劃具有優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)、規(guī)范開發(fā)商用地行為，促使城市發(fā)展符合城市長遠整體發(fā)展規(guī)劃的功能。城市規(guī)劃決定著城市的容積率以及建筑密度，反映城市土地利用強度，在宏觀層次上決定著城市土地價格的高低。以遼寧沈陽的實證調(diào)研數(shù)據(jù)為例，城市土地的價格因其具體用途（主要包括工業(yè)類、住宅類、商服類、綜合類等用地）不同而呈現(xiàn)差異性特征，每一類用地因為所處的具體區(qū)位及受周邊城市規(guī)劃影響，其價格也具有差別，例如商服和住宅類用地細分為10個不同標準的價格，工業(yè)類用地則包括8個不同標準的價格。一般來說，在城市規(guī)劃中，商服類用地價格最高，其次是住宅類用地，工業(yè)類用地價格最低，城市土地價格與商業(yè)服務(wù)用地呈正相關(guān)關(guān)系，與工業(yè)用地呈負相關(guān)關(guān)系，同一地域的同一塊土地，土地規(guī)劃的使用性質(zhì)不同，該宗土地的價格存在天壤之別。城市規(guī)劃決定著城市用地的性質(zhì)，保證著城市土地空間布局的合理性，導(dǎo)致了土地經(jīng)濟價值的差異（孫施文，1993）。

（二）政策法規(guī)因素

政策法規(guī)是國家優(yōu)化配置土地資源的行為準則，其目標是加強對土地資源的宏觀調(diào)控，實現(xiàn)土地的集約利用。自十一屆三中全會以來，我國歷經(jīng)土地政策的數(shù)次變遷和土地制度的數(shù)次變革，引發(fā)了土地利用實踐及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。另外，土地利用政策也影響著城市土地價格。在保護18億畝耕地前提下，城市土地供給量不能無限制擴張，城市土地供給的減少要求城市趨于高密度建設(shè)方式開發(fā)，這樣就會導(dǎo)致在新型城鎮(zhèn)化過程中城市土地價格就會越來越高。

（三）城市區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略因素

城市區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略是具有全局性、長遠性的城市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，具有帶動整個城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、調(diào)整區(qū)域內(nèi)土地利用結(jié)構(gòu)及優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的功能。以遼寧省為例，根據(jù)遼寧省經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略布局，在建設(shè)用地上要突出“兩點”即沈陽和大連兩個副省級中心城市；優(yōu)化“一軸”即沈大城鎮(zhèn)發(fā)展軸，保障沿海經(jīng)濟帶和沈陽經(jīng)濟區(qū)“一帶一區(qū)”的合理用地需求，推進沿海與內(nèi)陸良性互動發(fā)展。按照遼寧省區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略要求，要保障“一軸兩點”及“一帶一區(qū)”的土地優(yōu)先使用權(quán)，受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略影響，遼寧城市土地要重新予以配置，帶動了土地區(qū)位條件和區(qū)位環(huán)境的改變，城市土地價格因此受到影響。同時，在遼寧區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中，遼寧城市的區(qū)位條件進一步得到改善，周圍綜合配套設(shè)施的完善或者產(chǎn)品競爭力的提高，都對遼寧城市土地的價格造成一定程度的影響，促使遼寧城市土地價格穩(wěn)步上升。

城市土地價格的微觀因素分析

（一）區(qū)位因素

區(qū)位因素是對城市土地價格具有決定性作用的因素。與其它商品相比，城市土地屬于不動產(chǎn)，其位置具有固定性，正是因為其固定性和唯一性影響著城市土地價格的高低及城市土地的優(yōu)劣。Northam（1978）指出，區(qū)位是決定地塊優(yōu)劣的重要因素。區(qū)位是衡量城市地價的重要尺度，決定著城市土地價格和土地收益水平的高低。土地區(qū)位是一個綜合性概念，表明該宗土地的自然條件、交通狀況和商業(yè)狀況等情況，土地價格綜合反映了該宗土地的區(qū)位差異。土地區(qū)位差異嚴重影響著城市的土地價格，土地區(qū)位的變化影響著土地價格的變化。具體來說，城市區(qū)位因素對一線、二線和三線城市的土地價格作用明顯，對四線城市土地價格影響相對較弱（何劍華，2004）。正是因為區(qū)位因素影響著城市土地的價格，因此在對城市土地進行估價時，要體現(xiàn)評估宗地的區(qū)位價值，詳細地描述城市土地的具體區(qū)位，公正客觀地反映區(qū)位因素對城市土地價格的影響。

（二）鄰里因素

鄰里因素是指城市土地的周邊環(huán)境，與城市土地價格呈顯著的相關(guān)性，對城市土地價格形成的相關(guān)系數(shù)在0.6以上，具體是指土地周圍的地理環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施的完善度等對城市土地價格具有明顯的影響。基于對遼寧的實證數(shù)據(jù)調(diào)研，學(xué)校質(zhì)量與城市土地價格呈正相關(guān)關(guān)系，學(xué)校教學(xué)質(zhì)量越高，學(xué)校周邊城市的土地價格就越高；醫(yī)院對城市土地價格也有正的影響，周邊有好醫(yī)院的城市土地價格普遍高于周邊無醫(yī)院的城市土地價格。另外，大型購物中心為居民購物帶來了方便，減少了人們的出行成本，對城市土地價格也有一定的影響；城市周邊的附屬公用設(shè)施的完備情況與城市土地價格呈正相關(guān)關(guān)系，這些公用設(shè)施具有提高城市居民生活質(zhì)量的功能，為人們的生活帶來便利；交通設(shè)施及基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善能有效提升區(qū)域土地效用，提高城市土地的需求總量，提升城市土地價格。

表1 城市土地價格的影響因素及影響途徑

（三）宗地因素

宗地因素即個別因素，是指宗地的自然條件和特征，具體包括宗地地形、面積大小及地質(zhì)條件等，它是影響城市土地價格的特殊性因素，反映著城市土地質(zhì)量的差異。在宗地因素內(nèi)部，宗地地形、面積大小及地質(zhì)條件等對城市土地價格具有不同程度的影響，而宗地地形對城市土地價格影響呈現(xiàn)一致性。通過實證調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，宗地的自然條件和特征對一線、二線、三線和四線城市土地價格的影響表現(xiàn)出高度的一致性，但對土地價格的影響大小不同。一般來說，宗地因素在相同區(qū)域、土地用途相同情況下是影響城市土地價格的最終因素。

我國城市土地價格的調(diào)控對策

（一）健全政府土地儲備機制

土地儲備機制對土地市場具有宏觀調(diào)控功能。為了發(fā)揮政府宏觀調(diào)控城市土地市場，我國于1996年8月成立了上海市土地發(fā)展中心，這是我國第一家土地儲備機構(gòu)，具體負責(zé)上海市區(qū)、縣的土地收購儲備工作，到2004年我國相繼成立了1700多家土地儲備機構(gòu)。城市土地儲備機制的建立，能有效增強政府對城市土地市場的調(diào)控功能：一是為有效避免城市土地的閑置，將擬開發(fā)及未利用的城市土地納入政府土地儲備，并入城市土地儲備體系，實現(xiàn)城市土地的可持續(xù)發(fā)展；二是當城市土地需求加大時，通過釋放土地供給及時緩解土地短缺，避免城市土地價格攀升。然而，目前土地儲備工作存在儲備規(guī)模過大和儲備范圍過寬問題，影響了土地儲備制度功能的發(fā)揮。因此，改革現(xiàn)有土地儲備制度，明確土地儲備的范圍，有利于政府對土地市場宏觀調(diào)控職能的發(fā)揮。

（二）建立完善的土地交易信息制度形成系統(tǒng)的土地價格信息體系

完善的土地交易信息制度是形成城市土地價格的重要依據(jù)。目前，我國土地交易市場信息不完善、信息零碎化、交易形式單一、市場化程度低，針對存在的問題，上海市在土地交易實踐中立足于完善土地交易信息制度，建立了系統(tǒng)的土地價格信息體系和地價管理信息平臺，旨在構(gòu)筑土地交易的信息數(shù)據(jù)平臺，建立土地交易信息固定場所，形成完善系統(tǒng)的土地價格信息體系，包括不同資質(zhì)、不同用途及不同流通形式的土地交易價格。世界銀行認為，要健全土地信息制度，建立有效的土地信息系統(tǒng)，需要以專業(yè)化的圖繪和測量技術(shù)為支撐。

筆者研究認為，要建立完善的土地交易信息制度，形成系統(tǒng)的土地價格信息體系，必須對與城市土地交易有關(guān)的信息予以及時收集、歸納和分析，管理部門在土地市場管理中，需提供相關(guān)城市土地交易服務(wù)的組織、程序和規(guī)則，深入研究如何準確、及時獲取城市土地的供求、結(jié)構(gòu)、價格等各類信息，同時根據(jù)市場供求情況做出市場供需預(yù)測，形成系統(tǒng)的土地價格信息體系。

（三）創(chuàng)新土地規(guī)劃和用途管理制度并優(yōu)化土地總體利用結(jié)構(gòu)

土地規(guī)劃和用途管理制度是保障土地資源合理利用重要制度，具有優(yōu)化土地總體利用結(jié)構(gòu)的功能。區(qū)位理論是有關(guān)土地分區(qū)利用的基本原理，土地經(jīng)營利用程度與其距中心城市的距離有關(guān)。在土地交易實踐中，傳統(tǒng)的分區(qū)理論提出了嚴峻挑戰(zhàn)，土地區(qū)劃限制了該宗土地的具體發(fā)展用途，靜態(tài)約束了城市用地數(shù)量和城市土地的開發(fā)，無法把握城市土地的具體開發(fā)行為，難以實現(xiàn)城市土地的供需平衡。因此，必須創(chuàng)新土地規(guī)劃和用途管理制度，并將市場機制引入城市規(guī)劃以及具體的城市土地定價環(huán)節(jié)，綜合考慮影響城市土地價格的因素，取消傳統(tǒng)的分區(qū)規(guī)劃，并通過土地用途管理制度對土地使用情況進行登記備案，核減用地規(guī)模，加強用地需求、土地利用計劃、土地開發(fā)進度安排管理，促進土地利用的有效管理，實現(xiàn)耕地后備資源的保護和維護土地利用的總量平衡，優(yōu)化土地總體利用結(jié)構(gòu)。

（四）建立土地價格的監(jiān)測和預(yù)警機制

土地價格的監(jiān)測和預(yù)警機制是政府有效調(diào)控土地市場的信息反饋工具，在市場經(jīng)濟條件下，城市土地價格呈現(xiàn)動態(tài)性特征。因此，準確預(yù)測城市土地價格就變得十分困難，這樣就有必要建立城市土地價格的動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)和預(yù)警機制，通過對城市土地價格進行實時監(jiān)測，根據(jù)城市土地價格變化規(guī)律對土地價格變化進行預(yù)期，對城市土地交易價格做出準確預(yù)測，準確評判城市土地的市場運行狀況以及土地價格的發(fā)展態(tài)勢，引導(dǎo)社會合理投資；在城市土地定價過程中，通過對土地價格變化趨勢的系統(tǒng)分析，宏觀調(diào)控城市土地供求關(guān)系，合理解決城市土地的供需矛盾，為政府制定土地政策提供參考作用。

（五）完善以基準地價為核心的城市土地價格評估體系

基準地價亦即土地初始價，是按照土地的既有用途，對現(xiàn)狀利用條件下的土地使用權(quán)確定的平均價格。土地評估價格是在綜合考慮各種影響土地價格的因素，評估確定的在某一時點及狀態(tài)下的土地價格（蔡兵備，2002）。基準地價是政府對城市土地價格進行管理和控制的依據(jù)，因此要合理確定城市土地價格就必須立足于基準地價，建立完善的城市土地價格評估體系，在對城市土地綜合評定過程中充分考慮宏觀和微觀因素對影響城市土地價格的影響，以對城市土地價格影響的單因素評價為主線，綜合采用多因素賦權(quán)加和法，結(jié)合市場樣本地價建立完善的城市土地價格評估體系，對城市土地分類標定地價，準確評定出城市不同區(qū)位、不同土地質(zhì)量以及不同用地類型的土地價格。

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6.何劍華.用hedonic 模型研究北京地鐵13號線對住宅價格的效應(yīng)[D].清華大學(xué)碩士學(xué)位論文，2004

7.蔡兵備.城市土地價格評估方法—發(fā)展與創(chuàng)新[M].社會科學(xué)文獻出版社，2002