眾籌建房不靠譜

譚忭

與眾籌建房話題之熱度同步提升的，還有愈演愈烈的質疑聲，這兩種力量的交鋒在10月達到了頂點。

10月10日，有消息稱一家南京股權投資基金管理公司高調推出了“眾籌建房”的項目。

根據該項目發起人袁長喜的設想，眾籌建房將先通過網絡向有意購房者募集資金，然后以代建的形式，委托房地產公司拍地、建房，從而剔除掉房地產公司的利潤，讓購房者以低于市場的價格買到房子。“私人訂制”和“比市場價便宜20%”是該項目的殺手锏，此招得到不少網友熱捧。

實際上在袁長喜之前，早有人嘗試過這一思路。

今年5月4日，南京高盛房地產有限公司董事長孫天元在個人微博上發布了一條招募啟事，正式招募青年粉絲共建第一套房，活動名為“青年置業行動”，“去除地產暴利，比周邊同等地段同等品質樓盤低20%的價格銷售”成為該項目吸引眼球的最大亮點，其“邀請年輕客戶群參與產品設計”的理念更獲得了一大幫年輕人擁躉。

作為原南京榮盛房地產開發公司總經理，孫天元擁有十多年開發及操盤經驗，這個高舉互聯網思維、以成為房地產行業“小米”為使命的男人用充滿煽動性的計劃，讓年輕粉絲們的首套房夢想顯得觸手可及。

“在這個模式中，開發商更多像是一個代建方或者服務者的角色，如果拿地沒有成功，所有參與者的資金均悉數退回。”孫天元向粉絲傳達，“同時為了保證資金的安全，在整個過程中，組織方都聘請律師和專業審計機構和第三方銀行等機構以保證參與者的利益。”由于該計劃脫胎于互聯網思維，可在成本控制上為購房者節省15%-20%的支出。

聽起來似乎是個完美的計劃，但最終孫天元卻結束了這一烏托邦的建造。在他看來，先拿地，再籌款，才是項目繼續下去的關鍵。而“青年置業行動”就在這樣的問題上陷入了進退兩難的境地。

但在西安天朗控股集團總裁助理周強看來，通過眾籌建房達到20%的房款減免明顯過于理想化。

周強對《英才》記者表示，這種方式節省下來的主要是財務成本、管理成本和營銷成本，“就算通過一系列運作節省了差不多十幾個點，但還是需要給代建或者管理公司6%-8%的管理費，除此之外簽訂商品房買賣合同時的交易稅也是不可避免的。如果要找大開發商合作，比如萬科或者恒大，他們的融資成本原本就很低，這樣算下來和直接買萬科的房子就沒有區別了。”

另一家大型房企上市公司高管也向《英才》記者表達了類似的觀點，“開發商在這個過程里的角色并非僅僅代建商那么簡單。不是說建完房子就可以走人了，房子建好之后還有很多的后續管理和物業服務以及維修質保的工作，而且更重要的一點，牽涉到多項委托和各項報建報批的法人認同，房子的所有權雖然歸業主，但土地的使用權仍舊在拿地的開發商手上，辦產權證仍舊需要開發商出具相關證件和完稅證明，畢竟這是要承擔法律責任的。”

盛富資本總裁黃立沖向《英才》記者證實，當前多數中小型開發商普遍抱怨，如果不是早年囤的地，基本上沒有什么開發的意義，寧可賣給大的開發商。在這種情路況下，他認為眾籌建房能省下來的錢是有限的，同時購房者非專業的管理反而可能讓項目虧得更多。

對于眾籌建房，開發商們更多考慮的是數字，而專家學者們質疑的是它的合法性問題。

學者余豐慧研究互聯網金融數年，他對《英才》記者表示，當前的眾籌建房其本質是打著眾籌旗號，穿著互聯網金融馬甲，吸收公眾資金而已。“首先它違背了眾籌的定義，眾籌四大特點：小額、創意創新項目、借助互聯網平臺、不以追求回報為唯一目的。”endprint