淺談房產價格上漲的影響因素

王鐵軍

摘 要：房產作為一種固定資產，與日常百姓的生活息息相關，老百姓的衣食住行中住房占有相當重要的地位。近些年房產價格的上漲一直是全社會街頭巷尾熱議的話題。房產本應該像其他商品一樣被視為一種正常的消費品，但由于中國經濟的發展，老百姓手頭日漸寬裕起來，房產已不僅僅作為一種滿足老百姓基本需求的商品，而逐漸演變為一種投資品。與90年代和二十世紀初相比，中國房價正以瘋狂的態勢持續增長，絲毫沒有減緩的跡象。為了使房價回歸理性，許多針對房地產市場的調控政策接連出臺，政府對下調房價，穩定房地產市場的決心勢在必得。只有正確認識房產市場的現狀，分析房產價格上漲的根本原因，才能對癥下藥，制訂出相應的方法和策略，從源頭對房地產市場的價格予以遏制。文章以上述問題作為出發點，從不同角度分析了房產價格的現狀和影響因素，以求得出對問題有效的解決方法。

關鍵詞：房地產；價格上漲；調控

這幾年，我國房地產市場的蓬勃發展是不爭的事實，鱗次櫛比的高樓大廈比比皆是。然而在這一繁榮景象的背后到底隱藏著什么，是房地產市場虛假繁榮，產生了泡沫問題，還是真的確有其事，各方爭論不一。房地產行業的發展需要強有力的資金支持作為后盾，這就將它與金融行業高度聯合起來。房地產建設需要的巨額資金是通過銀行借貸的方法實現的，沒有銀行金融體系的支持，房地產行業的發展將無從談起，同時，銀行金融系統資金的回籠和繁衍也緊緊依賴于房地產行業的穩定發展。如果房價持續上漲以致于超過消費者的承受水平，房地產泡沫現象發生，將會導致房地產行業的崩盤和資金鏈條的斷裂。大量資金無法回籠會嚴重危及到金融系統的運作，引發金融危機。因此，解決房地產價格上漲的問題刻不容緩。

1 房產價格現狀

房地產行業支撐著我國經濟的發展，是國民經濟的重要組成部分。從某種程度上來說，它是衡量社會經濟發展和人民生活水平好壞的重要指標。房價尤其是居住用房的價格近幾年來持續受到人們的關注，國家也持續加大經濟適用房的建設力度和控制經濟適用房價格的漲幅來保障居民的正常居住需求，但這些顯然是遠遠不夠的。各地新建居住用房數量不斷增加并沒有緩解房價過高這一現狀，相反房價卻不降反漲，二手房的價格亦是如此。針對這一現狀，我國政府積極采取應對措施，通過稅收，金融和土地等經濟調節杠桿來緩解房價上漲過快這一趨勢，但由于其涉及領域廣，環節也較復雜，實施起來效果顯現將會較慢。目前我國的房價走勢開始趨向平穩，速度也逐漸放緩，但總體來說仍然是上漲趨勢。房價上漲從中長期看來是必然的。

2 房產價格上漲原因

2.1 銀行貸款利率降低和貸款條件寬松促使房價上漲

眾所周知，名義利率與商品價格呈反比的關系，利率的降低會間接導致商品價格的上升。近年來，國家多次下調銀行貸款利率，對貸款者的條件審查標準也適當有所放寬，促使消費者和投資者將大量閑置資金和銀行貸款投資到房地產市場，需求的增加推動了房地產價格的上揚。

2.2 房價上漲的根源之一歸因于建筑成本的增加

房地產行業的建筑成本主要由兩部分構成：土地開發成本和人工管理成本。房地產行業競爭日趨激烈和有限的土地資源造成了房地產開發的土地成本增加，尤其是土地使用權實行掛牌招標以后，土地價格被不斷拉高，成為房價上漲的主因。除此之外，一些中小型企業由于生產的建筑材料不合格而被國家相繼取締。生產建筑材料的企業數量減少了，而房地產開發的趨勢卻愈演愈烈，使得建筑原材料的數量供不應求，價格上漲是必然的。另外，人工及管理成本也正在逐年增加。國家對建筑物的適用性和經濟性，如兼顧建筑的保溫性的同時要注意節能等方面的要求和標準提高造成工程分包程序增加，管理程序重復，導致管理效率下降和費用的增加，這也是推動房價上漲的因素之一。

2.3 房地產市場需求導致房價上漲

中國教育體系的不完善和教育資源的分配不均使得城市內各個中小學校的教育質量和教育資源參差不齊，家長們更愿意購買附近教育環境一流的住宅來滿足對孩子的教育需求，校區房已成為房地廠銷售商促銷房子的噱頭。其次，購房者對房屋所處地理環境是否優越，交通是否便利，購物是否方便等因素也更加關心，所以，居住條件優越的房屋自然供不應求，價格也隨之水漲船高。近年來房價過高導致房屋租賃的人數急劇增加，房屋租賃市場迅速繁榮起來，刺激了購房者再次投入房屋的投資領域進行置業，如此循環往復，也推動了房價的上漲。此外，人們消費心理上的買漲不買跌的跟風現象，也是房價上漲的助推劑。

3 應對房產價格上漲的策略

3.1 運用金融和稅收的調控手段

在金融領域，貸款利率的降低是引起房價上漲的因素。對此，國家可以充分運用對利率的調整手段來干預房地產開發市場。盡管對于房地產市場這一高利潤行業來說微弱的利率調整幅度影響不會太大，但利率的變化至少可以代表金融市場正在有所變化，并且變化趨勢是不明了的，從而會影響消費者和投資者的投資預期，改變其投資行為。國家還可以通過利率調整向投資者發出信號，利率的提升自然會大幅增加企業和購房者的成本，投資者和企業不得不審慎考慮這一因素，平衡利益與成本的關系。因此從長遠看來，受到利率調整的影響，房地產投資的積極性會受到打壓，投資也會更加理性。在稅收領域，稅收杠桿的作用也十分重要。每年定期征收的物業稅既可以增加政府財政收入，而且其將一次性繳納的大筆土地出讓金轉化為按年征收的小額稅收資金間接降低了開發商的開發成本和資金壓力，促使房價下滑。

3.2 房地產行業制度的完善

房地產業制度的完善能促進房地產開發市場更健康有序的發展。為提高各地的土地管理水平，使土地規劃更合理更科學，政府在各地區專門成立了土地儲備機構。在居民進行房產交易時，房產交易信息透明度的提高有助于使居民消費行為更理性，不再盲目交易，也可以緩解房地產市場過熱的現狀。在執法過程中，要嚴厲查處房地產市場交易的亂象，如廣告刊登不實，價格欺詐，物價虛高的狀況，同時要加大價格監督管理的力度，尤其是對普通商品住房、經濟適用住房價格管理，確保在房屋交易過程中明碼實價。完善房產交易合同的制訂和執行規范，依法打擊各種合同欺詐行為。

3.3 加大綜合資源整合力度

繼續實行對危房舊房的改造政策和經濟適用房項目的建設，滿足人們的居住需求。有效合理的分配中小學教育資源，包括教育設施和教師資源的配置。使各地區教育資源均等，中小學采用劃片就近入學的原則，解決校區房的問題。另外，在住房的配套設施方面，政府和開發商應積極配合，改善住房周邊的交通和居住環境，縮小地區間差別，改變住房選擇的環境因素。

4 結束語

我國房地產行業的現狀是不容忽視的，造成房價飛漲的原因也是多方面的。國家只有正視我國房地產行業所處局面，廣泛采取行之有效的調控措施，并時刻以人民的利益為根本出發點，才能使房地產行業回歸到健康有序的發展軌道上來。

參考文獻

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