澳門旅游帶來的投資思考

臥龍

暑假期間，曾經到澳門一游。本以為地圖上一看，從江門至珠海路程不足100公里，1小時再多一點點便可到達。豈料珠海大道至橫琴口岸區區15公里路程便需要1小時才能走完。何解？皆因橫琴是個巨型工地。連接橫琴口岸及西部沿海高速珠海支線的延長線高速正在施工，一路上塵土飛揚，車輛行動緩慢，需要人工疏導車流。終于上了橫琴大橋，余下路程很快走完。但因為車多，橫琴口岸停車場早已爆滿，等待的車龍至少1小時以上才有車位，于是找附近樓盤地下商鋪旁邊空地停車，停車費80大洋。這家商鋪是地產中介，見門外廣告推介一些二手樓盤，例如銀鑫花園3房2廳97平方米叫價272萬人民幣，折合每平方米2.8萬元。銀鑫花園便是停車這個樓盤，距離橫琴口岸步行5分鐘，但已經有12年樓齡，外觀有些殘舊。2002年開盤時樓價只有每平方米1500元，商鋪4000元。2009年4月升至5000元，連地產經紀自己都覺得貴，但10月份一塊53萬平方米的拍賣之后，樓價直接翻番，商鋪更是4萬元都不賣，因為新地塊樓面地價已經達到每平方米3000元。2013年4月這個樓盤二手樓價逼近2萬元，比上一年升41%。到現在樓價升至2.8萬元，12年時間升17倍，平均每年上升27.6%，成績直逼股神巴菲特投資股市。

這家地產中介老板說，橫琴口岸對面新建的一個樓盤叫價每平方米4.5萬元，還買不到。翻查網上資料，其實一手樓叫價3.8萬元，二手樓約3.5萬元水平。投資者其實是憧憬橫琴的大開發。橫琴新區管委會副主任陳騫近日表示，橫琴新區正著力打造改革創新先行示范區，積極申報自由貿易園區。申報目前正由廣東省商務廳主導，橫琴將爭取在海關監管、金融監管、外匯結算、市場準入等方面進一步對港澳開放。橫琴開發總投資預計達2萬億元，今年頭7個月固定資產投資143億元，比去年同期增長38%。面對2萬億的總投資額，炒家自然是趨之若騖，橫琴二手樓價平均已達3萬元。

各位可以將珠海與深圳做比較，羅湖口岸對應拱北口岸，橫琴口岸對應深圳灣口岸。深圳灣口岸所在的南山區二手樓價3.4萬元，最靠近深圳灣口岸幾個樓盤接近90平方米的房子叫價都在4.5萬左右。那么橫琴樓價3萬便宜抑或昂貴？橫琴對面是澳門的路氹，幾個新樓盤均價折合人民幣約7萬元（實用面積）；深圳灣對岸是香港的元朗及屯門，元朗二手樓價折合人民幣約6萬元，屯門約4.5萬元。根據澳門統計局的數據，2013年第四季澳門平均樓價按實用面積計算是每平方米8.6萬澳門元，若按實用率80%計算，建筑面積樓價是10.7萬澳門元，折合人民幣8.3萬元。

橫琴口岸較小，規模遠不及深圳幾個口岸，很快過關。進入澳門蓮花口岸，出關后排隊等候各大博彩娛樂城的免費巴士。旁邊有人從拱北口岸坐的士過來，謂拱北口岸數千人排隊過關，起碼要排幾小時。在拱北口岸與橫琴口岸之間還有個灣仔口岸，很小，中午休息。澳門路氹新區，尤其是路環，建筑工地處處，有高架輕軌，有豪華酒店等工程，一派熱火朝天的景象。澳門博彩業一業獨大，2013年博彩稅達1340億澳門元，折合人民幣1039億元，今年頭7個月博彩稅854億澳門元。去年澳門本地生產總值4134億澳門元，約3200億人民幣；人均69.7萬澳門元，折合人民幣54萬元。經濟起飛，但澳門人缺乏投資渠道，唯有炒樓。過去11年，澳門樓價上升了12倍。2003年澳門樓價每平方米只有6300多澳門元，但去年已經升至8萬澳門元。一位賭場荷官在2004年買了一套房，時值35萬澳門元，其時每月薪水已達1.8萬澳門元；如今這套房值500萬澳門元。這位荷官說，如今的年輕人就算是一輩子儲蓄亦未必能買到這種房子。盡管如此，仍有不少人追高買入，因為你沒有選擇。正如2007年中國股市一再上升，一般投資者都是被迫買入，因為你沒有選擇。

2017年預計港珠澳大橋通車，澳門地產業界非常看好大橋通車之后的地產業前景，因為珠江三角洲西岸同胞會來接棒。你在威尼斯人度假村巴士站所見到的人頭涌涌的場面，可能會熱血沸騰，但我通常會以逆向思維思考問題？連我都來澳門玩了，還有多少有投資能力的人還未踏足澳門？澳門、香港、珠海、深圳的樓價大致上是同步的，各有利好因素，各有利淡因素，但整體卻是同步的。正如亞洲金融風暴下，香港、臺灣、新加坡等地股市同步下跌，這是大趨勢。當前，中國因素主導了這些城市的樓價維持強勢，倘若中國股市未來幾年爆發牛市，相信會為樓市提供新動力，當股樓一起升至高位，才是危機將至之時。去年3月份，我寫了一篇文章《股樓高峰才會導致危機》，正是表達了如此觀點。

隨著滬港通測試，開通日期臨近，資金紛紛涌入，中國股市反復上升。反映A股市場整體走勢的巨潮A股指數（399317）近日連續扯紅旗，出現6連升。情況與2010年7-11月走勢類似。預計滬港通10月份開通，按理在國慶前行情不會結束。2010年7-11月行情歷時4個月，這次行情自6月份起計算，4個月便是10月份，因此小心國慶之后行情結束。此前，許多人擔心資金問題，因為滬深股市保證金日益縮水，有人更是預計上證指數在2100點前便止步掉頭下跌。但老投資者一定知道，有行情就有資金。果然，行情啟動，保證金一周便多了2000多億。特別是新股發行價參考二級市場平均市盈率，中了新股便等于中了彩票。假設100萬元投資，50萬投資二級市場，50萬參與新股抽簽。每只新股獲利平均1%，一年抽中12只新股總資金收益率已達6%（假設二級市場投資持平），再加上無新股認購時資金用于逆回購，再多加0.5-1%。真是余額寶亦投降。