沈陽市公共租賃住房REITs融資模式分析

摘 要：首先分析沈陽市公共租賃住房融資的重要性及現狀，其次對房地產投資信托基金的相關理論進行深入探討，并就 REITs模式在沈陽公共租賃住房融資中的應用進行詳細分析，最后對目前沈陽市公共租賃住房REITs融資模式發展前景及具體應用提出相關建議。

關鍵詞：公共租賃住房；融資；REITs模式；沈陽市

中圖分類號：F830 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）30-0115-02

引言

沈陽市自開始實施公共租賃住房建設以來，已經取得了一定成果。但是公共租賃住房建設對資金的需求量很大，僅僅依靠政府保證資金撥款，使得后續的發展受到了很大的阻礙。結合我市的實際情況和公共租賃住房制度的自身特點，急需突破資金來源的緊迫問題，保障預期的公共租賃房建設的實現。

一、房地產投資信托基金分析（REITs）

1.REITs的含義

房地產投資信托基金與一般的投資基金最大的不同在于它是專營房地產投資項目的投資基金。房地產投資基金將眾多的中小投資者的資金集聚起來，采用專家經營和專業化管理，在風險分散的原則下，從本質上看是房地產投資信托基金是一種證券化的產業投資基金。

2.REITs的特征

概括REITs自身的特征主要有以下幾點：一是房地產投資信托本身的特點，稅收優惠。發展REITs的原因是稅收優惠，對絕大多數國家都在稅收法律或特殊法律法規中給予已推出房地產投資信托基金一定的稅收優惠政策。例如，美國國內稅賬單的定義，如果房地產投資信托基金會每年以現金股利的方式回報給投資者，則不需要繳納企業所得稅，從而避免雙重征稅。投資者可以通過房地產投資信托基金的產品，享受更多的稅收優惠的投資收益。二是強制分紅。從已發行REITs的國家實施運作過程來看，帶來的好處是在房地產投資信托基金的年收入分配做了強制性要求。他們中的大多數是規定將給投資者90%的收入分配。三是投資領域具有限制性。REITs投資領域為房地產領域，不僅直接擁有房地產所有權，還可以依靠房地產項目的管理，租金收入或通過購買抵押債券或抵押擔保來支持證券。大多數的房地產投資信托基金選擇房地產直接所有權，以房地產項目的管理或資產提升為主要收入來源。

3.REITs優勢

REITs與一般的房地產產業投資方式相比，具有明顯的優勢，有以下幾點：一是相對強勁的流動性。房地產投資信托基金是一種證券化產品，在發行時他們中的大多數都是公開募集的形式，采用股票或證書的形式在證券交易所發行和流通，這樣具有很好的流動性，還可以通過資產證券化將資產轉化為流動資產的形式，這樣就有了快速清算投資的優勢，在很大程度上吸引投資者的積極參與投資；二是較強的專業管理和經營。房地產投資信托基金的資產由專業的基金管理機構的投資運營管理，并由具有房地產專業的投資知識和集中管理經驗豐富的專業投資人士集中化管理，廣泛使用投資信息渠道，選擇最優的投資組合和最優的投資業務，可以有效降低投資風險和交易成本，以獲得投資收益的最大化；三是稅收優惠和高額回報。房地產稅收優惠政策極大地刺激了房地產投資信托基金的發展，此外REITs將每年度盈利的絕大部分以現金股利的方式回報給投資者，無需繳納企業所得稅。僅由投資者繳納個人所得稅，所以房地產投資信托基金的獎金數額較大；四是具備一個更好的杠桿投資能力。根據公布的房地產投資信托的國家或地區法律的角度來看，房地產投資信托基金必須將其不小于現金應稅收入90%比例分配給投資者；五是具有較高的籌集資本的廣泛性。作為一種融資工具，REITs較高的優勢吸引了許多小投資者，可以迅速籌集社會閑散資金。

二、REITs模式在沈陽公共租賃住房融資中的應用分析

1.內外部環境分析

沈陽市是東北地區最大的國際大都市和金融政治中心，也是渤海經濟圈的重要環節與東北地區的重要結合部，具有良好的經濟基礎和投資環境。同時，在現階段大力發展公共租賃住房建設，積極引進REITs模式，拓寬融資渠道。

沈陽市公共租賃住房是政府關注的民生項目，在政府信用擔保的同時，項目的風險是很低的，這是引起投資者興趣的先決條件；其次，REITs模式的引入必須基于相對發達的資本市場上的，沈陽市民營經濟在國民經濟中的作用逐漸突出。對于沈陽市引入REITs模式為城市公共租賃住房融資也需要該項制度保證。目前，中國頒布了《招標投標法》、《證券法》和《擔保法》等用于廉租住房項目實現投資多元化奠定了良好的政策環境，在沈陽市公共租賃住房REITs模式的操作中，也可以在此基礎上借鑒與完善。這使得沈陽市公共租賃住房PPP融資模式也具備了一定法律制度。

2.具體操作可行性分析

操作時，房地產基金管理公司聘請有關專業團隊組成房地產管理公司，經過檢查后，將合格的建造或購買的公共租賃住房出租給符合條件的住戶，當RElTs模式步入正軌后，為沈陽市帶來的經濟效益是巨大的。

世界各國迅速發展起來REITs模式，有很多成功的案例，在這期間也積累了很多寶貴的經驗，如在北京、天津、上海等其他城市和地區已經先后開展了REITs試點工作。近年來，REITs模式已經應用在城中村的改造，這對沈陽市公共租賃住房使用REITs模式具有一定的參考意義。

三、REITs模式的發展前景

公共租賃住房項目是回報時間長的行業，其發展長期依靠有限的政府財政撥款。同時，通過利用先進的項目管理方式，能夠提高項目建設的速度和質量，使資金得到更高效的利用。沈陽市公共租賃住房項目很長一段時間都由政府財政投資建設，但越來越不能滿足社會和經濟發展的需要。使民營企業參與公共租賃住房建設中，能夠有效緩解資金短缺；另一方面，可以改革政府在公共租賃住房項目中的角色，克服效率低下等缺陷，使政府由過去包辦一切的主角變成與民營企業共同合作來提供工作服務中的監督和指導。因此，REITs模式具有更廣泛的應用前景，是適應沈陽市公共租賃住房項目融資模式的。但是REITs模式是一種新的融資模式，在國外也有很多成功的例子，在國內有些地方也正在試點，需要做更多的研究工作，加以總結與改進。認真研究REITs模式的理論，并以國外的應用實例為基礎，促進和規范沈陽公共租賃住房建設。在沈陽市REITs模式的項目融資，是保證項目成功的關鍵，政府應該頒布法規及相關程序。涉及規模較大的公共房地產的項目融資，政府應更迅速地完善投資和融資法規，以適應形勢的發展。在操作和協調磋商更加容易，且風險相對較小。

結論

公共租賃房建設是當前中國保障性住房建設的重中之重。從2010年開始，各地的公共租賃住房都進行大規模的建設，但由于資金短缺，致使公共租賃住房建設完成率很難達到國家目標。公共租賃住房融資模式必須具有良好的穩定性和可持續發展性，以滿足沈陽市公共租賃住房長期資本基金的有效供給及穩步發展的資金需求。將REITs融資模式的引入有利于保障性住房項目融資模式的發展和創新，REITs模式在國內公共住房融資的具體運用方面還剛剛處于起步階段，相關的法律政策尚處在探索階段，我們應該在國外成功經驗的基礎上結合自身的發展狀況和沈陽市公共租賃住房自身的特點將REITs融資模式引入公共租賃住房建設中來，不僅有利于沈陽市公共租賃住房融資模式的創新與發展，還可以提高社會資本運作效率和融資能力，也能在一定程度上促進金融體系的發展和完善。

參考文獻：

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[責任編輯 陳鳳雪]