恒大：“千億商業”線路圖

本刊記者│潘衛艷

在中國商業地產泡沫之聲雀躍之時，恒大一個猛子扎了進來。在此前的內部會議上，恒大掌門人許家印向他的弟兄們表達了打造“千億商業”的萬丈豪情。

6月21日，恒大借助合肥恒大中央廣場項目，開盤實現25.6億元的銷售額，隨后開盤的河南平頂山恒大名都項目也完成了開盤創收6.1億元的佳績。前者創造了全國樓市今年開盤銷售記錄，后者創造了今年三線城市開盤銷售記錄。

對于恒大來說，這個位于內陸二線城市的中央廣場必須以一炮而響的方式亮相的原因，或許就是其對恒大開拓商業地產的起點與樣本。

縱觀恒大全國291個項目，中央廣場是其全新啟動的一個項目案名，而從位置和規劃來看，合肥中央廣場也與恒大其他項目有所不同?，幒^明光路和勝利路交匯處，恒大中央廣場所在地正處于合肥主城區一環位置。根據規劃，恒大中央廣場總體量為138萬平方米，除去大部分住宅，其中有近30萬平方米的商業配套。

市中心、大體量、商住兼有地塊，對于超過50%的項目分布在三四線城市的恒大來說，合肥中央廣場足以作為其首個中心旗艦城市綜合體，中央廣場這個起點式項目或許就是其未來開拓商業地產的樣本。

馬云的阿里巴巴曾以53.7億元港幣戰略投資銀泰商業成為第二大股東。此次與恒大的非地產業務的合作也帶來了相同的想象空間，尤其是恒大決心做商業地產之后。線上線下界限模糊，給商品的供給、運營帶來全新的可能性。

恒大在6月18日成功斬獲位于成都市北一環的曹家巷地塊，從位置和用地性質來看，這個規劃建筑面積為70萬平方米的項目與合肥中央廣場極為相似，恒大已對外表態，曹家巷地塊將被打造為高端城市綜合體。正是因為合肥中央廣場極具參考性，項目開盤當天，恒大成都公司從董事長到營銷、品牌等層面悉數到場考察學習。

今年4月，許家印在恒大內部大會提出的要打造恒大商業地產帝國設想，并將這一計劃稱為“萬達廣場升級版”。6月的內部會議上，更是提出了“千億商業”的目標。近一年來，大刀闊斧大步前進的“土豪”恒大，怎么做商業地產？

在恒大商業集團大舉進軍二、三線城市的商業綜合體時，作為518米高的安徽第一摩天地標綜合體，合肥的恒大中心引進了恒大百貨、恒大SPA水會、恒大健身俱樂部系列恒大自有品牌商業。許家印在內部會議上宣布要打造“升級版萬達廣場”，恒大中心則是旗艦項目。

學習萬達？

恒大要做“千億商業”，學習的榜樣自然是已經創造千億的萬達，許家印也將恒大商業地產定義為“萬達廣場升級版”。從恒大中央廣場項目來看，包括恒大百貨、恒大超市、恒大影院、恒大酒店在內的四大自營主力店規劃入駐，當中確實可以看到萬達的影子。問題是，現在還是學習萬達的好時機嗎？畢竟萬達自己都已經看到在城市綜合體領域的發展瓶頸，開始著手在文化、旅游等領域布局。萬達王國的快速擴張是有特定時代背景的，在時代背景已經發生變更的情況下，同樣的模式還能創造同樣的輝煌嗎？

在中國購物中心聯盟主任郭增利看來，萬達當年的高速發展主要取決于兩個因素。第一是基于住宅市場的旺盛需求，市場發展空間比較大，住宅銷售得以順利進行，進而反哺商業地產的運營。目前整個行業已經發生逆轉，住宅市場已經基本達到階段內峰值，需要一段相對較長的時間來消化，去化速度會變得緩慢，盡管六月的銷售狀況相對較好，但從長期來看仍然會是比較艱難的。在這種情況下如果要繼續采用萬達的商業地產開發模式，通過銷售住宅盤活資金進而盤活商業的話，在住宅和商業之間銷售的門檻上是難以支撐的。

基于萬達高速擴張時期恰逢零售商急于擴張之際，所以才會形成萬達常態的發展規模與零售商擴張形成戰略性的捆綁，正是由于這種戰略性的捆綁，使得零售商即便不是出于主動和自愿，但在商業利益面前，也能夠跟萬達站到一條戰線上，所以萬達在短短幾年的時間里實現了快速擴張。現在形勢又不一樣了。這兩年商業地產的投放體量太大，零售商在挑選戰略合作伙伴方面已經有了足夠的選擇余地，在這樣的情況下要利用與零售商形成戰略捆綁進行企業擴張是很困難的事情。

恒大中央廣場距離合肥萬達廣場僅2公里，體量則是后者的3倍之多，一位業內人士分析認為，萬達以商場為主，大賣場的模式可以帶動人流，而以恒大中央廣場的體量，如果僅靠一個大商場是很難把人流帶動起來的。在運營思路上，恒大還需要更多的創新考量，僅僅靠照貓畫虎蓋出萬達的姊妹版就能創造“千億商業”是萬萬不行的。

合肥恒大中心

持有？

商業地產的核心是持有，商場的商鋪需要完整的統籌，因為商業價值是通過后續的經營來實現的，如果開發商急于套現脫離與商場關系，而小業主又只會盯著租金，誰來關心商場的運營？長此以往必然拖累商場的整體盈利能力。從融資角度看，主流資金也更傾向于股權產權簡單清晰的項目，因此企業更應該做好持有物業的規劃與設計。

在合肥恒大中央廣場項目開盤銷售的25.6億中，商鋪銷售達到了12.2億元，與住宅銷售的13.4億元基本持平，在行業如此萎靡不振的上半年，拿出這樣的業績不能不讓人稱贊。而業內專家朱凌波卻提醒認為，對于商鋪的火爆銷售狀況，恒大在欣喜之余應當加以警惕，務必把握住自持物業的比例和架構。在沒有做好商業規劃的前提下，商鋪銷售得越多，對未來的運營后果就越為嚴重。因為商業地產的核心是持有，持有才是運營的最核心前提。商鋪銷售掉之后會因為業主個體的差異化令整個商業體失去統一招商、管理和運營的機會，企業的運營理念也沒有辦法完全貫徹，從而失去本身的盈利價值空間。關于物業銷售與持有的效果對比，三里屯SOHO與一路之隔的三里屯社區已經做了示范。

“招進來，收租金”一勞永逸的發展模式將不再是今后購物中心的經營思路，如何后續經營才是一個購物中心操盤的重頭戲。曾被稱為“世界最大購物中心”的華南MALL目前正在復蘇。項目總經理高鐵栓表示，自2006年北大資源集團從原東家胡桂榮手里正式接過項目之后，一直在著手處理華南MALL的歷史遺留問題，其中就包括從散客小業主手中收回項目80%的商鋪物業權，因為零星分布的非自有產權商鋪打亂了整個購物中心的整體規劃和運營。

資金是商業地產的第一障礙。在國內目前的金融環境下，開發商為了回籠資金不得不采取分割產權出售的方式，但無數的前車之鑒告訴我們，這只會讓商業地產后期的運營雪上加霜。該做的功課一樣也少不了。在這個問題上，開發商確實是有苦說不出，但這不能成為不認真做商業地產運營的理由，不能蓋起一堆房子，一賣了之，房子有商戶入駐才叫商鋪，否則就只是房子。以恒大的資金實力，更不應該把“千億商業”做成低端的銷售型物業。

“千億”已經成為中國企業的魔咒，似乎只有做到這個級別才能成功，是行業普遍存在的思想誤區。朱凌波認為，恒大應該針對自身的特點和優勢，結合行業現狀，認真研究當地商業環境和消費特點，制定出自身的發展規劃，而非翻身下馬，沖進來就是千億目標。不能說恒大做不成這件事，以恒大目前的實力和沖勁，沒有什么不可能，問題是再宏大的目標也需要細致的實施步驟，希望恒大能夠想清楚，不要沖動。

退出機制

萬科開始做商業地產的時候，王石曾經說過，一定要想好退路再做，不想好退路就不能輕易做。退出機制不是蓋好房子一賣了之迅速撇清自己與項目的關系，這不是商業地產該有的退出機制。在商業地產項目啟動之前做好退出機制設計的原因在于，既可以讓企業對項目進行更好的融資，也能讓企業在力不從心的時候更好的退出項目，而讓更有能力的企業順利接手，這樣無論對市場還是對行業，都是有益的。目前尚且看不到恒大在相關方面的信息。朱凌波認為，退出機制更多要依賴于資產證券化的金融創新。

從目前形勢來看，物業實現資產證券化要滿足兩個條件。第一要項目產權清晰，統一持有；第二是要保持客觀的租金回報率，達到投資者要求。目前很多從住宅轉到商業的開發商由于住宅領域的操作慣性，傾向于分散銷售，因而造成大量商用物業產權分割，在投資者看來，這會為后期運作帶來障礙，因此這部分物業實現資產證券化的可能性不是太大。另外，良莠不齊的商業運作能力導致目前商業地產租金回報率也并不盡如人意。當然，商業地產在中國的運作時間還不太長，隨著商業地產的逐漸成熟，資產證券化也會不斷完善。

目前，深圳星河集團正在嘗試用寫字樓的產權置換擬上市公司股權，最終通過資本市場實現投資收益。據悉，星河集團會與大量擬上市公司接觸，如果這些公司有購置寫字樓的計劃，星河集團會派出專門的調研團隊對企業進行詳細評估，在雙方對產權和股權進行合理估值后，再確定置換比例及置換期限，實現從單純的地產項目變為股權投資的轉型，曲線完成資產證券化。

另外，在世邦魏理仕執行董事及中國區投資物業部聯席主管鐘德堯看來，REITs是給有財力培育投資物業開發商的一個退出及資本循環的機制。對于開發商持有商業地產項目而缺乏資本的情況下，他認為可考慮以下的融資方案：

股本融資。出讓項目部分股權，引進機構性財務投資者，開發商仍保持操盤者，但在項目治理上包括項目投資、建造、銷售、再融資及投資者退出等方面需要跟投資者協商相關安排。

夾層貸款融資。除開發商自有資金、股本融資及商業銀行開發貸款外，在債務與項目資產價值比例允許的條件下，一般信托公司、機構性投資及財富管理公司可以為項目開發商提供額外貸款，稱為夾層貸款融資?，F在一般年利息在12%～15%左右，取決于項目回報的可靠程度，也可以通過為投資者提供投資回報來降低利息。

預售項目開發商可與部分買家及商場投資者約定預售大型住宅項目內的商業部分，以建造及轉交方式提供基本或指定規格房產，從而減低此部份的退出風險，但在售價方面須提供一定折扣優惠。

退出機制的暢通將吸引越來越多的房地產基金進入商業地產領域，推動商業項目營運能力的提升，為市場帶來更多優質的商用物業。