投資寫字樓 再等等看？

孟德陽(yáng)

站在北京國(guó)貿(mào)橋四周任何一棟高層建筑上，都可以看見(jiàn)巨大的工地和鱗次櫛比的塔吊。幾年之內(nèi)，北京CBD的水泥森林將變得更加茂盛，密密麻麻的工位將填滿這些建筑。

而在海外，盡管有人在耳邊提醒這些中國(guó)買家，別忘了日本當(dāng)年的教訓(xùn)，但還是擋不住中國(guó)企業(yè)在海外收購(gòu)辦公物業(yè)的腳步。

最近，英國(guó)價(jià)格最高的匯豐控股的全球總部大樓，引來(lái)數(shù)百家機(jī)構(gòu)問(wèn)詢與競(jìng)購(gòu)，其中就包括了中國(guó)平安和中國(guó)人壽兩家中國(guó)險(xiǎn)企。去年，中國(guó)平安就收購(gòu)了位于倫敦金融城的勞合社大樓，耗資2.6億英鎊;而今年10月，李鴻章曾經(jīng)下榻的華爾道夫酒店也被安邦保險(xiǎn)以19.5億美元收購(gòu)，復(fù)星國(guó)際也在去年買下紐約曼哈頓廣場(chǎng)……一連串的資產(chǎn)收購(gòu)讓人驚嘆中國(guó)企業(yè)的購(gòu)買力，同時(shí)也給投資者們提了個(gè)醒：寫字樓真的賺錢嗎？

華爾街投資家霍華德·馬克斯在11月到訪中國(guó)，接受記者采訪時(shí)他認(rèn)為，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)就如同“矮子里的長(zhǎng)子”一樣，經(jīng)濟(jì)正在逐漸復(fù)蘇，但量化寬松政策的逐步退出為未來(lái)增加了不確定性。

談到寫字樓他卻說(shuō)，在美國(guó)一線城市的頂級(jí)建筑都在作為債券的替代品高價(jià)銷售，這些頂級(jí)寫字樓平均收益率是 3.5%，高于美國(guó)國(guó)債的收益率，更受投資者青睞。

海外瘋狂投資寫字樓，這是否意味著國(guó)內(nèi)已經(jīng)不具備吸引力？萊坊近期發(fā)布的一份報(bào)告顯示，2008—2013年的5年間，全球15個(gè)城市中有8個(gè)城市寫字樓的租金呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中5個(gè)是在亞洲。而未來(lái)5年（2014-2019），報(bào)告預(yù)計(jì)上海寫字樓的租金增長(zhǎng)率僅為4.4%，位列15個(gè)城市中的倒數(shù)第二。

萊坊的高管認(rèn)為中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)選擇投資海外，除了控制物業(yè)成本，分散持有較多國(guó)內(nèi)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)外，另一個(gè)原因是，中國(guó)投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，這促使這些機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)投海外以追求更高的回報(bào)率。

國(guó)內(nèi)寫字樓前景堪憂？或許實(shí)際情況比想象的要好，畢竟眼下在北京的核心地區(qū)找到一個(gè)滿意的辦公場(chǎng)所，并不容易。

租金漲幅有限

從三年前開(kāi)始，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的空置率就一直處于低位。根據(jù)DTZ戴德梁行三季度報(bào)告顯示，北京甲級(jí)寫字樓的空置率相比上個(gè)季度下降0.14個(gè)百分點(diǎn)至3.5%。

盡管有部分新的項(xiàng)目入市，優(yōu)質(zhì)寫字樓的供需矛盾并沒(méi)有完全得到解決。租金仍在上漲，至每月每平方米387.62元，同比增長(zhǎng)2.89%。

世邦魏理仕亞太區(qū)研究主管金緯告訴《英才》記者，在短期之內(nèi)，北京的寫字樓還看不到向下跌的態(tài)勢(shì)，因?yàn)楣?yīng)量較少。但他認(rèn)為，租金水平恐怕很難再往上走。

“3年之前，你的租金是現(xiàn)在的二分之一，商業(yè)租約都是3年一簽。 但是這三年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩了，這些公司不會(huì)像3年前賺錢賺得這么多了。光租金成本漲了一倍，他們?cè)趺崔k？”金緯說(shuō)，據(jù)他觀察，很多公司都是一個(gè)工位變兩個(gè)，一張大桌子變兩張，以控制成本。

但這樣的情況很快就會(huì)得到緩解。相關(guān)報(bào)告顯示，北京2014—2018年之間全市將有大量新增寫字樓供應(yīng)，而僅2014年底和2015年就分別有近54.78萬(wàn)平方米和73.51萬(wàn)平方米的新增寫字樓面積竣工。這些新進(jìn)入的面積將會(huì)對(duì)寫字樓的現(xiàn)有租金水平造成沖擊。

再看上海，盡管空置率依然處于很低的水平，但是區(qū)域的分化十分明顯。浦西的供應(yīng)量較大，租金緩慢下行，而浦東的寫字樓供應(yīng)卻十分緊俏，租金也水漲船高。但平均來(lái)看，上海的寫字樓租金的下行空間要比北京大。

“中國(guó)寫字樓投資，只能集中在一線城市，廣州、深圳也頗具挑戰(zhàn)，而二線城市做寫字樓（投資）也不太可能，”金緯說(shuō)。

寫字樓革命

當(dāng)下無(wú)論是傳統(tǒng)企業(yè)還是科技公司，如果不談?wù)摗捌茐男詣?chuàng)新”似乎都不好意思跟別人打招呼。還在討論房地產(chǎn)要不要、如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)的同時(shí)，一些看不慣過(guò)去辦公方式的“創(chuàng)客”早就已經(jīng)開(kāi)始琢磨如何對(duì)辦公場(chǎng)所進(jìn)行改造了——老式寫字樓的一板一眼難說(shuō)不會(huì)遭到拋棄。

萬(wàn)科總裁郁亮曾在接受《英才》記者專訪時(shí)提到了他參觀小米公司后的感受：“你看小米就三層架構(gòu)，工程師、Team Leader（團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)）、合伙人。怎么順應(yīng)這個(gè)時(shí)代呢？這是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，不是你想不想改，而是潮流已經(jīng)開(kāi)始了、你適不適應(yīng)的問(wèn)題。”

一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，現(xiàn)在對(duì)寫字樓需求最為強(qiáng)烈的往往就是那些“不安分守己”的科技和互聯(lián)網(wǎng)公司。北京中關(guān)村區(qū)域的空置率幾乎常年保持低位。

萊坊則認(rèn)為科技及能源行業(yè)驅(qū)動(dòng)北美經(jīng)濟(jì)，這個(gè)能源富足、技術(shù)不斷變革的新時(shí)代為商業(yè)物業(yè)投資者創(chuàng)造了更多機(jī)會(huì)。同時(shí)，技術(shù)的發(fā)展（比如物聯(lián)網(wǎng)、辦公室機(jī)器人等技術(shù)）也有可能改變未來(lái)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方式。

在世邦魏理仕和啟皓發(fā)布的一份《加速邁進(jìn)2030——未來(lái)的工作和工作場(chǎng)所》顯示，未來(lái)15年內(nèi)，工作場(chǎng)所的運(yùn)營(yíng)模式將會(huì)掀起一場(chǎng)革命。這份報(bào)告還大膽的提出，“加工業(yè)、顧客服務(wù)和大部分中層管理工作將會(huì)消失：今天社會(huì)上存在的職業(yè)類型中50%在2025年時(shí)都將不復(fù)存在。”

更開(kāi)放的空間和更自由的工作方式是如今新興互聯(lián)網(wǎng)科技公司在進(jìn)行投資和選擇寫字樓時(shí)的另一標(biāo)準(zhǔn)。即便是創(chuàng)業(yè)者，也不愿意悶在一個(gè)小角落去思考他們的未來(lái)——看看中關(guān)村各式各樣的咖啡屋就知道“格子間”在他們眼中有多么不招人待見(jiàn)了。

而在接受《英才》記者采訪時(shí)，啟皓興業(yè)首席運(yùn)營(yíng)官陳立偉說(shuō)，未來(lái)15年，新型工作場(chǎng)所的設(shè)計(jì)和構(gòu)建對(duì)于吸引創(chuàng)新型人才十分重要。

“就像是智能手機(jī)的硬件和軟件。”陳立偉稱，如果開(kāi)發(fā)商從某種程度上是硬件的制造商，運(yùn)營(yíng)服務(wù)就像是軟件部分，如何將這兩者結(jié)合十分重要。

但問(wèn)題是，目前的開(kāi)發(fā)商們?cè)陂_(kāi)發(fā)寫字樓時(shí)，更注重的是如何通過(guò)銷售的手段快速平衡現(xiàn)金流，“軟件”部分恰恰是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商忽視的部分。一方面，這種新的發(fā)展趨勢(shì)為一些新型企業(yè)創(chuàng)造了改良的空間和新的投資。另一方面，傳統(tǒng)寫字樓恐怕將失去對(duì)年輕人的吸引力。endprint