房地產企業基于內部控制的風險管理研究

金曉丹

摘要：房地產企業因其行業特點，可能面臨較大的財務風險。本文首先分析了企業內部控制與財務風險管理的關系，并基于對房地產企業所面臨的財務風險主要來源進行討論，對不同類型的風險暴露分別給出基于內部控制制度的監控與管理策略。

關鍵詞：房地產企業 內部控制 風險 管理

作為與國民經濟與金融安全息息相關的支柱性產業，房地產行業將其整體風險水平控制在合理區間內是保證其自身安全發展需要和維持整個經濟穩定的必要舉措。然而，房地產業相比其他行業，具有企業經營規模大、資本投入高度集中的特點，這使得本行業企業的經營情況經常受制于諸多影響因素，除企業本身的經營管理模式與戰略決策水平外，還有國家的宏觀經濟政策和地區的經濟發展狀況等，這加大了房地產企業進行有效的風險管理的難度。在房地產行業相對發展成熟的各國，對于房地產企業的個體和全行業的整體風險都有系統的研究和嚴格的控制規范，但我國房地產行業起步晚，對這方面的研究相對稀缺，房地產企業普遍風險控制水平有限，這引發了學界和業界的諸多擔憂。

一、企業內部控制與財務風險管理的關系

企業的內部控制與風險管理的共同目標是保證企業的合理、健康發展，避免或最小化因為外部或內部因素的影響而使企業遭受不必要的損失。然而，就兩者之間的關系的討論在國內外都沒有產生過明確一致的結論。國外的相關研究者對兩者關系一般持三種觀點：其一是認為企業的內部控制體系是風險管理工作的基礎，而后者是對前者的拓展應用；其二認為企業的內部控制包含了風險管理，風險管理是內部控制工作內容之一；三是認為內部控制與風險管理相互融合，互為補充。而在理論文獻和業界工作之中，兩者的界限正變得越來越模糊，很多時候表示同樣概念。

相較國外文獻，國內對企業內部控制與風險管理關系的探討起步相對晚，但近些年發展得較快。總結國內學者在這方面的研究，大概觀點與國外類似。另外結合我國房地產行業的特有情況，國內學者提出：對風險暴露的指示工作比關注企業經營控制細節更重要，設計執行科學的風險管理體系比單純關注于內部控制體制的建立更有意義。從《配套指引》中可見，企業的風險管理往往伴隨著內部控制策略的實施，而內部控制框架的建立很多時候是為了更好地進行風險管理。很多房地產企業和其他企業經營失敗的教訓也告訴我們，企業所承受的財務風險很大一部分根源于良好內部控制的缺失，如企業沒有實現內部職務的合理分離，或存在大量的尋租、舞弊等現象。所以，若企業不能根據自身財務風險管理的目標設置、建立并嚴格執行合理的內部控制框架和方案，則可以認為該企業的內部控制是失效的，不但無法進行有效的財務風險管理，還會使得企業處于不必要的風險暴露之中。

二、房地產企業面臨的主要財務風險類別分析

在設計內部控制體系以實現風險管理目標之前，首先要分析影響房地產企業財務狀況的主要風險因素，經總結包括以下幾種：

（一）日常運營的財務風險

主要包括房地產公司日常運營中的事務性支出，不少房地產企業因為預算制度不完善，財務報表制度與會計、審計制度建設不成熟，導致運營過程中費用過高，效率低下，形成持久性的財務風險。

（二）債務風險與利率風險

此兩類風險來自于房地產企業的資金來源的不確定性與利率的變動。房地產企業資金需求量大，我國房地產企業普遍存在過度依賴債務融資現象，這使得房地產企業的資金來源具有脆弱性與不穩定性，一旦銀行信用窗口收緊或者出現利率的持續性上漲，房地產企業的資金成本必將大幅度提升，資金來源縮小，財務風險激增。

（三）財務投資風險

房地產公司的特性決定其每一個項目的資金占用量是巨大的，則單個項目的成功與否有時候可能直接決定著房地產公司的財務安全，無論是選擇錯誤的投資項目，或者從合作方或客戶處承受高的信用風險，都可能給房地產公司的財務風險管理帶來巨大的負擔。

三、從內部控制的角度實施風險管理的措施

從上文的分析中可見，為應對房地產企業所承受的不同類型的財務風險，在對這些風險進行分門別類之后，針對性地設計內部控制策略提示并解決來自各個方面的風險因素，最終形成一個相輔相成、全面應對各類風險的內部控制框架。基于這一思想，我們對我國房地產企業基于內部控制的財務風險監測與管理給出以下建議：

首先，應該加強對房地產企業財務資金的管理與控制。企業的內部控制體系應當同時保證資金使用的透明與資金調度的高效，同時建立定期的財務報告制、會計審計制與全面預算制度，監控資金狀況。針對自身行業特性，房地產企業還應用本公司數據定期計算財務風險指標，如損失率，在險價值等；其次，房地產企業應在內部控制體系中建立嚴格的成本核算體系，考慮利息率和原料采購成本價的變動；第三，房地產企業應該構建財務信息資料庫并及時更新，對于合作銀行、合作伙伴與客戶的信用狀況等因素都要考慮在內。通過建立穩健的財務決策系統。在新上馬項目與研發過程中，使用合適的財務手段如對沖或分散投資的方式，防止大的政策風險為房地產企業招致難以承受的損失；最后，加強房地產公司財務人員的挑選與培訓，以保持合理的治理結構和自上而下的高執行力，這可以幫助房地產企業避免由于財務人員任用不當和執行力不足、運行效率低下造成的財務風險。

四、結束語

有效地進行財務風險管理是房地產企業內部控制的目標之一，而同時合理的內部控制框架也有利于房地產企業有效地監控財務風險與應對財務風險。本文通過分析房地產企業財務風險的主要來源，從內部控制框架構建的角度，提出科學的內部控制體系的建立應充分考慮企業的風險暴露，與風險控制科學地相結合，達到統一的目標，即保證企業的健康、長遠發展。

參考文獻：

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