試析建筑物區分所有權中業主共有權的屬性

摘要：近年來，隨著我國經濟的高速發展，越來越多的家庭購置了私家車。據統計，我國私家車的數量突破了7000萬，而且這一數據還在不斷地增長。但是，這種爆發式的增長帶來了停車難的問題，私家車主開始關注車庫、車位的歸屬，進而引發了許多的爭議。筆者認為，要解決車庫、車位的歸屬問題，首先要弄清楚建筑物區分所有權中共有權的屬性，只有了解決建筑物區分所有權的屬性，我們才能進一步界定車位、車庫的歸屬問題。

關鍵詞：共有權屬性；車庫分類；車庫歸屬

一、建筑物區分所有權中共有關系的概念

建筑物區分所有權人的共有權，是指建筑物區分所有權人依照法律或管理規約的規定，對建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的權利。專有權是業主享有共有權及成員權的前提，因此建筑物的共有權是業主基于專有權而產生的一項權利，是為了更好地發揮專有部分的效用而形成的。當原業主轉讓房產時，繼受人是否當然有權繼受原業主所基于共有占有的車庫呢？要解決上述問題，筆者認為有必要分析一下上述業主共有車庫中關于共有的屬性。以前我們認識建筑物共有權時往往會陷入誤區，不假思索地將這種共有權認為是民法里按份共有或共同共有中的一種。但是，仔細地探尋就會發現，業主的共有權與我們平時接觸的共有權有所不同。無論解釋為哪一種共有都有不合理的地方。

首先，把業主共有權解釋為按份共有。這時，對于建筑物及其附屬設施的費用分擔、收益分配等事項，沒有約定時，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定，這點的確符合按份共有的性質，但如果業主處分專有部分時，按照按份共有的要求，業主對于共有部分就能夠請求分割的，共有部分要和專有部分一并處分。但事實上，《物權法》規定業主不能分割共有部分，可見業主的共有權并非是按份共有。

其次，把業主共有權解釋為共同共有。上述關于建筑物及其附屬設施的費用分擔、收益分配等事項，沒有約定時，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。這就與共同共有的屬性相違背，共同共有是不分份額的共有標的物。

最后，從權利的變動方式上來看，建筑物區分所有權中共有權的設定、移轉、消滅是基于專有權的設定、移轉和消滅。簡單來說，就是共有權是專有部分的從物，是輔助專有部分發揮效能而存在的，但是一般的共有權（共同、按份共有）的設定、移轉和消滅是依據共有人的行為而發生的，并不存在主從的關系。

可見，建筑物區分所有權中的共有權不同于一般的共有權，是一種特殊的共有關系，是建立在專有權部分上的一種共有關系。對于共有的車庫，當出售房屋時，業主不能將其擁有的共有權一并轉讓。因為這里的共有權是基于專有部分的存在為前提的，如果業主不享有專有部分，當然不能擁有共有權，也就喪失了共有權的基礎。而且這部分的共有權是不能請求分割的，業主只是享有這車位的使用權，并沒有車位的所有權，所以當業主出售房屋時，買受人不能當然的享有原業主所占有的車位。這些車位并非是特定專有部分的從物，也就不能一并轉讓。

二、車庫、車位的分類

我國物權法74條規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定。占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。從規定來看，法律并沒有規定建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的究竟歸屬于誰的問題。只是規定了占用業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

車位、車庫從使用的用途來看，可以分為機動車車庫、車位與非機動車車位、車庫。而按照目前的絕大多數的地方性法規的規定，非機動車車位、車庫是歸全體業主共有，此處不存在異議。主要的矛盾大多集中在機動車車位、車庫的歸屬問題。依據車庫、車位的位置，可以將其分為地面車位、地面獨立車庫、地下車庫及建筑物首層架空層車位這四種形式。由于地面車庫是占有小區共有的道路或其他場地修建的車位，這部分的停車位是以業主共有的建設用地使用權為基礎建造的，所以這部分的停車位為全體業主共有。對于建筑物首層架空層車位，這部分車位在建造時是不計入建筑面積的，自然就沒有分攤到任何土地使用權面積份額，因此不可能有獨立的房屋所有權和土地使用權，這些面積只能依附于計算建筑面積的建筑物之上，在專有部分轉移給買受人時，這些面積是一并轉移給全體業主的，自然歸屬于全體業主共有。此處的車庫，才是我們討論的重點，包括地面車庫和地下車庫兩部分。

三、車庫、車位的性質

車庫的性質在學說上有很大的爭議。有的學者主張車庫不能成為建筑物區分所有權中專有部分，但車庫具有專有部分所有權的特點，可以滿足物權法中公示制度的要求；有的學者認為車庫具有構造和使用上的獨立性，可以作為建筑物區分所有權的專有部分。筆者比較贊同前者，理由如下。首先，車庫是由四周的墻壁斷開具有一定空間的封閉的結構，在使用上也具有其獨立性，因此車庫是獨立物。但是，獨立物不一定就是建筑物區分所有權中的專有部分。雖然它具有大多數專有部分的性質，而且也能夠通過登記滿足公示制度的要求，但是其本質還是與專有部分不同的。專有部分是以滿足業主居住的需求存在的，車庫并不具有這一屬性，它的設立是用于停放車輛，用途的不同決定了它不能成為專有部分。其次，從車庫設立的目的來看，人們不可能單獨購置車庫，如果不以購買專有部分為前提。究其本質來說，車庫是為了輔助專有部分的使用而存在，人們購買車庫是為了方便停放車輛，而并非是出于單獨購買車庫的意愿購買車庫。從這一點我們也可以看見把車庫認為是專有部分是不合適的。

既然車庫具有所有權，而且關于車庫的歸屬問題我國法律沒有明確的規定，那么依據什么標準來確定車庫的歸屬問題呢？學者提出了一些建議，如根據土地使用權來確定歸屬、根據主物從物來確定歸屬、根據誰投資誰收益來確定歸屬等方案。這些方案各有利弊不能將車庫的歸屬以一種方式確定下來。筆者認為，車庫在我國多樣的存在方式決定了其關系的錯綜復雜，很難以一種明確的方式來判斷其歸屬問題。因此，對于這個問題我們應該具體問題具體分析。

（一）地面車庫

對于這部分車庫，不能簡單地認為是業主共有。這部分車庫的存在并沒有占用業主共有的道路和其他共有場地，也不能認為購買了專有部分后這些車位當然轉換為共有。因為這些車庫不同于地面的車位，它是由獨立的空間構成的，具有獨立的所有權。關于這部分車庫的歸屬問題，本文作者認為應由建筑物開發商所有，在銷售房屋時，由開發商和購房者約定車庫的歸屬。

采用約定歸屬就能有效地解決車庫歸屬存在的問題。當買受人和開發商訂立合同的時候，就能夠明確約定車庫的歸屬。如果對于車庫的歸屬沒有約定或約定不明確的，歸業主共有。當然《物權法》也是通過約定的方式來確定車庫的歸屬。這種方式有以下幾點優勢。首先，是意思自治原則的體現。意思自治是物權法的基本原則之一，在確定車庫的歸屬上，同樣也應該有這一原則的體現。當法律沒有對這些歸屬做出明確的規定時，就應該由當事人通過約定的方式來約定車庫的歸屬，這樣不僅有利于定紛止爭同樣有利于當事人利益的保護。其次，有利于對車庫的管理和利用。通過約定的方式出售車庫，明確了車庫的歸屬，使當事人對自己的財產能夠有效的管理和利用。法律保護的不僅處于弱勢地位的業主，同樣也要保護開發商的利益，站在雙方的立場來思考各方利益的最大化，不偏不倚。

（二）地下車庫

地下車庫的形式主要涉及利用防空洞建造的和開發商興建的地下車庫。開發商興建的地下車庫的解決方式和上述地面車庫一致，可以通過約定的方式解決。但是，對于利用防空洞建造的車庫的歸屬則存在一定問題。

在我國，人防工程的投資是多元化的，有的是由國家出資建造，有的則是由開發商出資建造。按照《人民放空法》規定，我國對于人防工程的歸屬沒有明確的規定，只是規定了“誰投資、誰使用、誰受益”的原則。對于由國家出資建造的人防工程的歸屬自然屬于國家，但是基于多元出資建造的人防工程的歸屬則有爭議。筆者認為，對于由多元出資建造的人防工程的產權問題，不僅是屬于誰的問題，這些人防工程的出資主體是國家以外的主體，既然這些主體出資建造了人防工程，就應該取得相應的所有權，能夠正常的處分這些財產。如果產權歸屬于國家，則這些主體會喪失建造人防工程的積極性，與國家允許多元化建造人防工程的初衷相左，所以這些人防工程的所有權應該歸屬于出資主體所有。但同時，人防工程有一部分專屬于國家職能，在戰時能夠發揮其防空作用，如果把這些人防工程的所有權規定屬于出資方所有，那么在戰時國家要通過征用才能使用這些人防工程，這又與人防工程建造的目的相違背。所以，筆者認為，投資人基于出資取得的所有權是有限制的所有權，并不是完全的所有權。在和平時期，這些人防工程能夠正常處分，此時并不受到限制，但是到了戰爭時期，這些所有權的限制就是所有人必須無條件滴將這些人防工程提供給國家，發揮人防工程的作用。既然這些車庫的歸屬是出資人所有，在開發商與買受人購買房屋時按照上述約定的方式來處分車庫的歸屬。當沒有約定時，這些車庫就可以推定為業主共有。這樣既不打擊投資人投資的積極性，也不會妨礙到人防工程發揮其作用，又會增加車庫的數量，發揮制度設計的初衷。

四、結論

總之，對于建筑物區分所有權中共有部分的屬性不是通常所說的一般共有權，這種共有權與一般的共有權具有很大的不同，這種共有關系是與專有部分聯系在一起的，沒有專有部分的存在也就沒有共有關系的維持，且在處分專有部分的時候業主不能請求對共有物進行分割，這是建筑物區分所有權中共有權與一般共有權最大的區別。只有明確了具體形式的車位、車庫的歸屬，才能更好地判斷哪些車庫、車位是由業主共有，哪些是由開發商以出售等方式轉移給業主。雖然我國的法律對于車庫的歸屬沒有明確的規定，但是只要我們對紛繁復雜的車庫、車位的不同情況做出具體的分析，就能清晰地判斷各種不同類型車庫歸屬的問題。相信以后法律的制度設計會堅持從我國的國情出發，不斷修正現行法律存在的問題，使法律日趨完善。

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（作者單位：中國青年政治學院法學院）