“一體化”概念能否支撐環京樓市

劉瑋

京津冀協同發展戰略剛剛提出，北京周邊的天津、河北兩地一些開發商就借此展開營銷大戰。

今年以來，隨著中央政策定調，“一體化”已成為河北環京津地區最為關心的熱詞。

截止到目前，京津冀一體化的具體規劃尚未出臺。最新消息稱，國家發改委已經初步草擬了首都經濟圈總體布局，即“兩核三軸一帶三重點”。兩核”指京津雙核，“三軸”指京津塘主軸、京-保-石拓展軸、京-唐-秦拓展軸，“一帶”指沿海經濟帶，三個重點開發地區包括中關村、天津濱海新區、曹妃甸工業區。而環首都經濟圈或以北京為中心由津冀“8+2”地區組成，包括河北省的石家莊、廊坊、承德、張家口、保定、邯鄲、邢臺、唐山和天津的薊縣、寶坻。

力謀環京衛星城

早前，河北省委書記周本順表示，京津冀協同發展是多贏之舉，條件得天獨厚，時機已經成熟，河北要把握好戰略定位和歷史機遇，在區域良性互動、協同發展中實現自身更好發展。

隨后，河北省出臺了《河北省委、省政府關于推進新型城鎮化的意見》，明確了河北省將落實京津冀協同發展國家戰略，以建設京津冀城市群為載體，充分發揮保定和廊坊首都功能疏解及首都核心區生態建設的服務作用，進一步強化石家莊、唐山在京津冀區域中的兩翼輻射帶動功能。同時擬定的《河北省新型城鎮化規劃》提出，把首都周邊的一批縣（市）建設成規模適度、特色鮮明、設施完善、生態宜居的衛星城市，構筑層次分明、梯度有序、分工明確、布局合理的區域城鎮布局結構。

推進京津冀協同發展，對于河北的發展而言，意義重大。做好協同發展這篇大文章，不僅有利于河北承接北京產業轉移，構建現代產業體系；有利于其接受首都要素外溢，重塑經濟增長源泉；更有利于其借助各方力量，統籌抓好生態環境建設。

無論是早年首鋼遷至曹妃甸，還是現在熱傳的企事業單位外遷，北京與河北之間的產業轉移，每一步都走得不容易。京津冀一體化的建立和完善，顯然也不可能在短時間內一蹴而就，人口、教育、醫療、科技資源及相關配套設施的建成，都是一個長期的工作。

廣發證券在其發布的研報中指出，“在產業遷移的基礎之上，人口的增加和城鎮化率的不斷提高，為房地產行業帶來新的需求，帶動地區的房價和地價的上漲，為提前布局該區域、擁有資源的公司帶來更加豐厚利潤空間。”

樓市營銷主打一體化

中國指數研究院4月1日發布的《2014年3月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示，今年一季度，大中城市的商品房交易量同比、環比都出現了下降，北京、上海、廣州、深圳等一線城市尤為突出。其中，一線城市商品房成交量今年一季度比去年一季度下降40%，而全國10大城市和30大城市的樣本統計，成交量也有34%和21%的下跌。

在樓市“拐點”已初步顯現之時，如此利好適逢其時。京津冀協同發展戰略剛剛提出，北京周邊的天津、河北兩地一些開發商就借此展開營銷大戰。在保定涿州、廊坊固安等多個河北環首都縣市的樓盤廣告中，京津冀一體化成為各大樓盤最重要的宣傳主題。

在這場營銷大戰中，戰績最好的當數保定。

3月19日，一家媒體報道稱，保定將要承接北京部分行政功能轉移和產業轉移，保定將成為“首都政治副中心”。消息一出，這座在大多數人眼里看起來并不起眼的城市，很快就上演了一場搶房大戲。一周內，保定多個樓盤價格上浮達10%。據搜房網數據監控中心顯示，截至2014年4月29日，保定在售樓盤中有32盤價格上漲，其中南市區有8盤上漲，高開區有11盤上漲，新市區有4盤上漲，北市區有9盤上漲。

燕郊，是河北廊坊三河市的一個鎮，距離北京天安門30公里。作為河北距離北京CBD地區最近的一個衛星城，由于配套設施不成熟和動輒百萬平方米的大盤在近兩年集中入市給房地產市場造成庫存壓力，燕郊一度被稱為北京的“睡城”。

隨著利好消息不斷放出，燕郊區域樓市加速升溫。同去年年底相比，灣仔城、夏威夷藍灣等房地產項目的銷售均價均有不同程度上漲。灣仔城的銷售人員告訴記者，灣仔城所剩的房源不多了，目前售價能達到1.6萬元/平方米，夏威夷藍灣的房價也一直看漲。記者問及這是否與“京津冀一體化”有關，銷售人員表示燕郊的房價這幾年一直很穩定，但多少也會受一些新聞報道的影響，從3月份開始前來購房的人數有了明顯的增加。

而遠離“環京圈”的城市卻并不樂觀，唐山、秦皇島、石家莊、衡水、滄州等地樓市仍處于低迷狀態。

中國房地產研究會副會長顧云昌認為，在北京樓市價格壁壘和政策制約的影響下，環京地區已成為眾多北京購房需求外溢的首選地。北京的土地供應量不足以支撐購房人的需求，京津冀一體化落實后，北京市政府與河北省政府應緊密合作，將部分剛需釋放在環京樓市。這樣，在緩解北京市場壓力的同時，有利于河北省發展。打破行政區域的界限，建立以經濟為主體的北京及周邊房地產市場，可以達到雙方共贏。

公共服務延伸方能解困擾

5月22日，在北京市十四屆人大常委會上，北京市政府宣布北京現有地鐵線路將延伸至河北省的相關城市。這是官方首次公開這一信息，但未透露具體修建到河北哪座城市。

按照現擬定的《河北省新型城鎮化規劃》所提出的目標，河北將加強京津保區域同城化、公交化軌道交通建設，推動京津盡早開通與保定、廊坊的城際鐵路，爭取將通州—燕郊、大興—固安、亦莊—廊坊、房山—涿州等城市軌道交通項目納入規劃并早日實施，建立“首都半小時通勤圈”。

業內人士認為，未來隨著地鐵的開通，這些城市的房價或許還會上漲。交通的便利也會進一步促進北京產業的外遷，也帶動人口外遷，從而帶動當地的經濟，經濟的繁榮就會吸引更多的人口導入，房地產市場將有比較大的潛力。

亦有觀點指出，京津冀一體化概念短期對河北環京區域樓市無疑是一種刺激，也讓“看得到、摸不著”的更多市、縣眼紅，但周邊地產市場要想分潤政策紅利還得靠北京公共服務和就業機會的延伸和提振。目前的地鐵外延只是第一步，相關的配套服務行業如醫療、教育、交運、物流等行業，制造業對接轉移及生態環保產業發展等才是關鍵。endprint