淺析大潤發超市在南充市高坪區的選址問題

王芃蘇

摘 要：現代化的腳步越來越近，追求方便、快捷、高質量是人們的生活主題，各種大型連鎖超市也快速發展，分店遍布各個省市。而超市的選址是它未來長期發展至關重要的問題，因此分店開在哪個省市的哪條街，是一個重要的決策。本文主要分析大潤發超市在南充市高坪區的選址問題，文章將從地理、經濟、人文等各個方面因素分析南充市高坪區的現狀，采用因素評分法簡單分析，作出大潤發超市在高坪區的選址決策。

關鍵詞：因素評分法;選址;大潤發;因素分析

選址是每一個企業一項巨大的永久性投資，直接影響著企業的運營，盈利。選址決策事關長遠，不僅關系著企業的生存和發展，也關系著和諧社會的建設。大潤發（RT-MART）是由臺灣潤泰集團于1996年創立的超市品牌，在2010和2011年銷售額突破了600億元，在全國各地開270多家大賣場。大潤發采取穩健拓展戰略，主要在三四線城市發展，避開了一二線城市殘酷競爭。大潤發的首要是選址，而選址最為關鍵的就是分析影響選址的重要因素，從分析的詳細內容采用因素評分法選址，可找到最佳的選址方案。接下來就分析大潤發超市如何在高坪區選址。

一、選址重要性及大潤發選址城市背景

首先，店址直接影響經濟效益。選址正確，就是爭取到了地理優勢，在同行業中同樣的商品，同樣的服務，具有明顯的地理優勢，就具有競爭優勢。其次，選址確定，需要巨大的資金，可謂是一次性項目的投資，同時也影響企業整體戰略。而且地理位置也是企業形象的體現。選址規劃，也是與企業發展戰略相結合的。不同的企業不同的經營理念，就要選擇符合企業且有利于企業發展的地理位置。

南充雖不是一個很大的城市，但是人口眾多，有很強的消費能力，在南充城市總體規劃中，高坪區作為展現南充21世紀現代化大城市形象的最佳區域和居住區的最佳選址，將建成聚集效益強大、輻射面廣闊、交通組織合理、設施完善、城市形象鮮明的中心區域。然而高坪區卻沒有一個大型的生活超市，因此一旦有大型超市開設，日后必會收益頗多。那么大潤發超市在此應該如何選址呢？

二、大潤發超市的選址標準和戰略

1.大潤發選址的一般標準

（1）土地：面積在30畝以上（約20000m2）為佳，覆蓋率50%。

（2）交通：最好以土地為界兩邊臨路，要求在城市的主干道上，如十字路口。

（3）商圈人口：以土地為中心半徑3公里人口約30萬-40萬左右，縣、地、省會城市均可，購買力高的城市3公里商圈內的人口20萬也可以開。

（4）建筑物以一層20000m2為最佳，如二層即單層建筑面積均在10000m2以上，總建筑面積20000-22000m2，樓層最好不要超過二層。

（5）停車面積：機動車10000m2（室內、外均可）約300個停車位，自行車2500m2-3500m2（室、內外均可）。

（6）建筑面積在20000m2以上。建筑物室內層高：樓板至樓板在5.4米以上（使用凈高3.8米），柱與柱距離8米或11米。商場的樓板荷載600kg/m2，收貨區、庫存區需要1000kg/m2。

2.超市選址的戰略方法

大潤發的選址理念是“謹慎選址，寧缺毋濫”，一旦地址選定，便堅持經營下去，不輕言放棄。大潤發至今開設門店沒有一家關閉，這與它的穩健門店拓展戰略有關。它主要進攻三四線城市，不斷深耕下沉，目光遠大，避開零售巨頭在一二線城市激烈的競爭，緊隨城鎮化過程，贏得三四線城市零售業的主戰場。

三、分析選址影響因素

高坪區地域遼闊，人口眾多，根據高坪區的發展情況，以及商業圈來看，鶴鳴花園，安漢廣場，江東中路最為繁華，是幾個不錯的待選地址。接下來詳細分析幾個地方的具體情況，（以下分析以A、B、C分別代表鶴鳴花園、安漢廣場、江東中路）。

1.商圈人口

（1）人口數及住戶數。了解一定的商圈范圍（例如1000米）內現有的住戶人。

高坪區幅員面積813平方千米，全區總人口60多萬。人口密度約為900人每平方公里。而A、B地區住戶密集，人口密度極大。C地區人口較A、B地區人口密度小，但人口總數相差不大。

（2）消費者因素。收入、消費水平及消費習俗等。

通過調查，三個地區人均收入，消費習俗相差不大。但是目前B、C地區休閑娛樂場所較多，所以人們消費較高。

（3）出行習慣。如：步行、公交車、自駕。

由于A地區住房，商業房比較密集，街道稍窄，人們大多喜歡步行。B、C地區街道寬敞，人們更偏好自駕至此。

（4）人口潛力分分析。人口潛力是指實際需求人口在未來可預見的經營期（一般為一年）內的自然增長率、搬遷指數和人均可支配收入增長的變化。

A地區是長期形成的幾名集中住所，人口相對穩定，搬遷指數較小;B、C地區是新發展的地區，地域遼闊，新建住房不斷增加，人口搬入指數會有增長的趨勢。

2.競爭者要素

（1）首先考慮現有競爭者，了解一定的商圈范圍內競爭店的數量。

A地區目前只有一兩個小型超市，規模不大，知名度不高，此地市場競爭對手少;B地區有兩個中型超市，知名度也不高，此地市場競爭較強;C地區有幾個中型超市，此地農貿市場、店鋪較少，這幾個超市也有較強的競爭力。

（2）再考慮潛在競爭者。

A地區在建的萬美國際廣場，幾年后勢必成為強有力的競爭者。B地區未來兩三年入駐的超市商場較少，潛在競爭者較少。C地區地域遼闊，多為新興的住宅，在建王府井必將成為強大的競爭對手。

（3）最后考慮替代品廠商。

超市的商品種類繁多，從日用百貨到柴米油鹽應有盡有。A地區的大型農貿市場，可能會對超市的新鮮果蔬類食品銷量造成影響。endprint

3.交通條件

交通運輸因素是影響超市選址的一個直接因素，也是最重要的因素之一。這里的交通因素包括兩方面：一是本區域內的交通條件，例如道路交通網的硬件程度以及是否能夠圍繞超市為中心、以交通系統為載體對超市四周的市場進行最大范圍的輻射;二是區域內外的交通是否是一個有機整體，也即是否有利于超市進出貨從而降低成本。

就三個地區來看，A地區道路陳舊，部分地區道路微窄，但是公交車、私家車繁多，車流量人流量都較多，交通雖然方便，在上下班高峰期稍微擁堵。B地區道路寬敞，在上下班高峰也不顯擁擠，公交線路也多。而C地區公交車路線只有兩三條，車流量人流量較少，但是在逐步增加。

4.土地狀況

A地區土地面積較少，地價稍低。B地區近區政府，環境良好，面積較少，地價較高，出租價格也不低。C地區是新興的商業地區，具有可觀的潛在契機與價值，商業建筑等低價較高，該地土地面積大，適合大型超市的設立。

5.城市規劃設施狀況

城市規劃，如街道開發計劃、道路拓寬計劃、高速公路建設計劃、區域開發規劃等，都會對未來商業產生巨大的影響，應該及時捕捉、準確把握其發展動態。

城市設施包括學校、圖書館、醫院、公園、體育館、旅游設施、政府機關等公共設施，這些可以增加人流量，可能帶來潛在的顧客，能起到吸引消費者的作用。因此了解城市設施的種類、數目、規模、分布狀況等，對選址是很有意義的。

就目前三個地區來看，A地區作為高坪區的商業中心，道路等基礎設施在不斷改善，政府對此地的建設發展也相當重視。此處毗鄰高坪圖書館，文軒書店，市五一醫院，高坪區第七小學，白塔公園，人流量極大。B地區作為該區的政治文化中心，川北醫學院，高坪中學圍繞此地，早晨，夜晚廣場舞更是人山人海。而C地區以休閑娛樂場所居多，也有很多大型酒店。目前人流量較少，但是具有潛在顧客。

四、對三個待選地區作出綜合分析

首先，通過以上的詳細分析，對各個影響因素進行兩兩對比排序，賦予各個要素權重。

（1）商圈人口的多少關系著市場的購買力，而超市的銷量直接影響著超市的盈利或虧損，結合大潤發的發展戰略來看，此因素占有較大比重為0.30;

（2）競爭力是包括超市在內的每個企業需考慮的重要因素，競爭力關系企業長遠發展的收益效率，也是選址需要考慮的關鍵因素，因此占的比重也比較大為0.25;

（3）交通便捷是人們選擇出行的重要因素，交通便利會潛在增加人流量，增加銷售的機會，交通因素所占比重在0.20左右;

（4）大潤發超市對土地面積要求較高，足夠大的空間才能陳列更多商品，帶來更大的銷售收入，因此所占比重在0.15左右;

（5）現代化發展的今天，城市公共設施建設基本完善，基本可以滿足大潤發超市的選址要求，所占比重最小為0.1。

然后，賦予各地區分值。將每個地點設置總分為10分，分為四個等級，1～3分（程度最低），4～6分（程度較低），7～8分（程度較高），9～10分（程度最高）。根據以上對各個備選地點的各個因素分析作出評分。

最后，將每個因素評分值與其權重相乘，計算出每一個備選地址的每一個因素的加權平均值以及綜合評分。如下表：

■

從評分結果來說，B地區是最理想的位置，也就是安漢廣場。此處是該區的政治文化中心，交通便捷，人流量大，大潤發超市應在此選址。這樣不僅方便該區人們的生活，疏緩鶴鳴花園的擁堵，利于城市和諧全面發展。所謂天時地利，事物的發展都要遵循這樣的自然規律，才能協調發展。超市也是如此，選擇最適合的位置，與社會環境更加和諧，才能走得更加長遠，給自身帶來更大的利益。

五、結論

選址規劃事關企業的長遠發展，最優的選址不僅增加企業的經濟效益，同時節約企業的運作成本。無論是哪個行業，選址規劃都是第一步，也是企業長遠發展的基礎。大潤發超市把選址作為首要，每開一個分店都要細心全面考察。本文選址采用因素評分法，因素評分法重要優點就是考慮多方面因素，包括當地經濟發展情況，當地人口消費能力，已存在的競爭者，潛在競爭者，同時結合當地社會文化多方面考慮，分析影響大潤發選址的主要因素，作出選址決策。另外，選址應充分發揮自身優勢，把握發展機遇，大潤發結合企業自身的優勢和發展戰略，也讓企業處于有競爭優勢的位置。

參考文獻：

[1]王芳.超市選址及其影響因素研究[D].中國農業大學，2005.

[2]盧振業.連鎖超市的規劃與選址研究[D].南京航空航天大學， 2007.

[3]楊榮湘.超市選址分析[J].中國科技博覽，2014，（3）：583-584.

[4[高輝.國外選址理論及超市選址實踐[J].商場現代化，2004，（9）：16-17.

[5]李恒凱，劉加兵，潘穎龍.基于GIS超市選址輔助決策系統開發[J]. 工業工程，2011，（5）：125-129.endprint

3.交通條件

交通運輸因素是影響超市選址的一個直接因素，也是最重要的因素之一。這里的交通因素包括兩方面：一是本區域內的交通條件，例如道路交通網的硬件程度以及是否能夠圍繞超市為中心、以交通系統為載體對超市四周的市場進行最大范圍的輻射;二是區域內外的交通是否是一個有機整體，也即是否有利于超市進出貨從而降低成本。

就三個地區來看，A地區道路陳舊，部分地區道路微窄，但是公交車、私家車繁多，車流量人流量都較多，交通雖然方便，在上下班高峰期稍微擁堵。B地區道路寬敞，在上下班高峰也不顯擁擠，公交線路也多。而C地區公交車路線只有兩三條，車流量人流量較少，但是在逐步增加。

4.土地狀況

A地區土地面積較少，地價稍低。B地區近區政府，環境良好，面積較少，地價較高，出租價格也不低。C地區是新興的商業地區，具有可觀的潛在契機與價值，商業建筑等低價較高，該地土地面積大，適合大型超市的設立。

5.城市規劃設施狀況

城市規劃，如街道開發計劃、道路拓寬計劃、高速公路建設計劃、區域開發規劃等，都會對未來商業產生巨大的影響，應該及時捕捉、準確把握其發展動態。

城市設施包括學校、圖書館、醫院、公園、體育館、旅游設施、政府機關等公共設施，這些可以增加人流量，可能帶來潛在的顧客，能起到吸引消費者的作用。因此了解城市設施的種類、數目、規模、分布狀況等，對選址是很有意義的。

就目前三個地區來看，A地區作為高坪區的商業中心，道路等基礎設施在不斷改善，政府對此地的建設發展也相當重視。此處毗鄰高坪圖書館，文軒書店，市五一醫院，高坪區第七小學，白塔公園，人流量極大。B地區作為該區的政治文化中心，川北醫學院，高坪中學圍繞此地，早晨，夜晚廣場舞更是人山人海。而C地區以休閑娛樂場所居多，也有很多大型酒店。目前人流量較少，但是具有潛在顧客。

四、對三個待選地區作出綜合分析

首先，通過以上的詳細分析，對各個影響因素進行兩兩對比排序，賦予各個要素權重。

（1）商圈人口的多少關系著市場的購買力，而超市的銷量直接影響著超市的盈利或虧損，結合大潤發的發展戰略來看，此因素占有較大比重為0.30;

（2）競爭力是包括超市在內的每個企業需考慮的重要因素，競爭力關系企業長遠發展的收益效率，也是選址需要考慮的關鍵因素，因此占的比重也比較大為0.25;

（3）交通便捷是人們選擇出行的重要因素，交通便利會潛在增加人流量，增加銷售的機會，交通因素所占比重在0.20左右;

（4）大潤發超市對土地面積要求較高，足夠大的空間才能陳列更多商品，帶來更大的銷售收入，因此所占比重在0.15左右;

（5）現代化發展的今天，城市公共設施建設基本完善，基本可以滿足大潤發超市的選址要求，所占比重最小為0.1。

然后，賦予各地區分值。將每個地點設置總分為10分，分為四個等級，1～3分（程度最低），4～6分（程度較低），7～8分（程度較高），9～10分（程度最高）。根據以上對各個備選地點的各個因素分析作出評分。

最后，將每個因素評分值與其權重相乘，計算出每一個備選地址的每一個因素的加權平均值以及綜合評分。如下表：

■

從評分結果來說，B地區是最理想的位置，也就是安漢廣場。此處是該區的政治文化中心，交通便捷，人流量大，大潤發超市應在此選址。這樣不僅方便該區人們的生活，疏緩鶴鳴花園的擁堵，利于城市和諧全面發展。所謂天時地利，事物的發展都要遵循這樣的自然規律，才能協調發展。超市也是如此，選擇最適合的位置，與社會環境更加和諧，才能走得更加長遠，給自身帶來更大的利益。

五、結論

選址規劃事關企業的長遠發展，最優的選址不僅增加企業的經濟效益，同時節約企業的運作成本。無論是哪個行業，選址規劃都是第一步，也是企業長遠發展的基礎。大潤發超市把選址作為首要，每開一個分店都要細心全面考察。本文選址采用因素評分法，因素評分法重要優點就是考慮多方面因素，包括當地經濟發展情況，當地人口消費能力，已存在的競爭者，潛在競爭者，同時結合當地社會文化多方面考慮，分析影響大潤發選址的主要因素，作出選址決策。另外，選址應充分發揮自身優勢，把握發展機遇，大潤發結合企業自身的優勢和發展戰略，也讓企業處于有競爭優勢的位置。

參考文獻：

[1]王芳.超市選址及其影響因素研究[D].中國農業大學，2005.

[2]盧振業.連鎖超市的規劃與選址研究[D].南京航空航天大學， 2007.

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[4[高輝.國外選址理論及超市選址實踐[J].商場現代化，2004，（9）：16-17.

[5]李恒凱，劉加兵，潘穎龍.基于GIS超市選址輔助決策系統開發[J]. 工業工程，2011，（5）：125-129.endprint

3.交通條件

交通運輸因素是影響超市選址的一個直接因素，也是最重要的因素之一。這里的交通因素包括兩方面：一是本區域內的交通條件，例如道路交通網的硬件程度以及是否能夠圍繞超市為中心、以交通系統為載體對超市四周的市場進行最大范圍的輻射;二是區域內外的交通是否是一個有機整體，也即是否有利于超市進出貨從而降低成本。

就三個地區來看，A地區道路陳舊，部分地區道路微窄，但是公交車、私家車繁多，車流量人流量都較多，交通雖然方便，在上下班高峰期稍微擁堵。B地區道路寬敞，在上下班高峰也不顯擁擠，公交線路也多。而C地區公交車路線只有兩三條，車流量人流量較少，但是在逐步增加。

4.土地狀況

A地區土地面積較少，地價稍低。B地區近區政府，環境良好，面積較少，地價較高，出租價格也不低。C地區是新興的商業地區，具有可觀的潛在契機與價值，商業建筑等低價較高，該地土地面積大，適合大型超市的設立。

5.城市規劃設施狀況

城市規劃，如街道開發計劃、道路拓寬計劃、高速公路建設計劃、區域開發規劃等，都會對未來商業產生巨大的影響，應該及時捕捉、準確把握其發展動態。

城市設施包括學校、圖書館、醫院、公園、體育館、旅游設施、政府機關等公共設施，這些可以增加人流量，可能帶來潛在的顧客，能起到吸引消費者的作用。因此了解城市設施的種類、數目、規模、分布狀況等，對選址是很有意義的。

就目前三個地區來看，A地區作為高坪區的商業中心，道路等基礎設施在不斷改善，政府對此地的建設發展也相當重視。此處毗鄰高坪圖書館，文軒書店，市五一醫院，高坪區第七小學，白塔公園，人流量極大。B地區作為該區的政治文化中心，川北醫學院，高坪中學圍繞此地，早晨，夜晚廣場舞更是人山人海。而C地區以休閑娛樂場所居多，也有很多大型酒店。目前人流量較少，但是具有潛在顧客。

四、對三個待選地區作出綜合分析

首先，通過以上的詳細分析，對各個影響因素進行兩兩對比排序，賦予各個要素權重。

（1）商圈人口的多少關系著市場的購買力，而超市的銷量直接影響著超市的盈利或虧損，結合大潤發的發展戰略來看，此因素占有較大比重為0.30;

（2）競爭力是包括超市在內的每個企業需考慮的重要因素，競爭力關系企業長遠發展的收益效率，也是選址需要考慮的關鍵因素，因此占的比重也比較大為0.25;

（3）交通便捷是人們選擇出行的重要因素，交通便利會潛在增加人流量，增加銷售的機會，交通因素所占比重在0.20左右;

（4）大潤發超市對土地面積要求較高，足夠大的空間才能陳列更多商品，帶來更大的銷售收入，因此所占比重在0.15左右;

（5）現代化發展的今天，城市公共設施建設基本完善，基本可以滿足大潤發超市的選址要求，所占比重最小為0.1。

然后，賦予各地區分值。將每個地點設置總分為10分，分為四個等級，1～3分（程度最低），4～6分（程度較低），7～8分（程度較高），9～10分（程度最高）。根據以上對各個備選地點的各個因素分析作出評分。

最后，將每個因素評分值與其權重相乘，計算出每一個備選地址的每一個因素的加權平均值以及綜合評分。如下表：

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從評分結果來說，B地區是最理想的位置，也就是安漢廣場。此處是該區的政治文化中心，交通便捷，人流量大，大潤發超市應在此選址。這樣不僅方便該區人們的生活，疏緩鶴鳴花園的擁堵，利于城市和諧全面發展。所謂天時地利，事物的發展都要遵循這樣的自然規律，才能協調發展。超市也是如此，選擇最適合的位置，與社會環境更加和諧，才能走得更加長遠，給自身帶來更大的利益。

五、結論

選址規劃事關企業的長遠發展，最優的選址不僅增加企業的經濟效益，同時節約企業的運作成本。無論是哪個行業，選址規劃都是第一步，也是企業長遠發展的基礎。大潤發超市把選址作為首要，每開一個分店都要細心全面考察。本文選址采用因素評分法，因素評分法重要優點就是考慮多方面因素，包括當地經濟發展情況，當地人口消費能力，已存在的競爭者，潛在競爭者，同時結合當地社會文化多方面考慮，分析影響大潤發選址的主要因素，作出選址決策。另外，選址應充分發揮自身優勢，把握發展機遇，大潤發結合企業自身的優勢和發展戰略，也讓企業處于有競爭優勢的位置。

參考文獻：

[1]王芳.超市選址及其影響因素研究[D].中國農業大學，2005.

[2]盧振業.連鎖超市的規劃與選址研究[D].南京航空航天大學， 2007.

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[4[高輝.國外選址理論及超市選址實踐[J].商場現代化，2004，（9）：16-17.

[5]李恒凱，劉加兵，潘穎龍.基于GIS超市選址輔助決策系統開發[J]. 工業工程，2011，（5）：125-129.endprint