房產開發各階段成本控制探討

陳凱

摘要：根據房產開發項目成本形成的主要階段，探討房產開發項目成本管理控制要點。

關鍵詞：房產開發 成本管控

目前房地產行業的競爭激烈，調控政策的影響致使房價上漲難度大，房地產行業的利潤回到社會正常水平，房地產行業的管理正在由粗放式管理向精細化管理過渡，開發成本的控制越來越精細，從決策、設計、招標、施工、竣工結算一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，要想做好成本控制，就要建立全過程、全員參與和全方位控制的成本管理體系，根據項目的不同階段對成本進行嚴格管控。

一、投資決策階段

投資決策階段是項目開發成敗最關鍵的階段，在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。

抽調經驗豐富的專業人員組建項目管理團隊，成本控制人員參與投資決策的具體工作，對市場和經濟形勢、工程造價、政府費稅、貸款利率、風險、投資估算等做出充分的了解、分析和判斷。

成本控制人員對成本進行詳細的分析：

（1）土地開發成本約占總成本的20-30%：主要含土地出讓金、拆遷安置補償費、土地征用費、城市配套費等，與政府協商時充分利用政策優勢，對成本進行充分估計。

（2）前期工程費用約占總成本的3%左右，但各地實際差異很大，應注意同相關部門協調。臨建設施應結合實際狀況，充分發揮臨建設施的相對永久性，降低開發成本。

（3）建安工程費用一般占總成本的45-55%，因地域差異也有一定差別。應充分分析項目所在區域經濟形勢，掌握建筑市場中施工企業總體狀況；調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析，合理科學地確定項目的建安成本指標；對設計方案的開發成本進行分析優化，確定產品定位。

（4）管網、配套設施、園林環境工程費用一般為總成本的9-11%。成本控制的重點是對市政配套設施進行了解、分析，做好估算；在不影響產品品質定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目后期的物業運營打好基礎。

（5）費稅分析

管理費：一般為銷售收入的2-3%；

銷售費用：一般為銷售收入的2-3%；

財務費用：對財務費用做好充分估計，資金使用成本對最終利潤有較大影響，正確運用資本杠桿作用，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。

稅金：根據政府有關規定估算，爭取獲得政府支持，減免部分稅費。

（6）不可預見費及風險分析：根據項目的復雜程度，一般為除去土地開發費用外的直接成本的3-5%。

二、設計階段

設計階段成本控制是房地產項目成本控制十分重要的階段，該階段對項目開發成本的影響在70%-80%，，成本管理控制人員必須與設計人員進行密切溝通，高度配合。在本階段要避免：一不計成本地追求設計效果；二成本不合理導致品質喪失。

（1）通過設計招標或者方案優選，優選合格的設計單位進行合作；

（2）加強對設計單位的管理與協調，使設計人員充分掌握項目設計理念和要求；

（3）按照批準的設計任務書及投資估算，嚴格要求設計人員采用限額設計；

（4）加強設計合同管理，通過合同條款明確對設計人員的成本控制責任及要求，明確設計階段成本控制的管理重要性；

（5）完善房產公司內部設計標準，堅持設計全過程優化；在完成設計圖后，房產項目成本控制人員要組織專業人員進行審核，對各種造價指標影響較大的專業進行專項審核，如：混凝土含量、鋼筋含量、門窗比例、基礎形式、平面布置、外墻系數、細部節點的做法、結構形式、剪力墻的數量、長度、厚度的確定等；

（6）成本控制人員結合以往設計管理經驗，注重對施工實施階段易造成成本突破的地方進行成本強化和明確，充分處理好質量與造價的關系；

（7）成本控制人員在設計審核時，要充分審核各專業的有效配合及完整性，要控制建筑、結構、水電等各專業的成本；

（9）根據項目土地出讓合同約定的指標，合理把控設計內容，充分利用發容積率，把項目地塊的有效資源充分發揮出來，在成本可控的前提下，提高項目地塊利用率；

三、招標階段成本控制

在項目招標階段，成本控制人員與工程管理人員充分溝通，做好招標方案和招標計劃，對項目分期建設節點及內容進行研究，合理劃分標段。本階段成本控制重點主要有：

標段及招標內容的確定；招標方式的選擇；優選造價咨詢公司編制標的，采用工程量清單進行造價控制；采用標準合同文本，對合同的嚴密性及可操作性進行研究，對設計變更、現場簽證的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。

四、決算階段的成本控制

竣工決算是項目開發成本控制的最后一個環節，本階段的重要工作是：充分按照合同約定進行工程價款結算；嚴控工程設計變更及零星工程的結算管理；與工程管理人員充分結合，對竣工決算資料進行審查，確保所提供的竣工決算資料真實、準確；優選造價咨詢單位進行竣工決算的編制，在合同中對竣工結算送審金額進行專項約定，審減金額超出3%時，審減費用由施工單位承擔；同時充分發揮房產項目成本控制人員的優勢，與專業造價咨詢單位進行結合，對造價編制結果進行互審，約定審計責任，防止造價咨詢單位與施工單位串通，損害公司利益。

五、結束語

房地產開發成本控制應采用全過程、全方位、全員參與的控制方式，是一動態的管理過程，項目成本控制人員應充分調動各參與方，強化經濟意識，加強成本控制理念，合同分工，明確各方責權利，在投資決策階段、設計階段、招標階段、實施階段以及竣工決算階段加強成本控制，確保項目開發經濟效益。endprint