樓盤清算后土地增值稅的納稅實務應對一二點

柯于勛

摘要：土地增值稅（簡稱土增稅）是房地產行業一項重要稅種，應納稅額的確定跟日常核算息息相關，有必要根據實踐總結經驗。

關鍵詞：尾房 合并清算 扣除項目總額

目前房地產行業因土增稅存在要求清算的情況從而導致了樓盤清算后還有尾房沒有賣出的情形。土增稅相關法規對扣除項目總額及計算方法規定還有模糊地帶，為增值額的確定提供了很大的空間，必須認真研究，做出有利于公司的對策。下面將從尾房土增稅納稅實務應對一二點技巧進行探討。

一、扣除項目總額計算方法的選擇

辦稅人員在對清算后增值額的計算公式的選擇上，一定要事先進行模擬，選擇有利的選項。為了方便理解，現舉例說明如下：

東莞鴻景公司于2009年起開發銷售A項目，可售建筑面積為20萬㎡，截至2013年12月底，已售建筑面積為18萬㎡，占可售面積的90%，按照稅務機關要求，辦理土增稅清算申報。申報資料顯示，取得土地使用權所支付的金額為1.6億元，房地產開發成本4.4億元（不包括預提成本0.2億元），房地產開發費用按取得土地使用權和開發成本之和的10%扣除，已銷售房地產收入總額為10.8億元，已納可扣除的與房地產有關的稅金6048萬元，剩余尾房2萬㎡。本次清算項目總成本為1.6+4.4=6億元，單位可售建筑面積成本為6億÷20萬=0.3萬元/平。根據相關稅收法規規定，計算可扣除項目金額合計6+6×20%+6×10%+0.6048=8.4048億元，單位建筑面積可扣除項目金額為8.4048÷20=4202.4元/㎡。

本次清算可扣除項目金額為，可扣除的成本為0.3×18=5.4億，應扣除項目金額為5.4×（1+20%+10%）+0.6048=7.6248億。增值額為10.8-7.6248=3.1572億，增值率為41.64%，適用稅率為30%，應繳土增稅為9525.6萬。

公司2014年6月將剩余2萬㎡銷售完畢，取得轉讓房地產收入1.6億，繳納與轉讓房地產有關的稅金896萬，并取得0.2億清算時未取得的發票，根據相關稅收法規規定，2014年6月尾房銷售后，可扣除項目金額為4202.4×2=8404.8萬，增值額為1.6億-8404.8萬=7595.2萬，增值率90.37%，適用稅率40%，應繳土地增值稅為2617.84萬。

以上清算過程分析得出，尾房銷售按照初次清算時可扣除項目金額計算，包括了初次稅金6048萬一部分，但未包括本次稅金896萬，明顯不配比。另外，再轉讓房產時，取得了0.2億元發票也未納入扣除額。

二、應對選擇：尾房銷售稅金應準予扣除

在清算時應該和稅務機關交涉，尾房銷售稅金應當準予扣除。清算后再轉讓土增稅的計算方法應該修改為：清算時的扣除項目總金額=（全部取得土地使用權所支付的金額+全部開發成本）×（1+20%）+房地產開發費用+清算時扣除的與房地產有關的稅金，單位建筑面積成本費用=（清算時的扣除項目總金額-清算時扣除的與房地產有關的稅金）÷總可售面積；初次清算轉讓扣除項目金額=單位建筑面積成本費用×初次清算所轉讓可售建筑面積+與房地產有關的稅金。再轉讓扣除項目金額=單位建筑面積成本費用×再轉讓可售建筑面積+再轉讓與房地產有關的稅金。根據上述修改，單位建筑面積成本費用=（84048-6048）÷20=3900元/㎡，再轉讓可扣除項目金額=3900×2+896=8696萬，增值額為1.6億-8696萬=7304萬元，增值率84%，適用稅率40%，應繳土增稅稅額為2486.8萬元，與原公式計算減少稅金2617.84-2486.8=131.04萬元。

三、單獨清算還是合并清算的選擇

目前國家相關法規也沒有明確規定是否可以進行合并清算，但有的省已進行了規定，例如：鄂地稅發〔2013〕44號文中就有規定。因此對于單獨清算還是合并清算給了公司一定的選擇性。

仍延續上例，如果經與稅務機關溝通，允許進行合并清算，那么上例分析計算如下：

全部銷售收入為10.8+1.6=12.4億，全部與房產轉讓有關的稅金為6048+896=6944萬，全部可扣除成本1.6+4.4+0.2=6.2億，全部可扣除項目金額為6.2億×（1+20%+10%）+6944萬 =87544萬，增值額12.4億-87544萬=36456萬，增值率41.64%，適用稅率30%，應繳土地增值稅10936.8萬元。與上述分次清算差異10936.8-9525.6-2617.84=-1206.64萬。即便按照調整后公式計算，也存在差異10936.8-9525.6-2486.8=-1075.6萬，差異的直接原因在于合并清算增值率降低了，稅率變了。同時，預提成本0.2億元在最終合并清算中得到了扣除，僅此一項即可知能夠減少土增稅應繳稅額0.2億×（1+20%+10%）×30%=780萬。

從上不難看出，對扣除項目總額的計算方法和清算方式的選擇及爭取，為公司節省了大筆稅金。因此，清算時未銷售房產再出售，清算時相關選擇不同會給土增稅應納稅額帶來很大的變化，在項目前期必須與稅務局保持良好的溝通，了解稅務局對土增稅的政策取向，定期測算土增稅預測值，調整公司的應對方法，未雨綢繆，以便清算時有更多的選擇性。

參考文獻：

[1]國家稅務總局《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發〔2006〕187號

[2]湖北地稅局《湖北省地稅局關于進一步規范土地增值稅征管工作的若干意見》 鄂地稅發〔2013〕44號endprint