淺析物業管理欠費原因及解決辦法

摘要：物業管理企業的主要收入來源為物業管理費，費用的拖欠制約了物業管理水平的提高，妨礙了物業管理工作的正常開展。本文結合物業企業的實際情況分析了物業管理欠費的原因，并提出了解決辦法，希望對物業企業收費管理有所幫助。

關鍵詞：物業管理欠費原因解決辦法溝通交流

物業管理是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。目前，物業管理企業的主要收入來源為物業管理費。

一、物業管理費的重要性

物業管理企業營業收入的構成中物業管理費用約占70%以上，有些物業管理企業甚至高達90%以上。如果物業管理服務費、本體維修基金不能及時到位，不僅會影響物業管理企業的經濟效益，更重要的是制約了物業管理水平的提高，妨礙了物業管理工作的正常開展。

因此，如何提高收款率已經成為制約物業管理行業生存和發展的瓶頸，如何解決物業管理欠費問題也正成為業內普遍關注的問題。

物業管理企業在管理中體現的是市場化、專業化、社會化的管理行為。這種市場化的運作是以有價值的服務來實現的，因此在物業管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

二、欠費原因

通過對物業行業和多家物業管理企業的調研，我們認為業主拒交或欠交物業管理服務費的主要原因為：

1、業主對物業管理的認識不夠

由于業主對物業管理的認識相對膚淺，單只停留在保潔、保安、綠化等相對表象話的任務上，缺乏對物業管理也是一種消費，物業管理可以實現業主的物業保值和增值的正確認識，因此在現實生活中雙方的矛盾和分歧無時不在，業主希望得到好的物業服務，卻只愿付很少的錢；物業企業沒有資金來源，無法提供更好的服務，如此一來變成惡性循環。

2、業主對物業管理服務不盡滿意

在實際的管理服務中，由于物業管理公司沒有及時、妥善地處理業主提出的一些問題，抑或對所處理事件沒有及時反饋或告知，甚至服務態度不好、服務不到位，均導致部分業主認為物業企業所提供的服務與繳納的物業管理費質價“不等”，因而拒交物業管理費。

3、小區設計、工程施工質量遺留問題

由于開發商的原因，小區開發過程中，因設計、施工等造成工程質量遺留問題往往是住戶不肯交費的另一個主要原因。例如：屋面、陽臺漏水、有的部位在防水設計、施工、使用時欠妥，排污管水平鋪設過長，造成嚴重堵塞等問題。業主或不知道或嫌太麻煩，本應該找開發商進行交涉、處理這些問題，而往往把一肚子怨氣撒在身邊的物業管理企業身上。一旦問題解決不了，就拒交物業管理費。

4、開發商銷售承諾沒有兌現

由于業主對開發商不履行售房時的承諾，如：特定承諾，減免管理費等等不滿而引發的糾紛。在業主入住后，采用拒交物業管理費和供暖費等方式，表達自己的不滿。

5、少有部分業主當時為了投資購買房產而久未居住或租售，經營不善撤離小區，為了貪圖小利而躲避、逃避繳納物業管理費。由于業主聯系不到，加上追收力度不夠，致使有些欠費達到了數年之久，部分甚至已過訴訟時效。

三、解決辦法

針對上述物業管理費收費難的成因，通過實際工作經驗，我們認為有幾條解決辦法：

1﹑不斷提高服務質量和效率，寓管理于服務中

物業管理關系到千家萬戶，物業管理水平的高低，不僅對小區的整體環境相當重要，而且直接影響到業主和物業管理公司的自身利益。嚴格執行公司IS9001質量認證體系，確保物業管理更加規范化，讓業主從心里覺得深業物業很規范，深業物業的員工很有素質，從而使業主認同我們所提供的每一項服務，得到業主普遍認同，才能消除業主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難問題創造良好的條件。

2﹑加強正面的宣傳和引導

堅持在日常的物業管理小區中利用公告欄、宣傳欄中向業主進行宣傳、引導，讓業主知道：根據物業管理合同，交納物業管理費用是每一個業主的法定義務。一部分業主不交費，等于免費享受公共服務，不只是欠物業管理公司的錢，對交費的業主也是不公平的。長此以往，勢必影響小區的正常維修、養護、運行、管理，造成小區環境變差，物業貶值，最終利益受到損害的還是小區全體業主。

3﹑建立健全收費跟蹤機制

往常，我們采取的最主要的追收方式是定期發放催收通知單或電話聯絡。實踐證明，這對于空置或聯系不到業主的房產，意義似乎不大。如何更有效地保證管理費的及時回籠呢？

1）定期檢查落實收款率，了解欠費原因，責任到人，跟蹤追收情況，直至問題解決。

2）密切注意欠費的時效性。盡可能讓欠費戶有對欠費的確認單據，并保存完整。

3）對長期空置或聯系不到業主的房產，可采用在其門上貼上“催款通知單”，并拍照的辦法，保留追收的證據。注意在拍照的過程中，一定要字跡清楚可見，并有房號、催收時間、催收人。

4）對于法院查封的房產，應盡快同法院執行庭執行法官取得聯系。函件告之所查封房產欠我司物業管理費等費用情況，并簽收。通過立案等程序，爭取在該房產處理時，能夠最大限度地保護我們權益。

4、 強化法制觀念，通過法律手段，維護自身的合法權益

加大應收款追收力度，全面清理歷史遺留賬款。可以房產檔案科，查詢欠費房產權情況、抵押、拍賣情況以及去工商局查詢公司注冊、吊銷、注冊、注銷、年檢等情況，在法律顧問磋商后，對有些業主采用發律師函后主動與業主聯系，經過反復多次商議。或對于長期空置，聯系不到業主或多次商談未果的欠費大戶，在其房產尚在的情況下，可采取法律訴訟，保護我們的權益。實踐證明，通過法律手段，加大物業管理力度，是解決收費難的又一種行之有效的方法。

5、要有強烈的工作責任心和鍥而不舍的工作態度

欠款的追收是件十分撓頭的事情。這不僅要求我們的員工具有良好的物業管理知識，熟悉相關的法律法規，還應充分了解欠費戶的情況及欠費原因，才能保證在處理問題的過程中靈機應變，做到有理、有利、有節。也許在我們雙方接觸的過程中，經常會遇到不禮貌的語言，受到不公正的待遇，但我們動之于情，曉之于理，“寸土必爭”，百折不撓，一次不行兩次，兩次不行三次……直至問題解決。

四、結束語

綜上，從物業管理企業與業主的博弈中可以看出，物業管理人員與業主之間缺少的是相互理解和尊重，而相互尊重和理解是建立在良好的溝通交流的基礎之上的，在收費過程中物業管理人員出現生、冷、硬的工作態度，加之與業主的溝通、交流不夠，直接導致業主因對物業公司有意見或是因為溝通不暢與物業管理企業產生誤會而不愿交納物業費的情形發生。另一種情況是，在很多情況下業主發現問題之后并不知道應該去找誰解決，因而消極的通過拖欠物業費的方法來達到解決問題的目的。所以物業管理企業應在加強與業主溝通的前提下，善于與業主溝通交流，根據實際情況幫助他們分析問題的實質，告訴他們遇到問題究竟應該找誰，使他們能夠真正及時有效地解決問題。

參考文獻：

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