共有產權是保障房制度的有力支撐

文│劉維新

最近國家住建部推出“共有產權房”試點，引起社會廣泛關注。其實“經濟適用房共有產權”的概念，從提出到國家推出試點前后經歷了十幾年的時間。我想弄清“共有產權房”提出的背景及探索它的可持續性對完善我國住房保障體系以及房地產市場的健康發展意義是十分重要的。

時機已成熟

1998年國務院對中國的住房制度進行了貨幣化改革，頒布了“23號”文件，并提出“有錢人買商品房，中低收入者買經濟適用房，最困難的住廉租房”的政策，規定經濟適用房是房地產市場的主體。

在沒有建立與完善“中低收入者”進入和退出機制的情況下，北京就先后推出“望京”、“天通苑”、“回龍觀”等幾個大型經濟適用房小區。運作模式是：國家減免二十四種稅費，土地在農民手里征購（只給農民青苗補償費），以劃撥的形式交給開發商運作，政府限價賣給中低收入者，由于中低收入者難以準確定位，開寶馬住經濟適用房的土壤由此產生，中國的“小產權房”也在這種背景下出現。

從2005年開始，我和幾位學者開始研究“共有產權”；2006年4月，我隨中國社會科學院專家組去江蘇做“循環經濟發展”調查，此前提出“將共有產權引入經濟適用房”觀點的學者陸玉龍同志來探望，并要求我和他共同寫一篇關于通過共有產權創新經濟適用房制度的論文，后在2006年發表在《中國房地信息》（《中國房地產業》雜志前身）。在此基礎上，我給時任江蘇省省委書記李源潮同志寫了一封信，建議江蘇安排試點。李源潮同志不到三天就批示了我的信，他不但同意我們的觀點，還在江蘇安排了淮安等三個城市進行試點。2010年3月，由國務院發展中心宏觀研究部主辦的“淮安住房共有產權保障模式創新研討會”在北京召開，并邀請我參加，會上淮安市介紹了試點成果。

作為親歷者，此次國家層面正式推出經濟適用房的共有產權房，在我看來，是經歷了理論探索、實際試點到正式推出的完整過程，這個過程經歷了十年之久。而現在，國家推出“經濟適用房共有產權房”模式的時機已經成熟。

共有產權推行沒有阻力

在劉維新看來，住房社會保障體系的保障房名稱不能泛濫，起名要有科學依據，如北京提出的“自住商品房”概念，就很不科學，經不起推敲。商品房還有“自住”和“非自住”之分嗎？

“共有產權房”的前提，是改變現有經濟適用房的運作模式，由“暗補”改為“明補”是住房保障制度深化改革與完善的客觀需要。在市場經濟條件下，只有建立經濟適用房共有產權房制度，兼顧各方利益才具有可持續性。因為共有產權房具有“商品性”與 “保障性”的雙重性質，通過經濟適用房共有產權房的動態組合才能夠實現“商品性”與“保障性”的統一。

共有產權房模式具有以下特征：首先，產權清晰，可與商品房市場接軌，實現了商品性與保障性的統一。所謂共有產權是指兩個人以上共有財產，稱為共有產權，這是有理論依據的?！敖洕m用房共有產權房”只不過把共有產權移植到經濟適用房的運作模式中而已，其本質是一樣的。經濟適用房的個人部分與普通商品房一樣，保值、增值，可抵押、可轉讓等并可將資產變為資本，這是傳統經濟適用房不具備的。

從淮安的實踐證明，價格不高，區位適中，百姓認可?；窗驳淖龇ㄊ枪灿挟a權房執行政府指導價，一般低于市場的5%～10%之間，相對傳統經濟適用房不多掏錢。傳統經濟適用房為降低成本，主要征用郊區農用地，越征越遠。而共有產權房以普通商品房為參照，不會越建越遠，也不會形成貧民窟。

還有助于解決“夾心層”住房問題，實現住房保障的廣覆蓋。淮安市2009年就已將保障面擴大到中低收入者，并擴大到新就業人員的住房困難者。由于共有產權房的資金形成良性循環，補貼也會隨之擴大。淮安共有產權房分為兩種；一種是7:3，即個人占70%產權，政府占30%；另一種是5:5，個人與政府各占50%。這實質上是從補“磚頭”改為補“人頭”，并形成共有產權。

以“出口”機制把住“入口” 關。因共有產權房在“房屋登記簿”及其“房屋所有權證”上有明確的比例及權屬關系，不能私下倒賣，因此，即使弄虛作假申購成功，倒賣時還必須交出政府產權收益部分，這就抑制了非法牟利的空間，消除了“入口”時的弄虛作假現象。淮安近幾年來沒有發現一起投訴和非法牟利的現象。

淮安模式——共有產權經濟房

2007年8月，江蘇淮安市開始試驗共有產權經濟適用房，即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權，其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的差價和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。

上海模式——共有產權經濟房

上海經濟適用房從2009年年底開始在徐匯、閔行兩區實施試點，有1819戶家庭簽約購房，居民和政府按7∶3的比例共同擁有住房產權。2011年3月，上海市政府正式對外發布經濟適用住房價格管理試行辦法，并明確提出“共有產權”的運行機制。

共有產權房上市不會沖擊市場。共有產權房通過政府采購，從供應、購買兩個方面對市場產生影響，當房價高漲時，可由政府通過招標方式選擇較低的商品房，供符合條件的人群自由購買；當房價暴跌時，政府可確定合理的低價樓盤作為共有產權房的資助對象，構筑市場底部，提高市場信心。以“共有產權房”與小戶型普通商品房形成市場主體，滿足廣大中低收入者的住房需求。

關鍵在于，還可實現住房保障基金的良性循環。共有產權房的資金來源是由土地出讓金、規費優惠產生的收益和政府的直接投入形成“共有產權房”的保障基金。而這種基金是滾動發展的，隨年限的延長越滾越多。通過淮安的測算，政府在投入第一筆共有產權房的保障金后，經5～8年的滾動發展，基本可實現資金平衡，形成良性循環。這與傳統經濟適用房的“暗補”和一次性消費預算相比有本質的區別。加之配套政策與便民措施，如物業管理、房屋維修資金由政府產權部分按比例承擔，重新籌集時仍按產權比例操作，以體現公平和公正。

綜上所述，依據“共有產權房”這些特征，地方政府怎么會有阻力呢？應當指出：各級政府要看到過去靠賣地維持地方財政收入的道路已經走到了盡頭，單純靠開發房地產拉動GDP的時代已經過去了，房地產業的三高即高房價、高空置率、高信貸率的弊端已經非常突出，再不注意解決將導致經濟“危機”。用共有產權房方式解決困難戶的住房，政府不僅收回土地出讓權，還掌握部分產權收益，何樂而不為？當國家層面正式推出共有產權房試點的時候，地方政府沒有理由產生阻力，因為這種模式考慮到了各個方面的利益和需求。

自住型商品房缺乏理論支撐

未來的房地產市場結構與住房保障體系的初步設想。

回顧自1998年國務院對我國住房制度的貨幣化改革之后，伴隨著房地產市場的快速發展中所產生的一系列問題，也有不少方面值得總結和反思。例如住房的全部私有化與商品化政策，不僅助長了房地產的投機炒作，拉動了尋租、腐敗的蔓延，也加快了社會階層兩級分化的速度。實踐證明，完全靠市場這只無形的手，很難真正解決社會的住房問題。

那么今后房地產市場深化改革的方向是什么呢？我認為，應從兩方面著手。

調整房地產市場結構。也就是說，要改變近十年來以大戶型、高檔房為主體的市場結構。過去十年中，市場是以100～180平米為大戶型高檔商品房為主體，主要是為少數富人服務，因此，大戶型商品房占65%以上。后來中央“24”號文件提倡90平方米小戶型要占70%以上，但沒有真正實施。小戶型極缺，因此，形成房價越控越高的惡性循環，這種局面不改變，中國的房地產市場是沒有出路的，也體現不了社會主義特點，必須改革。這種市場結構調整體現在兩方面，一是建立以“共有產權房”和“小戶型普通商品房”（90平方米以下）為主導的市場主體并形成兩頭小，中間大的市場結構。兩頭小是指高檔商品房（包括別墅）占房地產市場總量的10%～15%，加上廉租房不能超過30%，“共有產權房”和“小戶型”占總量的70%以上。為大多數人民群眾服務應是政府的宗旨，以體現社會主義特色。二是用法律和行政手段抑制房地產投機和炒作與正確認識和處理房地產三個屬性的關系。三個屬性即自然屬性、經濟屬性和社會屬性。過去十年我們只注重了經濟屬性，而忽略了其他兩個屬性。自然屬性是房地產不可分和不可移動性以及土地的不可再生性與稀缺性，東部沿海地區蓋了大量商品房積壓在那里，就是忽略自然屬性的表現。社會屬性包括公平性、福利性與社會保障性，即“居者有其屋”。過去十年社會保障被邊緣化就是具體表現。

完善住房與社會保障體系。今后的住房與社會保障體系主要由三個方面組成：一是共有產權的經濟適用房。主要面向中低收入的工薪階層（夾心層），通過補貼與市場化運作解決他們的住房困難，這是個大頭。這種房是社會保障與商品性的統一。土地利用模式不用改變。二是廉租房。主要面向城市里靠拿政府補貼的最困難的居民住房問題，這個補貼面不應過大，要補貼的合理公正。三是公租房。目前不少城市都建設公租房，我認為，這部分公租房主要應解決農民工和在城市打工的單身人員的住房問題。

北京模式——自住型商品房

2013年10月13日，北京出臺《自住型商品房政策》，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，購買此類住房后5年內不得上市，5年后上市收益的30%上交財政。2014年北京兩會政府工作報告將自住型商品房定性為“共有產權”房。

住房社會保障體系的保障房名稱不能泛濫，起名要有科學依據，如北京提出的“自住商品房”概念就很不科學，經不起推敲。商品房還有“自住”和“非自住”之分嗎？

應當指出：我國是具有社會主義特色的社會主義國家，所謂特色，就是有別于資本主義國家。社會主義國家的住房建設主要是為了滿足全體勞動人民的住房要求，是為民生服務，而不是為少數富人投機炒作提供機會。由此可見，“自住商品房”概念在理論上是站不住腳的。