影響房地產市場波動的因素分析

摘 要：房地產市場波動包含多種形式，周期波動只是其中一種。房地產市場波動廣義的涵義是房地產經濟數量表現出依時間先后次序所組成的排列，狹義的定義是指房地產價格水平、房地產經濟增長率等方面的波動形成的整體運行狀態。通過對房地產市場波動涵義和影響房地產市場波動的因素的分析，得出抑制房地產市場波動的對策。

關鍵詞：房地產市場；波動因素；分析

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）30-0158-02

一、房地產市場波動涵義

學術界對房地產市場波動并沒有確切的定義，許多學者將“房地產市場周期”及“房地產市場波動”混為一談，但是二者之間存在著很大區別。簡單來說，房地產市場波動包含多種形式，周期波動只是其中一種。房地產市場波動廣義的涵義是房地產經濟數量表現出依時間先后次序所組成的排列，狹義的定義是指房地產價格水平、房地產經濟增長率等方面的波動形成的整體運行狀態。

二、影響房地產市場波動的因素

（一）政策因素

（1）土地政策，土地供應政策對房地產市場的影響主要體現在土地供應量、供應結構與供應方式等方面。（2）金融政策，隨著中國房地產金融政策體系的建立和完善，中央銀行對中國房地產市場發展的關注不斷提高，并運用金融政策抑制房地產市場的波動。（3）稅收政策，房地產市場稅收體系包括開發、交易和保有三個階段，房地產開發階段的課稅，將會影響房地產商品的供給，調節投資結構并控制投資規模。房地產稅作為國家經濟調控的手段之一，在抑制房地產市場波動的實施過程中一直發揮著積極的作用。政府通過稅收優惠、高稅率等多種途徑對房地產市場進行干預，并對不法房地產商的投機行為予以抑制和打擊，對中低收入購房者予以優惠或補貼，進而平衡房地產市場的供求關系，降低房地產泡沫帶來的不利影響。

（二）經濟因素

（1）經濟發展是中國房地產市場波動的大背景環境，兩者之間的高度相關性被很多學者證實。一方面，中國經濟的繁榮和衰落影響房地產市場同向變化，呈正相關，即當經濟增長較快時，房地產市場發展相對快速，當經濟增長較慢或經濟水平下降時，房地產市場也會受到較大影響，出現萎縮、停滯甚至是倒退；另一方面，這種正相關并不是同步的，房地產的波動要比經濟變動晚約一年。（2）利率，政府通過調控利率來調控房地產市場。一般情況下，利率變動與房地產市場波動呈反方向變化，因為利息率的升高或降低，影響房地產企業的資金和房地產市場的價格，進而影響房地產供給及消費需求。在供給方面，當利率下降，開發商融資較容易，融資成本較低，從而形成的房地產價格較低，促進房地產市場供給增加。在需求方面，由于房地產成本較高，進入房地產市場必須獲得一定量的貸款的支持，利率高勢必加大了購房者的貸款成本，從而抑制了對房地產的需求。（3）人均可支配收入，收入的多少決定了消費者對房屋的購買能力，對房地產市場的需求起到很大的作用。一般情況下，人均可支配收入與房地產需求呈同方向變化。人均可支配收入不僅直接影響著房屋需求的變化，而且通過調整銀行貸款的比例影響了利率的變化，從不同的方面引發房地產市場的波動。

（三）人口因素

人口因素對房地產市場的影響體現在人口數量及人口質量兩個方面，它們對房地產市場的需求影響較大。（1）人口數量，人口數量的不斷增長，影響了房屋需求的持續增長，也決定了對土地的需求量，由此也決定了房地產市場長期波動呈現不斷增長的趨勢。例如，改革開放之初大量移民涌入中國沿海特區，人口數量的增長促進了住房的需求，帶動了當地房地產市場的發展。（2）人口結構，人口結構分為年齡結構和性別結構，年齡結構對房地產市場活動有較大的影響。一般來說，不同的年齡段的消費者購房實力不同。年輕人收入較低，多以租房為主，購房置業能力有限；相反，中老年人收入和積蓄比較豐厚，多以買房為主，住房自有率高。

（四）國際因素

隨著全球一體化的發展，任何國家的經濟（下轉186頁）（上接158頁）發展都不可能完全擺脫來自其他國家的影響。國際政治、經濟因素對房地產市場波動的影響也日益增強。一個國家對外開放的領域和程度決定了宏觀經濟與房地產市場受國際因素影響的大小。中國加入WTO之后，房地產市場也面臨巨大的機遇和挑戰。2008年，美國次貸危機引發的全球經濟危機爆發，中國房地產市場也受到了重大影響。

（五）心理因素

心理因素更多的是在短期內對房地產市場波動的產生影響，主要體現在預期、投機、從眾心理等方面。預期心理是房地產市場波動的主要動因。對以滿足剛性需求的購買者來說，其購買行為對房地產價格漲跌的預期所左右；從房地產企業角度來看，如果預期未來的房地產市場發展形勢不好，則房地產投資將會減少，從而導致房地產市場的波動。與之相反，如果預期未來的房地產市場發展形勢良好，則房地產投資將會不斷增加。在房地產市場中，既有投資者又存在投機者，具有投機心理的人往往想要在房地產市場波動中謀取利益，從而制造出更大的房地產市場波動。投機者一般通過囤積、炒地皮、制造假消息等手段謀取利益。從眾心理會形成普遍的樂觀情緒或是悲觀情緒。看到房地產市場一片繁榮，消費者便開始紛紛購買房屋等待升值，促使房地產市場出現泡沫，反之，房地產市場衰退，許多消費者便出現悲觀情緒，導致市場進入停滯或衰退，這兩方面都導致了市場的波動，悲觀情緒和樂觀情緒反復交替，導致了房地產市場出現周期性波動。

三、結論

抑制房地產市場波動應采取綜合性的對策措施，首先，應明確房地產市場發展的社會和經濟目標，為抑制房地產市場波動提供方向；其次，設立房地產市場警戒線，確定抑制房地產市場波動的時機、力度以及手段；再次，加強房地產市場需求調控及管理，完善保障性住房的制度，加大房地產市場監測力度，不斷完善房地產業相關政策。

參考文獻：

[1] 才元.中國房地產業波動對國民經濟的影響研究[D].長春：吉林大學，2007.

[2] 李建民.淺議浙江房地產投資對經濟增長的影響[J].現代商業，2008，（3）.[責任編輯 吳 迪]