西安甲級寫字樓市場面臨去化壓力

未來三年（2014年下半年至2016年），西安寫字樓市場將迎來27個甲級寫字樓入市，合計為市場新增約240萬平方米，相當于目前全市甲級寫字樓總存量的2.3倍。市場競爭的加劇將在短期內為全市整體出租率及租金來帶下行壓力。這也是目前國內主要二線城市普遍面臨的問題。

西安甲級寫字樓存量在二線城市中處于中游水平。截至2014年5月，甲級寫字樓總存量達到106萬平方米，高于沈陽、天津、重慶及鄭州，但低于成都、青島與大連。其中高新區為最大的商務區，占全市總存量的一半以上。

2014年前五個月，領海大廈、智海大廈及珠江時代廣場三個項目交付使用，為市場帶來共計16萬平方米新增供給，系過去十年中第二高的供給高峰。由此，全市整體空置率上升3.4個百分點至22.4%。但該空置水平仍在主要二線城市中處于健康水平，明顯低于同為西部經濟中心的成都與重慶。

2009～2013年，西安甲級寫字樓租金年均增長率達到6.2%，并在2014年前五個月進一步攀升2%至每平方米每月人民幣99.6元。盡管租金增長穩定，但租金水平仍低于天津、沈陽、大連、成都、南京、武漢等主要二線城市，這主要由于本地市場來自外資及高端服務業等承租能力較強的企業需求相對疲軟所致。目前，高新國際商務中心、長安國際及凱德廣場系租金最高的項目，但其租金也僅有每平方米每月人民幣120～150元。

機遇與挑戰

區域經濟中心的強大吸附力與輻射力、國家層面的發展戰略與優惠政策、強勁的經濟增長以及深厚的歷史人文氛圍為西安寫字樓市場的長期發展奠定了堅實的基礎。但同時，占比較低的第三產業（特別是金融、專業服務等高端服務業）導致的需求不足、單一產權項目的稀缺、日益隱現的供給過剩困擾以及項目后期物業管理未受到充分重視等問題也將令整個市場面臨重重挑戰，制約著寫字樓租金的增長。

高端服務業需求疲軟。整體而言，西安超過六成的需求來自IT及高科技、制造、商貿、工程裝飾以及教育培訓等企業，金融及以專業咨詢公司為主的專業服務類企業需求占比不足15%。這一現象即使在中央商務區也難以避免。在國內大多數一、二線城市的中央商務區，金融與專業服務企業一般是需求最為強勁的客群。但西安規劃的高新區CBD則依舊以互聯網與高科技以及制造企業為主。

從一般經驗來看，該類企業的承租能力遠遠低于金融類企業的承租能力。盡管近三年金融與專業服務類企業需求有所增長，但整體而言需求力量仍偏弱。截至目前，外資銀行中僅有匯豐銀行、東亞銀行、渣打銀行、韓亞銀行等在西安布局，四大會計師事務所中也僅普華永道一家進入本地市場；而從內資金融機構來看，雖然主要國有銀行及股份制銀行均已布點，但與沈陽、大連、青島等北方二線城市迥然不同的是，來自證券、基金、信托、保險、財富管理等近年來激進擴張的金融類企業在西安的需求卻較為脆弱。而恰恰是此類公司的活躍擴張為北京的寫字樓市場帶來了強勁的租金增長。

外資企業滲透力不足。從一線城市及國內多個二線城市的發展來看，外資企業均是甲級寫字樓發展的主要驅動力之一。

出于企業形象的樹立，較高的租金預算（相對于二線城市低廉的租金水平）以及對樓宇品質的較高要求，外資企業進入一個新城市時往往選擇本地最具地標性或品質最優的寫字樓。因此，是否有足夠的外資企業需求支撐對一個城市甲級寫字樓的發展產生了至關重要的作用。這恰恰是目前西安面臨的嚴峻考驗之一。

作為一個西北內陸城市，西安自身的吸引力及經濟活躍程度不如東部及南部沿海發達城市，因此，除了高新區的辦公園區內和高新國際商務中心等有限的幾棟寫字樓內、且集中于互聯網與高科技及制造業的外資企業外，西安整體入駐標準寫字樓的外資企業數量較之天津、大連、青島等東部沿海城市以及沈陽、成都等區域型中心城市明顯偏少，不及全市需求的1/5。雖然隨著城市形象與知名度的提升，外資企業近三年加速了擴張，且凱德廣場等項目的入市填補了高品質樓宇的稀缺，但這種由外資企業催生的甲級寫字樓需求相對匱乏仍是制約本地寫字樓市場發展的重要因素之一，且該原因同樣適用于其他寫字樓市場發展較為緩慢的二、三線城市，譬如鄭州和石家莊。

西安高新區國際商務中心

供給過剩問題進一步凸顯。未來三年（2014年下半年至2016年），西安寫字樓市場將迎來27個甲級寫字樓入市，合計為市場新增約240萬平方米面積，相當于目前全市甲級寫字樓總存量的2.3倍。如前所述，高新區將繼續引領此輪供給高峰，同期新增供給將占新增供給總量的46%，其中60%將來自高新區CBD區域，包括兩棟國際甲級寫字樓——中鐵西安中心及綠地中心。盡管經濟的發展預計將帶來需求的增長，同時樓宇品質將迎來另一次飛躍，但市場在短期內消化如此之大的新增面積絕非易事。市場競爭的加劇將在短期內為全市整體出租率及租金帶來下行壓力。這也是目前國內主要二線城市普遍面臨的問題。未來三年，一線城市的供給量將大致處于健康水平，合計平均只占現有存量的44%，預計來自第三產業的穩定需求將足以迅速消化掉相對有限的供給。但天津、青島、大連、沈陽、成都、重慶、南京、武漢等主要二線城市未來三年的新增供給合計平均將占其現有存量的106%，其中沈陽、天津、西安及鄭州將成為形勢最為嚴峻的城市，屆時現有存量將在短期內增加約1～2.5倍。

主要商務區

西安甲級寫字樓市場目前可劃分為三個傳統商務區——高新區、城南區域和城北區域以及一個新興市場——曲江新區。從發展水平上看，各商務區的發展并不均衡。其中城南和高新區形成較早，高新區同時也是目前西安規模最大且發展最成熟的商務區，區域內甲級寫字樓存量超過全市總量的一半。

國內主要一、二線城市甲級寫字樓租金及空置率

西安各商務區租金及空置率對比

國內主要二線城市現有存量及未來三年新增供給

高新區

作為由國務院批準建立的三個國家級產業發展示范區之一，高新區系西安經濟發展的主要引擎。目前已吸引約100家財富500強企業和上千家高新技術企業進駐。IT與高科技、設備制造、生物醫藥等企業帶來的強勁需求促使高新區成為西安規模最大且發展最成熟的商務區，其存量占全市寫字樓總存量的一半以上。然而，目前高新區的寫字樓市場發展并不平衡，區域內多數寫字樓位于高新區北部，以高新國際商務中心、西港國際大廈、林凱國際等為代表項目。

為改變南部寫字樓市場發展滯后的局面，西安政府于2003年提出在高新區南部建設輻射范圍為2平方公里、總體量約200萬平方米的CBD規劃，重點發展商務功能，項目以寫字樓為主，輔以住宅、酒店、商業及會展服務設施。目前高新區CBD已成功吸引綠地、中鐵、中投等眾多知名開發商、投資者、酒店運營商在此開發項目，伴隨綠地世紀城等住宅項目、假日酒店等酒店項目以及綠地比克國際會展中心等眾多配套設施的完工，整體商務氛圍已初步形成，其中已竣工的都市之門項目更是本地交付品質最佳的寫字樓之一，并成功迎來高新區管委會的入駐。中鐵集團的西安中心和綠地集團的綠地中心預計將作為西安首批國際甲級于2016～2018年入市，從而令該區域乃至全市寫字樓品質得到顯著提升。規劃中的6號線也將于2018年完工，使該區與市中心的聯系更加緊密。隨著未來大量項目的陸續入市，高新區CBD將發展成為西安最成熟、品質最高的商務區。

城南區域

城南區域是西安歷史最悠久的商務區，西安市首批甲級寫字樓即選址于此。地處市中心黃金地段，加之成熟的商業氛圍，使該區域備受外資企業青睞。其中，中大國際、老三屆世紀星和長安國際系本區的標志性項目。2013年投入使用的凱德廣場系該區域首個由外資開發商興建的自持型寫字樓項目，該項目的高交付標準以及諸多知名企業的入駐使城南區域的寫字樓市場得到了進一步提升，促使區域整體租金達到全市最高水平。

城北區域

依托西安經濟技術開發區的發展，城北區域吸引了眾多知名外資企業及央企國企入駐。但由于區內多為大型制造企業，傾向于租賃辦公園區或購買寫字樓自用，因此甲級寫字樓租賃需求較低。目前區內甲級寫字樓僅有經發大廈與中登大廈，多數項目為乙級寫字樓。隨著2011年西安市政府北遷至該區域，更多的國有企業以及上下游公司入駐城北區域，使寫字樓租賃需求明顯增長。

曲江新區

曲江新區起步較晚，于2012年迎來首批甲級寫字樓，為目前規模最小的商務區。其主要租戶包括內資文化傳媒企業、金融企業、商貿企業及會展服務公司。曲江文化創意大廈、中海廣場及曲江國際大廈等項目代表了該區項目較高的交付標準。然而，鑒于區域市場仍處于發展初期且文化傳媒企業的承租能力較差，整體租金處于全市最低水平。

就各區域市場而言，城南區域平均租金錄得每平方米每月人民幣118.8元，系全市最高水平。盡管高新區系目前西安最成熟的商務區，但由于在2014年前五個月有大量新增供給入市，致使其租金增長受到抑制，平均租金錄得每平方米每月人民幣100.7元。此外，城北區域及曲江新區租金水平相對較低，僅為每平方米每月人民幣81元與84元。

隨著建筑技術的進步，就新建樓宇品質而言，西安及其他二線城市寫字樓與一線城市的差距在不斷縮小，但受制于需求結構的相對低端以及單一產權項目的稀缺，其寫字樓市場整體發展狀況與一線城市相比仍至少滯后5～10年。然而，伴隨經濟的穩健發展以及產業結構的升級帶來需求結構的優化，西安寫字樓市場整體需求將進一步增長，預計互聯網金融、電子商務、信息技術咨詢、電子科技以及高端制造業將成為本地寫字樓市場的主要需求增長點，并在中長期層面支撐寫字樓市場的發展。加之“作為二線城市之今日及未來寫照的昨日的一線城市”發展歷程中沉淀下來的豐富經驗，從中長期來看，西安作為一個具備活力的城市，其寫字樓市場在經歷短期內城鎮化進程加速過程中難以避免的消化存量的陣痛后，將迎來基本層面相對健康的發展。

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西安寫字樓市場發展歷程

與其它二線城市發展軌跡相似，西安甲級寫字樓市場形成于20世紀90年代后期，絕大多數項目系散售項目，鮮有單一產權樓宇，整體發展較為緩滯。大體經過以下三個階段：

1998～2002年——雛形階段

千禧年前后，除部分自建辦公樓的實力企業外，絕大多數企業聚集于商住樓甚至住宅樓中辦公。與其他二線城市類似，此時西安市場對租賃型寫字樓的需求很薄弱，甲級寫字樓產品也很匱乏，甲級寫字樓市場尚未形成。

2003～2010年——穩步發展階段

2000年后，高新區的寫字樓需求日漸旺盛，催生出一批商住樓及標準寫字樓產品入市。雖然這些項目品質相對較差，但高新區自身的優惠政策、產業環境及低廉的租金對眾多中小型內資公司極具吸引力。與此同時，伴隨第三產業獲得快速發展，大量企業的涌現刺激了甲級寫字樓的需求。

2011年至今——品質升級階段

經過金融危機后短暫的恢復調整，西安寫字樓市場從2011年伊始實現加速發展，并迎來了質的飛躍，至2014年上半年年均供給量達到近13萬平方米，全市近半的甲級寫字樓在這三年半的時間內集中入市。伴隨互聯網及高科技公司、制造企業、房地產開發公司及金融與專業服務公司等的擴張帶來增長的需求，一系列高品質的樓宇相繼落成，此間落子的寫字樓已逐漸向一線城市項目品質看齊。