廣東房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)影響測度研究

摘要：近年房價快速上漲，對經(jīng)濟發(fā)展、居民財產(chǎn)變化和消費結(jié)構(gòu)等產(chǎn)生深遠影響，房地產(chǎn)是否應當作為支柱產(chǎn)業(yè)曾一度引發(fā)爭論。利用第四、五次廣東42部門投入產(chǎn)出調(diào)查數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)屬性和功能的定位判斷進行實證分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，投入產(chǎn)出，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)

中圖分類號：F223 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2014）09-0066-73 收稿日期：2014-08-10

1 引言

本文根據(jù)第四次和第五次投入產(chǎn)出調(diào)查（國家投入產(chǎn)出調(diào)查每5年進行一次，最近一次是2012年末的第六次調(diào)查，因為相關(guān)數(shù)據(jù)尚未公布，所以本文只能利用第四次和第五次有關(guān)數(shù)據(jù)進行投入產(chǎn)出研究論述。）廣東省42部門投入產(chǎn)出表，對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用進行產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析，據(jù)此對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)屬性進行定位判斷，在此基礎(chǔ)上指出廣東房地產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展中存在的問題，并給出相應的對策建議。

2 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度分析

2.1 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度分析

投入產(chǎn)出分析研究中常用感應度系數(shù)（感應度系數(shù)反映當國民經(jīng)濟各部門均增加一個單位最終使用時，某一部門由此受到的需求感應程度，也就是需要該部門為其他部門的生產(chǎn)而提供的產(chǎn)出量，其計算公式為，其中為列昂惕夫逆矩陣第i行第j列元素）和影響力系數(shù)（影響力系數(shù)反映國民經(jīng)濟某一部門增加一個單位最終使用時，對國民經(jīng)濟各部門所產(chǎn)生的生產(chǎn)需求波及程度，其計算公式為，其中為列昂惕夫逆矩陣第i行第j列元素）分析某部門在產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)中的制約程度和輻射作用。當某部門的感應度系數(shù)小于1時，表明該部門對其他部門的制約程度低于社會平均水平；反之則高于社會平均水平。當某部門的影響力系數(shù)小于1時，表明該部門對其他部門的輻射作用低于社會平均水平；反之則高于社會平均水平。下面運用該兩指標（根據(jù)投入產(chǎn)出表計算），對廣東房地產(chǎn)業(yè)與各產(chǎn)業(yè)之間的前向關(guān)聯(lián)和后向關(guān)聯(lián)程度及其結(jié)構(gòu)變化進行分析。

為便于對各產(chǎn)業(yè)進行分組歸類研究，下面把2002年和2007年廣東42部門感應度系數(shù)和影響力系數(shù)分為四個象限，分類標準為：感應度系數(shù)≥1、影響力系數(shù)≥1的歸為第Ⅰ象限，感應度系數(shù)<1、影響力系數(shù)≥1的歸為第Ⅱ象限，感應度系數(shù)<1、影響力系數(shù)<1的歸為第Ⅲ象限，感應度系數(shù)≥1、影響力系數(shù)<1的歸為第Ⅳ象限（見圖1、圖2）。處于第Ⅰ象限的部門具有強輻射和強制約的雙重性質(zhì)，是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)；處于第Ⅱ象限的部門屬于強輻射力弱制約力的部門，一般是發(fā)展較為成熟的產(chǎn)業(yè)；處于第Ⅲ象限的部門為影響力系數(shù)和感應度系數(shù)均小于社會平均水平的部門，這些部門屬弱輻射弱制約性部門；處于第Ⅳ象限的部門屬于弱輻射力強制約性的部門，對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著較強的制約作用。

數(shù)據(jù)測算（下同），廣東房地產(chǎn)業(yè)的感應度系數(shù)（分別為0.76和0.73）和影響力系數(shù)（分別為0.52和0.53）均小于1，無論2002年還是2007年廣東房地產(chǎn)業(yè)都處于第Ⅲ象限，與2002年和2007年均處在第Ⅰ象限的造紙印刷及文教用品制造業(yè)、金屬制品業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)、化學工業(yè)等6個行業(yè)相比較，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很低，表明其產(chǎn)業(yè)輻射、制約作用與支柱產(chǎn)業(yè)的政策地位極不匹配。

另外，從各產(chǎn)業(yè)感應度系數(shù)和影響力系數(shù)蛛網(wǎng)圖看，房地產(chǎn)業(yè)處于輻射中心點和制約中心點的較近位置，其輻射半徑和制約半徑較短，表明2002年和2007年房地產(chǎn)業(yè)的輻射作用和制約作用較弱，支柱產(chǎn)業(yè)的作用不能充分體現(xiàn)出來。

2.2 產(chǎn)業(yè)直接關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)分析

2.2.1 直接后向拉動作用分析

從房地產(chǎn)業(yè)對42部門的直接消耗系數(shù)（直接消耗系數(shù)是指某一部門單位產(chǎn)出直接消耗的其他部門產(chǎn)品和服務的數(shù)量，它反映某部門與其后向部門的直接關(guān)聯(lián)度，其公式為aij=xij/xj（i，j=1，2…，n），式中aij為投入產(chǎn)出表縱列第j部門對橫行第i部門的直接消耗系數(shù)，xij為第j部門對第i部門的直接消耗量，xj為第j部門總產(chǎn)值，aij越大表明該部門因消耗而對其他部門的拉動作用越大）排位看，排前10位的行業(yè)中，2002年和2007年有6個行業(yè)相同，分別是金融、保險業(yè)，租賃和商務服務業(yè)，建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，住宿、餐飲業(yè)，信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)。其中，金融、保險業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)等3個行業(yè)排位前移，表明房地產(chǎn)業(yè)對該3個行業(yè)的拉動作用相對提高。

2.2.2 直接前向推動作用分析

2.2.2.1 房地產(chǎn)業(yè)對三次產(chǎn)業(yè)5部門的供給推動作用分析

從房地產(chǎn)業(yè)對三次產(chǎn)業(yè)5部門的直接分配系數(shù)（直接分配系數(shù)是指某部門產(chǎn)品分配給另一部門作為中間產(chǎn)品直接使用的價值占該產(chǎn)品產(chǎn)出的比例，它反映該產(chǎn)業(yè)與其前向產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度，其公式為rij=xij/xi（i，j=1，2…，n），式中rij為橫行第i部門對第j部門的直接分配系數(shù)，xij為第i部門分配給第j部門作為中間產(chǎn)品使用的價值量，xi為第i部門總產(chǎn)值，rij越大說明該部門對其他部門直接供給的推動作用越明顯）看，其他第三產(chǎn)業(yè)、工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)較高，說明房地產(chǎn)業(yè)對這些產(chǎn)業(yè)的直接前向推動作用較強，直接關(guān)聯(lián)度相對較高。而對建筑業(yè)、農(nóng)業(yè)的直接分配系數(shù)較低，說明房地產(chǎn)業(yè)對這兩個產(chǎn)業(yè)的直接前向推動作用較弱，直接關(guān)聯(lián)度相對較低。

從2002年和2007年的直接分配系數(shù)結(jié)構(gòu)比較看，房地產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)的直接分配作用相對下降，對工業(yè)的直接分配作用則相對上升。

2.2.2.2 房地產(chǎn)業(yè)對工業(yè)大類的供給推動作用分析

從房地產(chǎn)業(yè)對24個工業(yè)大類直接分配系數(shù)的排位看，2002年排前7位的工業(yè)大類在2007年仍然排在前7位，分別是：服裝皮革羽絨及其制品業(yè)、化學工業(yè)、造紙印刷及文教用品制造業(yè)、通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)、金屬制品業(yè)、電氣、機械及器材制造業(yè)、通用、專用設(shè)備制造業(yè)。說明房地產(chǎn)業(yè)對這7個大類的直接供給推動作用比較明顯，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高。其中，排前6位的產(chǎn)業(yè)均為廣東工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，其直接分配系數(shù)提高相對明顯，說明廣東房地產(chǎn)業(yè)對工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度明顯提升，供給推動作用日益增強（見表1）。endprint

2.3 產(chǎn)業(yè)完全關(guān)聯(lián)結(jié)構(gòu)分析

完全消耗系數(shù)（某j部門對某i部門的完全消耗系數(shù)bij指完全消耗矩陣B中，橫向第j列所對應的部門，所在列縱向第i部門對應的值）可以觀察某部門每一單位產(chǎn)出需要完全（包括直接和間接）消耗其他部門產(chǎn)品和服務的情況，體現(xiàn)某部門生產(chǎn)對其他部門生產(chǎn)的依賴性，反映的是該部門的產(chǎn)業(yè)后向關(guān)聯(lián)度，其值越大，說明部門間的關(guān)聯(lián)度越高。測算顯示，2002年和2007年，房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)排名均在前10位的有8個行業(yè)（見表2），分別是：金融、保險業(yè)，通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)，租賃和商務服務業(yè)，化學工業(yè)，造紙印刷及文教用品制造業(yè)，電力、熱力的生產(chǎn)和供應業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)，住宿、餐飲業(yè)。表明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對這8個產(chǎn)業(yè)的依存度較高。

完全分配系數(shù)（某i部門對某j部門的完全分配系數(shù)bij指完全消耗矩陣B中，縱向第i行所對應的部門，所在行橫向第j部門對應的值）可以觀察某部門每一單位初始投入，通過直接和間接聯(lián)系向其他部門提供的分配量，揭示該部門的產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)度，其值越大，說明其他部門對該部門的需求越大，該部門的供給推動作用越明顯。測算顯示，2002年和2007年，房地產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)排名均居前10位的有4個行業(yè)（見表3），分別是：批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)，住宿、餐飲業(yè)，郵政業(yè)，旅游業(yè)。表明這4個行業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的需求較大，反映商貿(mào)流通業(yè)、旅游業(yè)、酒店餐飲業(yè)等對房地產(chǎn)業(yè)具有較好的促進作用。

3 房地產(chǎn)業(yè)定位判斷分析

3.1 房地產(chǎn)業(yè)屬性分析

與2002年相比，2007年廣東房地產(chǎn)業(yè)的中間需求率（中間需求率反映各產(chǎn)業(yè)部門總產(chǎn)品中有多少作為中間產(chǎn)品被各產(chǎn)業(yè)所需求，公式為：，式中Gi為投入產(chǎn)出表橫行第i部門的中間需求率，分子為各部門對第i部門的中間需求之和，分母為第i部門的總產(chǎn)出，Yi為第i部門產(chǎn)品中最終需求部分）和中間投入率（中間投入率是某部門在其產(chǎn)品生產(chǎn)過程中的中間投入與總投入之比，反映了該部門生產(chǎn)單位產(chǎn)值的產(chǎn)品從其他部門購進的原料在其總投入中所占的比重，公式為：，式中Fj為投入產(chǎn)出表縱列第j部門的中間投入率，分子為各部門對第j部門的中間投入之和，分母為第j部門的總投入，Dj為第j部門的固定資產(chǎn)折舊，Nj為第j部門新創(chuàng)造的價值）均有所下降（見表4），而房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出占全部產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出的比例和房地產(chǎn)業(yè)增加值占全部產(chǎn)業(yè)增加值的比例均有所上升。

從房地產(chǎn)業(yè)的中間需求率看，2002年和2007年均在0.4以下，較低的中間需求率表明房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的終端產(chǎn)品性質(zhì)，而非生產(chǎn)資料性質(zhì)。

從房地產(chǎn)業(yè)的中間投入率看，2002年和2007年均處于較低水平，2002年略高于0.2，2007年下降至0.19。由于總投入=中間投入+折舊+附加價值，因此在總投入和折舊率一定的情況下，若中間投入率越高，則附加價值就越低，反之則越高。較低的中間投入率表明房地產(chǎn)業(yè)整體附加價值較高，盈利能力顯著，而下降的中間投入率則說明5年中房地產(chǎn)業(yè)的附加價值和盈利能力均有所提高。

從房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出占全部產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出的比例、房地產(chǎn)業(yè)增加值占全部產(chǎn)業(yè)增加值的比例看，一方面，房地產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出占全部產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出的比重較低，2002年和2007年均不足2.8%；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)增加值占全部產(chǎn)業(yè)增加值比例較高，2002年和2007年均在6.1%以上，且該比例擴大趨勢明顯，2007年為6.9%，比2002年提高0.8個百分點。房地產(chǎn)業(yè)以較低的總產(chǎn)出比重創(chuàng)造出較高的增加值比重，反映出房地產(chǎn)業(yè)高附加值的產(chǎn)業(yè)特性。

3.2 最終使用結(jié)構(gòu)變動分析

從房地產(chǎn)業(yè)最終消費的構(gòu)成看，可分為三部分，分別是：農(nóng)村居民消費、城鎮(zhèn)居民消費和固定資本形成。與2002年相比（見表5），2007年農(nóng)村居民消費占房地產(chǎn)業(yè)最終消費比例從41.0%下降到9.9%，而城市居民消費占房地產(chǎn)業(yè)最終消費比例則從22.1%上升到57.6%，表明房地產(chǎn)業(yè)最終產(chǎn)品流向從農(nóng)村消費轉(zhuǎn)向城市消費的力度很大，進程很快；固定資本形成率從37.0%下降到32.5%，表明房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)管理費用、人工費用提高速度較快，對固定資本形成產(chǎn)生一定擠壓作用。

從中間投入占最終消費比重看，2007年比2002年下降5個百分點，即房地產(chǎn)業(yè)每增加一個單位的最終使用對其他部門貨物和服務的消耗量下降5%，表明房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的單位消耗減少，效益提高。

4 主要結(jié)論

4.1 房地產(chǎn)業(yè)具明顯終端產(chǎn)品性質(zhì)和高盈利的經(jīng)濟地位

較低的中間需求率和中間投入率，表明廣東房地產(chǎn)業(yè)既具有明顯的最終消費性質(zhì)，又具有較高的盈利能力。較低的總產(chǎn)出比重創(chuàng)造出較高的增加值比重，表明廣東房地產(chǎn)業(yè)具有顯著的高附加值的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，凸顯在國民經(jīng)濟中的地位。

4.2 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度不高，支柱產(chǎn)業(yè)作用不明顯

由于房地產(chǎn)業(yè)具有終端產(chǎn)品性質(zhì)，而非生產(chǎn)資料屬性，因此房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)中的作用應該集中在后向的需求拉動作用上。但從感應度系數(shù)和影響力系數(shù)均小于1的情況看，廣東房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)中的輻射半徑和制約半徑較短，力度較弱，無法起到明顯帶動國民經(jīng)濟增長的作用，支柱產(chǎn)業(yè)的政策定位未能充分體現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地位與經(jīng)濟地位不匹配。這一結(jié)論與一些學者對其他省份的研究結(jié)論是一致的。

從產(chǎn)業(yè)的依存結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)業(yè)需求拉動的產(chǎn)業(yè)主要集中在建筑業(yè)和部份工業(yè)門類等以物質(zhì)消耗為主的部門，對經(jīng)濟增長的促進作用是以大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為主，具有非常明顯的“數(shù)量擴張”特征。當房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模急劇變化，而相關(guān)產(chǎn)業(yè)未能適時調(diào)整時，會引發(fā)相關(guān)建材價格過快上升或產(chǎn)能過剩，將影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定。

4.3 房地產(chǎn)業(yè)的消費屬性偏大，生產(chǎn)投資屬性弱化

從房地產(chǎn)業(yè)最終消費構(gòu)成看，農(nóng)村居民消費與城鎮(zhèn)居民消費之和占房地產(chǎn)業(yè)最終消費的比例從2002年的63.0%上升為2007年的67.5%，上升4.5個百分點，特別是城鎮(zhèn)居民消費占最終消費的比例上升了35.5個百分點；而作為生產(chǎn)投資屬性的固定資本形成占房地產(chǎn)業(yè)最終消費的比例則相應下降。雖然一定時期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對刺激消費，拉動內(nèi)需起到積極作用，但當消費屬性持續(xù)偏大，甚至快速增長時，反而會抑制居民對其他消費品的支出，不利于消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整；另一方面在房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)資料性質(zhì)不明顯的情況下，生產(chǎn)投資屬性的弱化，也削弱了房地產(chǎn)業(yè)供給推動作用。endprint

4.4 房地產(chǎn)業(yè)與金融、保險業(yè)關(guān)聯(lián)度過高，易誘發(fā)金融風險

無論從直接消耗系數(shù)還是從完全消耗系數(shù)看，房地產(chǎn)業(yè)對金融、保險業(yè)的消耗排位靠前，且兩者關(guān)聯(lián)度2007年均排在首位。資金在房地產(chǎn)業(yè)的投入比例較大，一方面會對其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金需求造成一定擠壓，另一方面當房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生較大波動時，潛伏著一定的金融風險，應引起足夠重視。

5 對策建議

5.1 調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的認識和定位

從廣義的房地產(chǎn)經(jīng)濟而論，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在第二產(chǎn)業(yè)中的建筑業(yè)，建筑業(yè)的影響力系數(shù)高而感應度系數(shù)低，對國民經(jīng)濟具有顯著的拉動作用；房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)是國際通行的產(chǎn)業(yè)分類標準，而作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)對整體國民經(jīng)濟的影響相當有限。從地方利益看，房地產(chǎn)業(yè)的突出作用是土地出讓帶來的可觀收益。因此，在調(diào)整優(yōu)化地方財稅結(jié)構(gòu)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)應逐步退出支柱產(chǎn)業(yè)的定位。

5.2 創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)融合新路徑

一是繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)高盈利的產(chǎn)業(yè)特征，加強其對商貿(mào)流通業(yè)、旅游業(yè)、酒店餐飲業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等的供給推動作用，尋求旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新方向。

二是繼續(xù)加大環(huán)保、節(jié)能、降耗等領(lǐng)域的研究與應用，繼續(xù)降低房地產(chǎn)業(yè)中間投入占最終消費的比重，降低房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的單位消耗，提高房地產(chǎn)業(yè)效益。

三是積極發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對6大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的供給推動作用。對該6個工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)進行優(yōu)化和合理布局，增強房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性。

5.3 穩(wěn)定房價，平衡房地產(chǎn)業(yè)的消費與投資功能

平衡房地產(chǎn)業(yè)的消費與投資功能的關(guān)鍵是要分地區(qū)、分階段對待：對二三線城市而言，土地資源緊缺程度相對偏松，房地產(chǎn)業(yè)固定資本形成率在一定時期可以繼續(xù)保持較高水平，房地產(chǎn)業(yè)對消費的帶動作用相對一線城市明顯，因此可以加大房地產(chǎn)業(yè)對二三線城市的消費帶動功能。對一線城市而言，房價快速上升，城鎮(zhèn)居民對住房消費比例過高過快，房地產(chǎn)業(yè)對居民消費造成“擠出”效應，因此，在一線城市，穩(wěn)定房價是優(yōu)化居民消費和投資結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵。

5.4 優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的融資模式，降低金融風險

適當調(diào)整房地產(chǎn)投資中金融、保險業(yè)資金的比重，發(fā)展多元化的融資主體，不斷完善融資主體的功能；探索新的融資方式，促進融資方式之間的競爭和協(xié)調(diào)發(fā)展；發(fā)展多層次多結(jié)構(gòu)的融資市場，滿足多種需求；健全融資環(huán)境，積極進行相關(guān)法律的制定和信用評級標準體系的建立。要循序漸進地建立符合國情省情、功能完善、層次分明、結(jié)構(gòu)合理、無縫銜接、收益與風險相匹配、運行有序、監(jiān)管有度的多元化和全方位的房地產(chǎn)業(yè)融資模式。

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2.呂品 鄭莉峰.房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應和波及效應——基于浙江省投入產(chǎn)出表的實證分析.科學決策.2012.2

作者簡介：

文苑棠，國家統(tǒng)計局廣州調(diào)查隊主任科員，統(tǒng)計師，公共管理碩士，研究方向為政府統(tǒng)計、價格統(tǒng)計、收入分配。

Research on Measurement of the Effect of Real Estate Industry in Guangdong

Wen Yuantang

Abstract：In recent years，real estate price has been rising rapidly.It has a far-reaching impact on economic development，residents property changes，the consumption structure，and so on.Real estate should be as a pillar industry once triggered controversy.This paper based on the recent 42 departments of Guangdong province input-output survey data，makes an empirical analysis on real estate industry attributes and its functional orientation.

Keywords：Real estate，Input-output，Industry association

李求軍/責任編輯endprint

4.4 房地產(chǎn)業(yè)與金融、保險業(yè)關(guān)聯(lián)度過高，易誘發(fā)金融風險

無論從直接消耗系數(shù)還是從完全消耗系數(shù)看，房地產(chǎn)業(yè)對金融、保險業(yè)的消耗排位靠前，且兩者關(guān)聯(lián)度2007年均排在首位。資金在房地產(chǎn)業(yè)的投入比例較大，一方面會對其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金需求造成一定擠壓，另一方面當房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生較大波動時，潛伏著一定的金融風險，應引起足夠重視。

5 對策建議

5.1 調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的認識和定位

從廣義的房地產(chǎn)經(jīng)濟而論，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在第二產(chǎn)業(yè)中的建筑業(yè)，建筑業(yè)的影響力系數(shù)高而感應度系數(shù)低，對國民經(jīng)濟具有顯著的拉動作用；房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)是國際通行的產(chǎn)業(yè)分類標準，而作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)對整體國民經(jīng)濟的影響相當有限。從地方利益看，房地產(chǎn)業(yè)的突出作用是土地出讓帶來的可觀收益。因此，在調(diào)整優(yōu)化地方財稅結(jié)構(gòu)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)應逐步退出支柱產(chǎn)業(yè)的定位。

5.2 創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)融合新路徑

一是繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)高盈利的產(chǎn)業(yè)特征，加強其對商貿(mào)流通業(yè)、旅游業(yè)、酒店餐飲業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等的供給推動作用，尋求旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新方向。

二是繼續(xù)加大環(huán)保、節(jié)能、降耗等領(lǐng)域的研究與應用，繼續(xù)降低房地產(chǎn)業(yè)中間投入占最終消費的比重，降低房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的單位消耗，提高房地產(chǎn)業(yè)效益。

三是積極發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對6大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的供給推動作用。對該6個工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)進行優(yōu)化和合理布局，增強房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性。

5.3 穩(wěn)定房價，平衡房地產(chǎn)業(yè)的消費與投資功能

平衡房地產(chǎn)業(yè)的消費與投資功能的關(guān)鍵是要分地區(qū)、分階段對待：對二三線城市而言，土地資源緊缺程度相對偏松，房地產(chǎn)業(yè)固定資本形成率在一定時期可以繼續(xù)保持較高水平，房地產(chǎn)業(yè)對消費的帶動作用相對一線城市明顯，因此可以加大房地產(chǎn)業(yè)對二三線城市的消費帶動功能。對一線城市而言，房價快速上升，城鎮(zhèn)居民對住房消費比例過高過快，房地產(chǎn)業(yè)對居民消費造成“擠出”效應，因此，在一線城市，穩(wěn)定房價是優(yōu)化居民消費和投資結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵。

5.4 優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的融資模式，降低金融風險

適當調(diào)整房地產(chǎn)投資中金融、保險業(yè)資金的比重，發(fā)展多元化的融資主體，不斷完善融資主體的功能；探索新的融資方式，促進融資方式之間的競爭和協(xié)調(diào)發(fā)展；發(fā)展多層次多結(jié)構(gòu)的融資市場，滿足多種需求；健全融資環(huán)境，積極進行相關(guān)法律的制定和信用評級標準體系的建立。要循序漸進地建立符合國情省情、功能完善、層次分明、結(jié)構(gòu)合理、無縫銜接、收益與風險相匹配、運行有序、監(jiān)管有度的多元化和全方位的房地產(chǎn)業(yè)融資模式。

參考文獻：

1.陳多長 方盛靜.浙江房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能定位研究.統(tǒng)計研究.2008.1

2.呂品 鄭莉峰.房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應和波及效應——基于浙江省投入產(chǎn)出表的實證分析.科學決策.2012.2

作者簡介：

文苑棠，國家統(tǒng)計局廣州調(diào)查隊主任科員，統(tǒng)計師，公共管理碩士，研究方向為政府統(tǒng)計、價格統(tǒng)計、收入分配。

Research on Measurement of the Effect of Real Estate Industry in Guangdong

Wen Yuantang

Abstract：In recent years，real estate price has been rising rapidly.It has a far-reaching impact on economic development，residents property changes，the consumption structure，and so on.Real estate should be as a pillar industry once triggered controversy.This paper based on the recent 42 departments of Guangdong province input-output survey data，makes an empirical analysis on real estate industry attributes and its functional orientation.

Keywords：Real estate，Input-output，Industry association

李求軍/責任編輯endprint

4.4 房地產(chǎn)業(yè)與金融、保險業(yè)關(guān)聯(lián)度過高，易誘發(fā)金融風險

無論從直接消耗系數(shù)還是從完全消耗系數(shù)看，房地產(chǎn)業(yè)對金融、保險業(yè)的消耗排位靠前，且兩者關(guān)聯(lián)度2007年均排在首位。資金在房地產(chǎn)業(yè)的投入比例較大，一方面會對其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金需求造成一定擠壓，另一方面當房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生較大波動時，潛伏著一定的金融風險，應引起足夠重視。

5 對策建議

5.1 調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的認識和定位

從廣義的房地產(chǎn)經(jīng)濟而論，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在第二產(chǎn)業(yè)中的建筑業(yè)，建筑業(yè)的影響力系數(shù)高而感應度系數(shù)低，對國民經(jīng)濟具有顯著的拉動作用；房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)是國際通行的產(chǎn)業(yè)分類標準，而作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)對整體國民經(jīng)濟的影響相當有限。從地方利益看，房地產(chǎn)業(yè)的突出作用是土地出讓帶來的可觀收益。因此，在調(diào)整優(yōu)化地方財稅結(jié)構(gòu)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)應逐步退出支柱產(chǎn)業(yè)的定位。

5.2 創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)融合新路徑

一是繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)高盈利的產(chǎn)業(yè)特征，加強其對商貿(mào)流通業(yè)、旅游業(yè)、酒店餐飲業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等的供給推動作用，尋求旅游地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新方向。

二是繼續(xù)加大環(huán)保、節(jié)能、降耗等領(lǐng)域的研究與應用，繼續(xù)降低房地產(chǎn)業(yè)中間投入占最終消費的比重，降低房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的單位消耗，提高房地產(chǎn)業(yè)效益。

三是積極發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對6大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的供給推動作用。對該6個工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)進行優(yōu)化和合理布局，增強房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性。

5.3 穩(wěn)定房價，平衡房地產(chǎn)業(yè)的消費與投資功能

平衡房地產(chǎn)業(yè)的消費與投資功能的關(guān)鍵是要分地區(qū)、分階段對待：對二三線城市而言，土地資源緊缺程度相對偏松，房地產(chǎn)業(yè)固定資本形成率在一定時期可以繼續(xù)保持較高水平，房地產(chǎn)業(yè)對消費的帶動作用相對一線城市明顯，因此可以加大房地產(chǎn)業(yè)對二三線城市的消費帶動功能。對一線城市而言，房價快速上升，城鎮(zhèn)居民對住房消費比例過高過快，房地產(chǎn)業(yè)對居民消費造成“擠出”效應，因此，在一線城市，穩(wěn)定房價是優(yōu)化居民消費和投資結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵。

5.4 優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的融資模式，降低金融風險

適當調(diào)整房地產(chǎn)投資中金融、保險業(yè)資金的比重，發(fā)展多元化的融資主體，不斷完善融資主體的功能；探索新的融資方式，促進融資方式之間的競爭和協(xié)調(diào)發(fā)展；發(fā)展多層次多結(jié)構(gòu)的融資市場，滿足多種需求；健全融資環(huán)境，積極進行相關(guān)法律的制定和信用評級標準體系的建立。要循序漸進地建立符合國情省情、功能完善、層次分明、結(jié)構(gòu)合理、無縫銜接、收益與風險相匹配、運行有序、監(jiān)管有度的多元化和全方位的房地產(chǎn)業(yè)融資模式。

參考文獻：

1.陳多長 方盛靜.浙江房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)功能定位研究.統(tǒng)計研究.2008.1

2.呂品 鄭莉峰.房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應和波及效應——基于浙江省投入產(chǎn)出表的實證分析.科學決策.2012.2

作者簡介：

文苑棠，國家統(tǒng)計局廣州調(diào)查隊主任科員，統(tǒng)計師，公共管理碩士，研究方向為政府統(tǒng)計、價格統(tǒng)計、收入分配。

Research on Measurement of the Effect of Real Estate Industry in Guangdong

Wen Yuantang

Abstract：In recent years，real estate price has been rising rapidly.It has a far-reaching impact on economic development，residents property changes，the consumption structure，and so on.Real estate should be as a pillar industry once triggered controversy.This paper based on the recent 42 departments of Guangdong province input-output survey data，makes an empirical analysis on real estate industry attributes and its functional orientation.

Keywords：Real estate，Input-output，Industry association

李求軍/責任編輯endprint