李鐵：城市運營商如何突圍

文│李鐵 國家發改委城市與小城鎮改革發展中心主任

房地產開發與城市運營始終是緊密聯系在一起的，一方面當前的城市運營模式困局待解，另一方面房地產在未來城鎮化中仍有大量需求存在，房地產將如何成功突圍？

城市運營困局

應該說，中國經濟持續增長這么多年，成為世界最大的經濟體，主要原因并不僅僅在于中國的市場化過程，而在于政府和企業的雙重作用推動，這是中國經濟區別于世界其他國家的一個根本性規律。反觀中國這30年市場化的高速增長，政府在其中發揮的作用不可忽視。如果沒有政府去調動資源，又通過政府手段降低要素成本，很多企業家的盈利是難以實現的。

舉例來說，當年促進中國經濟增長三個最大的低成本要素就是勞動力、土地和環境：上世紀80年代土地是沒有成本的，而之后我們從農村獲取土地的成本也很低，雖然現在中國世界工廠的角色有所變化，但毫無疑問，土地仍然是中國最大的競爭優勢；勞動力成本近年來上漲幅度較大，但是全國平均社保繳納率只有20%左右，正是政府對于企業的容忍，沒有過多的監督企業去繳納社保，實際上降低了企業成本；過去發展經濟幾乎不考慮環境成本，現在大家雖然對環境問題越來越重視，然而在大城市的邊緣地帶、遠郊區甚至很多中小城市一些高排放企業對環境的污染仍然沒有得到足夠重視，所以中國的環境成本和土地成本仍然在支撐著企業的成長。

當然，政府在推動經濟增長的時候也有他的利益驅動。正是政府利益驅動導致了城市發展模式演變成一種中國經濟增長和中國經營城市的規律，而這種規律幾乎不可逆轉，導致目前城市運營以及房地產的發展困局。

我們調研了無數城市，見了很多市長，發現地方政府最關心的只有三件事情，一是如何確保財政預算內的收入增長，即如何通過稅收解決政府每年的基本運轉；二是怎樣實現政治工程，這更多是用土地創收來解決開發性收入；三是招商引資，全國各地政府都在不遺余力的招商引資，提出各種五花八門的新區建設目標。

地方招商引資在競爭的激烈程度上已經遠甚于過去。現在城市與城市之間的關系不是協同發展一體化合作，而是變成了競爭對立。那么怎樣在招商引資的激烈競爭當中取得成功，全國各地最大的表現就是通過降低招商引資成本來降低企業成本，所以盡管中央政府制定了一系列嚴格控制土地出讓的規定，各地依舊在土地問題上為招商引資做出了最大的讓步。

各地政府都在通過壓低價格來獲取投資機會，那么形成這種投資驅動的支撐在哪里？地方政府財政是解決不了的，所以一定是通過房地產開發來彌補。開發房地產意味著會有更多的土地出讓，巨大的土地財政收入既可以彌補招商引資的虧空，又可以解決一大部分基礎設施建設和發展問題，公共福利的文章就可以做得很漂亮。這種開發模式不僅存在于大城市，甚至小縣城都是如此，這成了整個國家層面的問題。

可是中國政府基層官員只有2～3年的任期，大城市也不過四五年任期，而每屆政府都要干新事，上屆政府如果已經在這塊地上完成了招商引資和開發，下屆政府就會去開新地建新的房地產項目，并且不僅要和上屆政府有相同的空間開發水平甚至還要超出上屆政府，導致的結果就是城市攤子越鋪越大，基礎設施建設支出壓力陡增，地方債務大幅度上升，粗放型發展模式成為城市發展的基本規則。

如果中小城市按照這種發展模式繼續下去的話，未來的房地產開發成本會越來越高，而且其銷售的范圍、需求的支撐會越來越低，房地產一定會遭遇困難。

房地產需求仍舊強烈

在這種情況下，該如何看待房地產的發展前景？

現在，大家由過去一段時間關注房地產的價格，轉為現在更多關注房地產是否存在泡沫。研究中國的房地產形勢確實出現了問題，但是問題不是出現在大中城市，而是出現在三、四線的靠行政手段極度擴張的城市。也就是說，相當一部分三、四線城市依靠行政手段來推動的城市空間擴張和房地產規模膨脹必然會出現危機。由于行政覆蓋面過大，這種不計成本的行政手段推動方式必然會導致城市出現邊際效益下降。

我們前段時間去河南的一個城市調研，他們要在高鐵站旁邊開發新城，當地領導跟我們講只要建得好就一定會有周邊縣城的人來買房子，而實際上在競爭的情況下資源出現分割，周邊縣城的居民不可能過來買房子，所以這種主觀主導、行政擴張的房地產推動格局一定會出現危機，這是一種泡沫，但是和國際上出現的泡沫有本質的區別。

在中國研究房地產問題要具體城市具體分析，不能一概而論。等級化的城鎮管理體制使得資源過度集中在高等級城市，因為他們可以更多的截留上級分配的指標，我們可以看到北京、上海和其他城市的差距，省會城市和地級城市的差距等等，這些差距體現在優質資源過多的集中在高等級城市，高等級城市吸引了過多的優質資源，但是土地供給有限，那就意味著資源價格一定要上漲。

而事實是，我們在整個資源的配置上還有相當一部分是通過福利供給的方式來提供的，比如北京房價上漲，其中很重要的前提不僅僅是優質資源集中在這里，而是大量的優質資源價格過低，比如地鐵兩塊錢，公交四毛錢，這種公共服務定價在全世界都是非常便宜的，而水價、電價以及天然氣的價格甚至比周邊的河北省其他城市還要低。大量福利供給的原因使得北京的土地價格一定具有升值潛力。

很多人說房價上漲是規律，全國的人都到北京來買房房價肯定上漲，現在全國一、二線城市房價成交量都出現大幅度下跌，不過是因為限購。研究中國的房地產發展形勢一定要研究中國資源的空間分布狀況和城市之間的分布狀況，有些資源的稀缺性是獨有的，有的是自然稟賦，但更多的是社會稟賦，是等級化的差異。就像2008年北京申報奧運使很多資源都投在了北京，所以由于公共服務差距而決定的土地資源的稀缺性導致一線城市房價一定會繼續維持上漲空間。

與此同時，未來城鎮化一定會對房地產產生巨大的需求，對此我堅信不疑。7000多萬人口在各大城市飄蕩，上海2300萬人口中有1200萬外來人口，深圳更甚，1300萬人口包含了1000萬外來人口，如果我們能夠解決他們的長期落戶問題，提供公平的公共服務，那么他一定會需要在城市擁有自己的一套住房。當然城市之間有轄區，他們會在轄區之間根據價格合理選擇，但無論是租賃性住房需求還是購買性住房需求都會長期存在。我們需要注意的是需求只會產生在人口集中且在不斷流入的城市，這是分析房地產形勢時的一個非常重要的判斷依據。

我們特別要注意媒體對輿論的影響，實際上導致我們對房地產的發展形勢做出錯誤判斷的基本都是媒體的影響。媒體希望通過政府干預來影響市場化進程中房價上漲的自然規律和趨勢，中央政府迫于輿論壓力也制定了一系列政策，當然加大中低收入住房供給之后形勢也會發生一系列逆轉，但是由于經濟增長下滑，各種政策尤其是限購限貸政策的出臺，也會導致一些地方政府的債務危機，進而導致整體經濟形勢的不穩定。兩方面的事情都是政府不愿意看到的，所以政府政策就在兩者之間左右徘徊，已經影響到未來長期的經濟增長。這樣的形勢下，我們可能會看到政府政策出現一些變化。

房地產轉型思路

房地產開發與城市運營始終是緊密聯系在一起的，那么面對目前的城市運營困局，房地產將如何成功突圍？我認為大概有這么幾個方面。

7000多萬人口在各大城市飄蕩，上海2300萬人口中有1200萬外來人口，深圳更甚，1300萬人口包含了1000萬外來人口，如果我們能夠解決他們的長期落戶問題，提供公平的公共服務，那么他一定會需要在城市擁有自己的一套住房。

第一，關注城市中低收入人口和外來人口的住房問題。這些住房一定是低價格的，相對于建筑的高標準，他們需要更方便的城市社區配套，我們其實可以想象在城鎮化高速發展進程中會有不同類型的城市出現。現在很多中央政府官員多以歐美國家城鎮化發展為參照系，希望回避開新興國家出現的貧民窟現象，實際上能夠和這些低收入群體的基本素質、生活習慣、收入水平以及消費能力相匹配的居住社區就是貧民窟，應該有這種空間讓他們存在。

第二，房地產要走集約型發展道路。美國房地產協會會長來中國的時候談到，生態城市其實是資源配置效率最高的城市，就是不需要開車，步行范圍內就能解決問題，因為這樣才能極大降低資源消耗成本。所以房地產開發不能局限于“視覺效應”，要通過集約型發展方式，更好地實現城市未來發展的人口密度指標，更好的節省基礎設施資源的成本，從而提高基礎設施的配置效率。

第三，房地產開發要促進城市功能完善。要知道，房地產目前封閉社區開發模式對中國交通擁堵的影響是不可忽視的。封閉社區實際上是把整個城市的微循環系統堵死了，毛細血管不暢通，大家就都跑到主干道上去了，交通擁堵是必然的。未來的房地產開發要和整個城市功能進行更換的銜接，我們是否可以考慮創新社區管理模式，要維護社區安全有沒有其他可行的方式？我想這不僅是未來房地產開發需要關注的問題，也是城市經營管理要積極探索的內容。

第四，房地產要改變單一的視覺模式，提供社區全方位的文化、體育、娛樂、休閑等低成本空間。城市不同年齡結構人群有不同需求，我們說中國足球為什么上不去，很多人說足球管理體制出現了問題，我認為是因為我們沒有給足球足夠的空間。我們國家在20世紀70～80年代隨便哪個大街小巷都可以踢球，到巴西也是每個角落都可以踢球，可是現在哪個城市的社區還提供踢球空間？孩子只能待在家里打游戲看電視。所以，全方位的文化體育娛樂休閑空間要針對不同人群，才能提高全民素質和全民文化，也才能帶動整個文化產業的興起。

第五，房地產開發商要向城市運營商轉變，把短期賣房機制變成長期服務機制。畢竟，長期的市場化需求和社會公共服務需求存在于城市的每個角落，而這些需求大部分要通過收費機制來完善，這其中就包括基礎設施運營。這次中央城鎮化工作會議和城鎮化規劃都提出基礎設施的融資、運營管理系統要向外資民資領域改造，那么開發商就要考慮是否可以通過相關政策向基礎設施運營商轉化。一方面可以減少房屋銷售帶來的資金壓力，另一方面金融資本的介入也可以解決地方政府對土地財政的過度依賴。

目前房地產行業所面臨的可能更多的是困局，如果我們能夠真正理解新型城鎮化所提出的“以人為本”、“可持續發展”以及“低碳綠色”的理念，并且能夠及時調整發展模式，我相信在經歷了轉型的痛苦之后一定會迎來未來發展的春天。

此外，房地產要和智慧城市發展相結合。中國城市化和高科技的有機結合產物就是智慧城市，這是我們當前非常重要的切入點。我們最近成立了包括房地產企業、金融企業和網絡企業在內的智慧城市聯盟，跨界經驗和跨界合作在其中有非常大的生存和發展空間，我們也試圖在這方面進行試點，智慧城市不是奢華的政治工程，而是試圖改變政府傳統的運營管理模式，通過各種市場化手段，促進市場化服務在城市社區內的有機結合。

我想，目前房地產行業所面臨的可能更多的是困局，如果我們能夠真正理解新型城鎮化所提出的“以人為本”、“可持續發展”以及“低碳綠色”的理念，并且能夠及時調整發展模式，我相信在經歷了轉型的痛苦之后一定會迎來未來發展的春天。