上饒市城市住宅地價空間自相關分析研究

徐曉惠，舒曉波，牛向前，吳義丹

(江西師范大學地理與環境學院，330022，南昌)

0 引言

城市地價是社會經濟綜合發展的產物，目前國內外學者對城市地價空間分異研究也逐漸趨于成熟。從首次提出區位地租概念的德國學者馮·杜能到美國學者阿朗索、米爾和莫斯提出從理論到實證對城市地價空間變化做了深入的研究[1]，進而推導出城市空間結構均衡理論[2]為研究中國城市地價時空變化提供了參考和借鑒。Alonso、Bruechner、Dennis等人建立并應用地價模型研究了不同城市的地價在空間上的分布規律[3－5]。Nelson、Astron 等人分析了城市邊緣區的地價成因[6－7]。國內學者如張鴻輝等在探索性空間數據分析和地統計學方法的支持下，分析了南京市住宅地價空間演化趨勢[8]，鄭新奇等利用1998－2001年濟南市市場調查資料構建城市數字地價模型，分析了城市地價的增值率和增值速度[9]，李滿春等設計與實現了城市地價動態監測系統[10]，耿檳、朱道林等通過分形特征提取模型與實證對北京市住宅樣點空間分布進行分析[11]，公云龍，張紹良等研究了宿州市地價空間結構自相關特征[12]。

1 研究區域概況與數據來源

上饒市簡稱饒，東連浙江、北接安徽、南挺福建，處于長三角經濟區、海西經濟區、鄱陽湖經濟區三區交匯處，素有“豫章第一門戶”和“四省通衢”之稱。

自2009年以來，上饒市中心城區的發展日益加快，城市建設也呈迅猛增長之勢，土地的區位條件以及土地市場狀況也發生了巨大的變化。本文將以上饒市中心城區為研究區域，對本次基準地價更新的地價成果進行空間分析，揭示城市土地價格在空間上的分布規律，以期對相關部門制定土地管理的各項制度、政策、法規提供一定依據。

數據主要來源于2013年上饒市城鎮土地分等與基準地價更新工作中搜集的上饒市市本級土地出讓情況和市場交易資料數據。收集了住宅樣點的名稱、坐落位置和地價水平等數據，并建立了樣點地價數據庫，按照所設定的地價內涵對樣點進行處理，剔除了明顯不符合或數據失真的樣點，剔除后樣點合計208個。

2 研究方法

2.1 全局空間自相關分析

全局空間自相關分析是對屬性值在整個區域的空間特征的描述。用于檢驗變量在整個區域中是否具有集聚效應。計算全局空間自相關的指標和方法有很多，但比較常用的依舊是 Moran'sⅠ。本文采用Moran'sⅠ指數來對上饒市地價的空間分布情況進行測算。

Moran'sⅠ分析能夠反映空間鄰接或者鄰近區域的單元屬性值的相似程度，與一般統計學中的相關系數類似，是目前應用最廣泛的統計量[13～15]。其計算公式如下:

式中，I表示Moran'sⅠ地價指數，S2表示地價指數的方差值，xi與xj分別為空間單元i和j的觀測值為n個樣點地價觀測值的平均值;Wij為住宅土地樣點i和j的空間連接矩陣。

2.2 局域自相關分析

全局空間自相關是一種描述某現象的整體分布狀況，Global Moran'sⅠ是一種對研究區空間自相關的綜合度量指標，它雖可知空間中相似屬性的聚集程度，但其并不能確切地指出聚集區的空間位置。并且它是以整個研究區域空間趨勢是同質的為假設前提，事實情況卻并非如此，因而不能度量不同水平與性質的空間自相關性，即空間異質性。

局域空間自相關分析可以更加準確地把握空間要素的異質性特性，能夠推算出聚集地的空間位置和范圍。如Anselin提出的空間聯系局域指標 LISA(Local Indicators of Spatial Association)[16]，可以度量每個空間單元與其相鄰單元間的局部空間關聯程度。計算局域空間自相關指標也有很多種，如G統計和LISA。本文選用Local Moran'sⅠ(LISA)指數來衡量局域空間自相關性，從本質上看局域Moran'sⅠ是將全局Moran'sⅠ分解到各個空間單元，其計算公式如下:

式中:Zi和Zj分別為i和j觀測值標準化形式，Wij為按照距離標準求得空間權重。

3 結果分析

3.1 全局空間自相關分析

根據公式(1)，利用GeoDa軟件中的weights和space模塊，綜合計算得出上饒市2013年住宅地價的Global Moran'sⅠ指數為0.409 7，如圖1所示。當排列次數為99時，P-value值為0.010 0，其顯著性檢驗Z值 ＞1.96(p≤0.05)，認為其通過了顯著性檢驗。地價樣點在空間上呈正相關關系，具有空間集聚的特征，即地價的高值區域與高值區域鄰近、低值區域與低值區域鄰近。由此可知，上饒市中心城區的住宅地價的在整體上呈現出較為顯著的空間集聚格局，且地價相似的區域在空間上集中分布的規律。

圖1 Moran'sⅠ經驗分布圖

3.2 局部空間自相關分析

上述全局Moran'sⅠ指數是從整體上反映整個研究區域有無集聚性，對于局部空間是否存在空間集聚性卻不能展示。當空間過程在空間上表現出非平滑性時，局域空間自相關分析就顯得很有必要了。本文主要采用Moran散點圖和LISA聚類圖來分析上饒市住宅地價的局部空間自相關性。

3.2.1 Moran散點圖分析 Moran散點圖中的4個象限展示了某一區域與周圍其他區域的4種類型的局域空間聯系，即第1象限(H-H，“高-高”)表示高觀測值區域單元為同是高值的區域所包圍的空間聯系形式;第2象限(L-H，“低-高”)表示某一空間單元屬性值較低低觀測值的區域單元為高值的區域所包圍的空間聯系形式;第3象限(LL，“低-低”)表示低觀測值的區域單元為同是低值的區域所包圍的空間聯系形式;第4象限(HL，“高-低”)表示高觀測值的區域單元為低值的區域所包圍的空間聯系形式。一般來說位于第1象限和第3象限的觀測值都具有較強的空間正相關性，而落入第2象限和第4象限的觀測值則存在較強的空間負相關性。

圖2為上饒市2013年住宅地價的Moran散點圖，可以看出落在第一象限(H-H)和第3象限(L-L)的樣點個數較多。其中落入HH和LL象限的住宅樣點數目為168個，占樣本總數的80.77%，表明上饒市的住宅樣點地價在這些局域范圍內具有強烈的空間正相關，且局部集聚格局顯著;約有19.23%的住宅樣點地價位于LH象限和HL象限，表明這些局域范圍的住宅樣點地價具有強烈的空間負相關，即具有空間異質性，呈現局部離散分布格局。

圖2 上饒市2013年城市地價Moran散點圖

3.2.2 LISA集聚圖分析 LISA是衡量觀測樣點屬性和其周邊樣點屬性相近(正相關)或差異(負相關)程度的指標，它可以在Moran散點圖的基礎之上對各個區域單元本身的空間自相關程度進行特定的了解。利用GeoDa軟件計算2013年上饒市中心城區住宅地價的LISA值，并且在z檢驗的基礎上(p≤0.05)繪制LISA聚類圖(圖3)。

圖3 上饒市2013年住宅地價LISA集聚圖

從圖3中可以看出，聚集類型為“High-High”的住宅地價樣點主要分布于五三大道以南的信江以北老城區。如五三大道、解放路、中山路、勝利路、帶湖路等幾條老城區的主干道兩側，由于老城區內的步行街、解放路等長久以來一直都是城市經濟中心，人流量、車流量都非常大，加上老城區本身歷史悠久、區內人口密度大，建筑密度較低，一旦出現一些項目的整治拆遷必然會造成高昂的征地成本，推動了住宅地價的大幅增長。而鳳凰中大道兩側部分由于近年來開發力度較強，加之交通、學校、醫院等公共基礎設施的完善，這里的地價水平也相對較高，空間集聚也十分明顯。聚集類型為“Low-Low”的住宅樣點主要分布于城市的外圍地帶，如三清山大道兩側附近和三江片區的志敏大道兩側地帶。聚集類型為“Low-High”的住宅地價樣點主要分布于十里亭和鐵路新村等地。這部分地區由于人口集中和老鐵路的阻隔，開發相對復雜，雖然位于市中心附近，卻也只在近2年才得到開發，該處地價也明顯低于周邊樣點的地價，因此并沒有形成明顯的空間集聚。聚集類型為“High-Low”的住宅樣點分布在志敏東大道以北與玉豐路以西的，這里有包括博能翰林印象、昱鑫濱江首座等樓盤，由于開發較晚、規劃合理且小區附近的配套設施比較齊全，因此這里的地價水平高于周邊其他區域。

3.3 上饒市住宅地價空間分布規律分析

上述文章利用了空間自相關方法對上饒市住宅地價的在空間上是否具有集聚性進行了論證，為了進一步了解城市內部地價的空間分布差異，這里將通過空間插值的方法，利用Arcgis9.3平臺下的3D Analyst工具建立住宅地價剖面，以求更加直觀的反映城市住宅地價的內部空間分異特點。

在建立地價剖面之前，首先在研究區域范圍內選擇2個有代表性的樣點:中心基點和邊界基點。一般將城市地價的中心區域確立為中心基點(上饒市的中心區域落在市中心廣場附近)。邊界基點也叫全區基點，一般建立在研究區域的邊界附近，用于研究城市地價整個研究區域的變化特點。

3.3.1 基于中心基點的地價剖面分析 通過3D Analyst-Interpolate point-Interpolate line的操作，沿著已確立的中心基點向不同方向作地價剖面線，主要包括向五三大道以東做Line1，紫陽大道-體育館路以北做Line2，勝利路-帶湖路方向以北做Line3，慶豐路以北做Line4，廣信大道-吉陽路以西做Line5，沿河西路-龍潭路以西做Line6，葉挺大道以西做Line7，水南街-志敏大道做Line8，豆芽巷-玉豐路方向做Line9。具體如圖4所示。

做出地價剖面線之后，通過 create profile graph將其生成不同的地價剖面圖，如圖5～圖13所示。

從圖5～圖13地價坡面圖中可以看出上饒市的住宅地價由中心基點向外圍邊緣的分布趨勢是總體下降的，但在各個方向上的表現卻各有不同，可以總結出以下幾個特點。

1)在東南西3個方向上，地價都呈現相對穩定的遞減分布趨勢(如圖5、圖6、圖10、圖11、圖12、圖13)。偶有陡坡出現是由于信江河的阻隔作用。

圖4 基于中心基點的地價剖面分析圖

圖5 Line1地價剖面圖

圖6 Line2地價剖面圖

圖8 Line4地價剖面圖

圖9 Line5地價剖面圖

圖10 Line6地價剖面圖

圖11 Line7地價剖面圖

2)在北面方向上有明顯的陡坡下降趨勢，如圖7、圖8所示。在距離中心基點2 000 m附近地價值到達峰谷后又向上攀升，可以看出三清山大道兩側較好的規劃條件對住宅地價的積極影響，信江以北城區的外圍住宅用地開發日趨成熟。

3)市中心周圍1 000 m左右距離內(水南街部分除外)，地價變化幅度最小，這與中心區較優越的自身綜合條件是離不開的。

圖12 Line8地價剖面圖

圖13 Line9地價剖面圖

4)城市外圍三清山大道以北、志敏大道以南、玉豐路以東等區域，地價變化呈緩和階梯狀分布，且變化速率較低。

3.3.2 基于邊界基點的地價剖面分析 這里將依據上述方法，在新火車站站前路附近設置邊界基點，自邊界基點分別向各個方向做剖面切線，如圖14所示。

圖14 基于邊界基點的地價剖面分析圖

可以看出邊界基點基本貫穿了整個中心城區，其剖面圖與中心基點剖面圖有明顯差異。剖面特征表現如下。

1)基于邊界基點的地價剖面線基本反映了地價從郊區到市中心再到另一邊界點的呈現先上升后下降的趨勢，且只有一個地價中心點，如圖16～圖18所示。這也反應出上饒市屬于單中心發展模式的城市。

圖15 Line1地價剖面圖

圖16 Line2地價剖面圖

圖17 Line3地價剖面圖

圖18 Line4地價剖面圖

2)經過市中心的剖面變化基本符合正態分布，未經過市中心的地價剖面呈現偏正態分布，且二者的地價峰值也有不同，前者峰值高于后者。

圖19 Line5地價剖面圖

3)未經過中心區域的Line1和Line5分別在4 000 m、7 000 m和4 000 m、6 000 m處出現兩處峰值，Line1是由于受政策等因素影響三清山大道兩側的住宅用地的開發導致地價的迅速攀升。Line5則是由于信江河的阻隔作用，在水南片和三江片分別存在一個中心。

4 結論與討論

結合上饒市住宅地價全局自相關分析和空間分布規律的研究，結果表明如下。

1)上饒市的住宅地價的全局空間自相關系數為0.409 7，顯著水平P＜0.01，說明存在顯著的空間集聚效應。同時住宅地價也存在明顯的空間的異質性。區域內住宅地價有明顯的“冷點”與“熱點”，“冷點”即低值聚集區主要集中在三清山大道、志敏大道兩側城市外圍地帶;“熱點”即高值聚集區如老城區、帶湖片區和老火車站附近。

2)上饒市城區的住宅地價基本呈現單核心發展模式，地價由中心向外圍遞減，且城東方向地價的遞減速率快于城西方向，從區域平衡的角度來看城西的地價水平較城東高。城西行政片區由于受政策、交通條件、基礎設施和環境因素等影響，發展迅速，地價水平較高，有希望成為另一個增長極。而上饒市也逐漸朝著規劃中的“五片區、兩組團、復合中心”的方向發展。

3)基于以上的住宅地價自相關性分析，區位條件、基礎設施狀況以及環境狀況是影響上饒市住宅地價空間分布格局的重要因素，共同影響著上饒市住宅地價的空間分布格局的形成。

由于數據獲得困難，本文僅對2013年的上饒市住宅地價進行了空間自相關分析和地價分布的局部特征分析，缺少通過不同時段的價格數據分析地價空間分布的時間變化，同時由于樣本數據本身的分布問題和空間權重矩陣定義的標準不同，也會一定程度影響分析結果的精度，在今后需要進行改善。

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