商品房預(yù)售中權(quán)利沖突及解決辦法

【摘 要】隨著我國房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房預(yù)售這一形式也越來越普遍。商品房預(yù)售涉及多方法律關(guān)系，各個(gè)主體間的權(quán)益發(fā)生競(jìng)合的情況時(shí)常發(fā)生，如何協(xié)調(diào)、平衡競(jìng)合的各方權(quán)益成為房產(chǎn)預(yù)售中的重要課題。本文試圖就商品房預(yù)售中存在的利益沖突提出自己的解決辦法。

【關(guān)鍵詞】商品房預(yù)售；優(yōu)先權(quán)；預(yù)告登記

一、商品房預(yù)售中各方權(quán)利

商品房預(yù)售涉及的法律主體多，法律關(guān)系也比較復(fù)雜。首先，是預(yù)售方（開發(fā)商）與預(yù)購方通過簽訂商品房預(yù)售合同建立的法律關(guān)系。其次是商品房開發(fā)商與建設(shè)工程承包人間通過簽訂建設(shè)工程承包合同建立的法律關(guān)系。再者是預(yù)購人和銀行或者其他債權(quán)人通過簽訂抵押貸款合同而建立的法律關(guān)系。

（一）預(yù)購人的期待權(quán)

預(yù)售方（開發(fā)商）與預(yù)購方通過簽訂商品房預(yù)售合同建立了法律關(guān)系。預(yù)購方因而享有多項(xiàng)權(quán)益：在商品房竣工后獲取商品房所有權(quán)的權(quán)益，以其購得的房屋期權(quán)進(jìn)行抵押或者轉(zhuǎn)讓的權(quán)利等等。而開發(fā)商也擁有要求對(duì)方依約交納房款，受領(lǐng)房屋的權(quán)利。筆者認(rèn)為其最主要的權(quán)利是在房屋竣工后取得房屋的權(quán)利，是一種期待權(quán)。預(yù)購人與預(yù)售人簽訂預(yù)售合同并依約交納一定的金額后，由于合同的標(biāo)的尚未現(xiàn)實(shí)存在，預(yù)購人暫時(shí)無法取得標(biāo)的物的所有權(quán)，只能對(duì)該所有權(quán)有所“期待”，而這種“期待”己經(jīng)被賦予一定的法律地位，這是一種類似于所有權(quán)的法律地位。并且隨著標(biāo)的物的落成，預(yù)購人的期待權(quán)逐漸向所有權(quán)轉(zhuǎn)變。正因如此，這種期待權(quán)具有“物權(quán)性”。預(yù)購人的法律地位類似于所有權(quán)人。

（二）建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)

建設(shè)工程承包人與開發(fā)商間通過訂立建設(shè)工程承包合同而建立法律關(guān)系。雙方因此而享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。而這其中最容易和預(yù)購人的權(quán)利，銀行等抵押權(quán)人的權(quán)利發(fā)生競(jìng)合的則是建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)。筆者認(rèn)為：建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)本質(zhì)上是一種優(yōu)先權(quán)。我國《民法通則》沒有規(guī)定優(yōu)先權(quán)制度，因而立法沒有對(duì)優(yōu)先權(quán)概念做出明確的界定。

（三）商品房預(yù)售貸款制度下銀行的抵押權(quán)

我國的個(gè)人住房貸款，倘若是“現(xiàn)樓”貸款，毫無疑問是抵押擔(dān)保。那么“樓花”貸款與現(xiàn)樓貸款又有什么不同呢？主要的區(qū)別在于樓花尚在成形中，借款人擁有的只是物權(quán)性的期待權(quán)，還不是真正的所有權(quán)。那么這一重要的區(qū)別是否將導(dǎo)致兩種貸款分別屬于不同性質(zhì)的擔(dān)保呢？筆者認(rèn)為答案是否定的。因?yàn)椋航杩钊艘云錅?zhǔn)所有權(quán)向銀行抵押貸款，并不轉(zhuǎn)移該準(zhǔn)所有權(quán)的權(quán)屬，也不轉(zhuǎn)移該準(zhǔn)所有權(quán)的占有，借款人將有關(guān)的預(yù)購證明材料繳存于銀行處，主要是起到對(duì)準(zhǔn)所有權(quán)人的權(quán)利限制的作用。

二、商品房預(yù)售中權(quán)利沖突的解決

（一）明晰各方權(quán)利的順位

商品房預(yù)售中極其可能發(fā)生權(quán)利的競(jìng)合：當(dāng)開發(fā)商拖欠工程價(jià)款時(shí)，就會(huì)發(fā)生工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)與預(yù)購人的權(quán)利之間的競(jìng)合；當(dāng)開發(fā)商既拖欠工程價(jià)款又不能如期償還以該預(yù)售房產(chǎn)抵押的貸款時(shí)，則發(fā)生工程承包人的權(quán)利與銀行或者其他債權(quán)人的抵押權(quán)之間的競(jìng)合；而在爛尾樓的情況下，更是會(huì)發(fā)生預(yù)購人的權(quán)利、工程承包人的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，銀行的抵押權(quán)等權(quán)利的競(jìng)合。最高人民法院于2002年6月20日公布了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問題的批復(fù)》（下稱《批復(fù)》）。《批復(fù)》明確規(guī)定：一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。這一規(guī)定為商品房預(yù)售中三項(xiàng)權(quán)利競(jìng)合時(shí)的順位提供了法律上的依據(jù)：第一順序是商品房消費(fèi)者的期待權(quán)，第二順序是建設(shè)工程承包人的優(yōu)先權(quán)，第三順序是抵押權(quán)人對(duì)建設(shè)工程的抵押權(quán)。

（二）加強(qiáng)對(duì)預(yù)購人期待權(quán)的保護(hù)

由于房地產(chǎn)交易制度的缺陷，造成大量的己售商品房未辦理預(yù)售登記備案或產(chǎn)權(quán)登記，導(dǎo)致在開發(fā)商因工程款糾紛或涉及抵押權(quán)的債務(wù)糾紛被訴的案件中，法院常常忽略了購房者作為第三人的利益，極少通知購房者，造成購房者不能以第三人的身份參加訴訟，無法提出保護(hù)期待權(quán)的主張。待購房者知情之時(shí)，往往是判決生效進(jìn)入執(zhí)行階段了。由于我國關(guān)于人民法院民事執(zhí)行方面的法律的主要立法目的是為了保證順利執(zhí)行，而如何保障案外人的合法利益既不是立法的重點(diǎn)，在實(shí)踐中也得不到法院的重視。最終造成購房者以多年積蓄購得的房屋往往落了個(gè)被查封、凍結(jié)或被變賣、拍賣的下場(chǎng)，購房者的期待權(quán)根本無處主張。

（三）強(qiáng)化對(duì)承包人優(yōu)先權(quán)保護(hù)的設(shè)想

承包人行使其優(yōu)先權(quán)的方式有兩種：一是與發(fā)包人協(xié)議折價(jià)，二是申請(qǐng)法院拍賣。那么該優(yōu)先權(quán)是否需要經(jīng)過判決確認(rèn)呢？在司法實(shí)踐處理方式不一，有的法院不要求當(dāng)事人提出優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求，只是在執(zhí)行階段由執(zhí)行庭在分配執(zhí)行財(cái)產(chǎn)時(shí)予以優(yōu)先分配；有的法院則要求當(dāng)事人要提出對(duì)某建筑物享有優(yōu)先受償權(quán)的請(qǐng)求，并經(jīng)法院以判決的形式予以確認(rèn)后，方可享有。筆者認(rèn)為，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是一種法定權(quán)利，不需要由審判權(quán)加以確認(rèn)的，只要工程價(jià)款是明確的，且當(dāng)事人在法定的期限內(nèi)提出，就可以在執(zhí)行時(shí)加以援用而進(jìn)行具體分配。因?yàn)椋瑥暮贤ǖ囊?guī)定來看，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)是一種法定的執(zhí)行權(quán)。只有明確這點(diǎn)，才能使承包人的優(yōu)先權(quán)得到更有力的保護(hù)。

（四）完善銀行抵押權(quán)保護(hù)機(jī)制

銀行的抵押貸款在整個(gè)房產(chǎn)預(yù)售中充當(dāng)著重要的角色，如何加強(qiáng)對(duì)銀行抵押權(quán)的保護(hù)是一個(gè)值得我們深思的問題。我們需要解決的三個(gè)重要的問題是：

1、開發(fā)商以在建房屋作抵押貸款，那么該抵押權(quán)的標(biāo)的究竟是什么？是在建房屋所依附的土地使用權(quán)，還是在建房屋？亦或是建成后的房屋？

2、開發(fā)商以在建房屋抵押后，預(yù)購人又將其以房屋的期待權(quán)向銀行抵押貸款，這兩者間是否形成“重復(fù)抵押”，又是否應(yīng)該被允許？

3、多個(gè)抵押權(quán)之間的順位問題。

三、創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制解決商品房預(yù)售中權(quán)利沖突

首先，商品預(yù)購人擁有的期待權(quán)具有物權(quán)性，預(yù)告登記是其物權(quán)性的得以體現(xiàn)的途徑，也是其物權(quán)性外化的必然要求。正如，物權(quán)的變動(dòng)通過登記公示保護(hù)交易安全一般，預(yù)告登記也體現(xiàn)了交易安全的價(jià)值取向。

其次，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是現(xiàn)實(shí)生活的迫切需要。雖然我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)有了巨大的發(fā)展，但信用在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中缺失，現(xiàn)實(shí)生活中（尤其是在商品房預(yù)售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠實(shí)信用強(qiáng)行撕毀合同的情形，出現(xiàn)了大量的一房兩賣（甚至數(shù)賣）的糾紛。預(yù)購人只能以對(duì)方違約為由請(qǐng)求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護(hù)。而通過預(yù)告登一記制度，購房人將其期待權(quán)納入預(yù)告登記，使其期待權(quán)的物權(quán)性得以向他人宣示，具有排他效力，確認(rèn)預(yù)售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無效，就可以確保購房人獲得所購買的房屋。

再者，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度是健全我國不動(dòng)產(chǎn)登一記法制的需要。正如前面所述，我國對(duì)于商品房預(yù)售合同登記備案制度，各個(gè)地方的規(guī)定不一，導(dǎo)致了適用法律時(shí)的混亂。并且許多相關(guān)的規(guī)定違背法理，不能有效發(fā)揮登記制度的功能。正因如此，非常有必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度，明確登記的效力，登記的范圍，登記的各種程序，使得民眾的日常生活有法可依。

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