搜房未了局

搜房與世聯(lián)行將達成合作的傳言很快塵埃落定。7月6日晚間，世聯(lián)行董事長陳勁松發(fā)布了一條只有5個字的微博：“搜房世聯(lián)行”，但旋即刪除。

當(dāng)業(yè)內(nèi)人士還在猜測搜房與世聯(lián)行將達成何種形式的合作時，7月10日晚間出現(xiàn)公告：由搜房網(wǎng)間接控制的華居天下將成為世聯(lián)行非公開發(fā)行股票的新增認購對象。發(fā)行結(jié)束后，華居天下持股比例將為10%，涉及總額1.2億美元（約7.4億元），成為世聯(lián)行第二大股東。

這個結(jié)果并不令人意外。在此之前，雙方早有合作，搜房控股董事長莫天全原本就是世聯(lián)行的董事。出人意料的是搜房網(wǎng)的入股對象并非世聯(lián)行一家。幾乎在世聯(lián)行發(fā)布公告同時，同樣從事房地產(chǎn)顧問服務(wù)的合富輝煌亦宣稱，將發(fā)行9100萬股新股份，由搜房網(wǎng)按發(fā)行價每股3港元進行認購。搜房網(wǎng)因此成為其第二大股東。

在紐交所上市的搜房網(wǎng)發(fā)布英文公告稱，已分別與中國第一大和第四大新房代理公司——深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問股份有限公司和合富輝煌集團控股有限公司達成戰(zhàn)略合作協(xié)議。搜房控股市場部姚慧向《環(huán)球企業(yè)家》發(fā)來確認消息，“我們1.2億美元買了世聯(lián)行10%post-deal股權(quán)，0.9億美元買了合富輝煌17%post-deal股權(quán)。”

“為了中國新房和二手房市場的轉(zhuǎn)型升級，搜房一直在尋找合適的線下中介合作伙伴，他們（世聯(lián)行和合富輝煌）是搜房O2O戰(zhàn)略的最佳選擇。”莫天全（Vicent Mo）在公告中表示。受此消息提振，搜房網(wǎng)股價在7月10日（美東時間）大漲6%，收報10.07美元。截至7月11日收盤，搜房網(wǎng)市值達39.61美元。

股價和市值的回升或許能讓莫天全感到欣慰。在過去的三四個月里，因端口費漲價而遭遇中介抵制的搜房網(wǎng)，股價急轉(zhuǎn)直下。這家1999年創(chuàng)立的公司，自2010年在美國紐交所上市后，股價一直表現(xiàn)良好。2013年，其股價更是一路上揚，從年初的26美元一路漲至今年3月6日的99.7美元，市值高達70億美元。這不僅超越了新浪、搜狐，甚至超過了恒大、金地、招商等房地產(chǎn)公司。美國《福布斯》雜志“2013年最佳科技股”榜單中，搜房位列第二。

擁有近3500萬注冊用戶的搜房網(wǎng)是中國最大的房地產(chǎn)垂直門戶網(wǎng)站，它的營收由在線廣告、房源發(fā)布和電子商務(wù)三部分構(gòu)成。為何要從線上轉(zhuǎn)戰(zhàn)線下，搜房與中介的爭議會因入股線下中介公司而好轉(zhuǎn)嗎？

撕破臉

房產(chǎn)中介對房產(chǎn)電商網(wǎng)站的“圍剿”最初從安居客開始。今年3月初，安居客單方面提高了競價排名的單次點擊定價，引發(fā)京滬兩地9家房產(chǎn)中介組成維權(quán)聯(lián)盟共同抗議。

“安居客像淘寶，房屋的搜索簡單易用。搜房網(wǎng)更像門戶網(wǎng)站，新房、二手房、租房、家居等信息都有。”上海有財?shù)禺a(chǎn)總經(jīng)理鄭宇光表示，實際上，這些房地產(chǎn)網(wǎng)站使用體驗差別很大。

在搜狐焦點網(wǎng)高級總監(jiān)張翼看來，目前的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)平臺在業(yè)務(wù)和盈利模式上大部分類似，在二手房領(lǐng)域靠線下房產(chǎn)中介在其網(wǎng)站上發(fā)布房源信息收費盈 利。

與搜房網(wǎng)、搜狐焦點等采用端口的收費模式不同，安居客自2012下半年以來推行競價排名，即按照房屋的價值、客戶點擊的次數(shù)累計收費，上不封頂。按照此種方式，“一位中介人員最高一個月得向安居客交2000多元，甚至超過了他們的基本工資。”鄭宇光認為，安居客的這種收費方式并不合理，因為客戶點擊并不意味著一定會打來電話。

當(dāng)安居客單方面提高單次點擊價格后，中介們再也坐不住了。受到聯(lián)合抵制后，安居客無奈做出讓步，設(shè)置了每月的收費上限，但中介對這種收費方式仍有不滿，最終導(dǎo)致安居客房源數(shù)量大幅減少，今年的上市計劃延宕至今。

搜房網(wǎng)的端口費漲價及無線客戶端單獨收費的做法同樣遭到群起攻之。5月28日，杭州9家房產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)宣布下架搜房網(wǎng)上的所有二手房信息，這占到搜房網(wǎng)31萬杭州當(dāng)?shù)胤吭纯偭康娜种Ｖ螅貞c、北京、青島、深圳等地的多家中介公司亦組成聯(lián)盟，宣布下架房源，抵制搜房網(wǎng)。

搜房網(wǎng)對中介的端口收費按照“越頻繁刷新，權(quán)重越高，排名越靠前”的規(guī)則。中介經(jīng)紀人在端口發(fā)布房源刷新次數(shù)越多，房源靠前的可能性越大。我愛我家一位負責(zé)人說：“5年來，搜房網(wǎng)的端口套餐費用從每月60元上漲到每月600元，價格漲了10倍。”

“事情走到這一步，其實也有中介惡性競爭的原因。”上海信義房屋網(wǎng)絡(luò)事業(yè)部總監(jiān)沈昌宏告訴《環(huán)球企業(yè)家》，搜房的端口費不斷上漲，部分原因也是中介不斷要求推出更高版本，獲得更多刷新和置頂。即便今年共同結(jié)盟向搜房抗?fàn)帲薪閭兊南敕ㄒ膊煌耆y(tǒng) 一。

在搜房網(wǎng)三大業(yè)務(wù)板塊中，房源發(fā)布業(yè)務(wù)收入從2008年的1600萬美元，漲到2013年的1.62億美元，6年漲了9倍。2013年，此項收入占搜房網(wǎng)營收的29.5%。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩曾表示，為了在平臺上推介房源，公司2013年支付的端口費用達3億元至5億元，比前一年暴增3倍。

“市場形勢好的時候，中介們賣一套房的傭金就幾萬元，對網(wǎng)絡(luò)平臺的這點收費根本不在乎，但市場形勢不好，那肯定有意見了。”搜狐焦點高級總監(jiān)張翼對《環(huán)球企業(yè)家》說，自今年兩會結(jié)束后，房地產(chǎn)形勢急轉(zhuǎn)直下，二手房買賣大幅下挫，不少中介門店兩三個月都賣不出一套二手房，而去年每個月都有兩三套出 手。

北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年北京二手房成交4.4184萬套，為2009年以來上半年網(wǎng)簽最低紀錄，與去年下半年相比大跌34.4%。2013年是二手房成交井噴式爆發(fā)的一年，北京二手房成交16萬套，新房11萬套;而上海二手房成交32萬套，是新房成交量的三倍。

偉業(yè)我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉認為，購房人群的觀望導(dǎo)致近半年北京二手房的量價雙雙回落，而上半年金融系統(tǒng)對購房按揭貸款的持續(xù)收緊是造成樓市整體降溫的根本原因。“新房是‘量跌價穩(wěn)’，二手房則是‘量價齊跌’。”張翼說，去年不少中介大舉開店擴張，今年卻在裁員甚至關(guān)店調(diào)整。

“今年以來，二手房市場下滑嚴重，部分經(jīng)紀公司虧損。搜房的搜房幫、搜房網(wǎng)提價的做法讓經(jīng)紀公司付出了巨大代價……我想經(jīng)紀公司是有道理來‘圍剿’我們的。”杭州事件爆出后，莫天全在內(nèi)部郵件中自省道。

無奈之下，6月12日搜房網(wǎng)給出解決方案，其中二手房集團全線產(chǎn)品在現(xiàn)有折扣基礎(chǔ)上再打6折;無線全線產(chǎn)品贈送;經(jīng)紀公司經(jīng)營推廣金融支持。僅前兩點措施給代理機構(gòu)帶來的經(jīng)濟利益就達到5億元。一位領(lǐng)導(dǎo)“圍剿”行動的中介人士說：“（搜房網(wǎng)）幾乎答應(yīng)了我們所有要求，他們終于清楚了誰是甲方。”

“搜房合作的姿態(tài)不錯，中介抗議過后目前算達成了一致。”鄭宇光告訴《環(huán)球企業(yè)家》。另一方，姚慧回應(yīng)：“跟中介的爭議已經(jīng)基本都解決了。”

在搜房做出妥協(xié)之后，其他業(yè)內(nèi)同行也紛紛讓步。6月18日，搜狐焦點二手房推出線上產(chǎn)品現(xiàn)有折扣基礎(chǔ)上讓利50%的優(yōu)惠。

求變

“臺灣沒有搜房這樣的平臺式網(wǎng)站，有嘗試者但都沒做起來。”沈昌宏告訴《環(huán)球企業(yè)家》，一家名為“591租房網(wǎng)”的網(wǎng)站曾設(shè)想與搜房網(wǎng)類似的模式，但遭到聯(lián)合抵制。信義房屋、21世紀不動產(chǎn)、太平洋房屋、中信房屋、住商不動產(chǎn)，這五大臺灣中介公司曾共同與臺灣三大門戶網(wǎng)站之一的PChome Online出資成立樂屋網(wǎng)，但所發(fā)布的房源信息主要是上述五家的。

臺灣排名前十的房產(chǎn)中介都有自己的網(wǎng)站，房源信息發(fā)布在自家平臺，供購房人搜索。在臺灣，網(wǎng)站帶給信義房屋的客源占總數(shù)的三分之一。

大陸的房產(chǎn)中介能否更多靠自身網(wǎng)站而非借助搜房網(wǎng)、安居客這樣的網(wǎng)絡(luò)平臺呢？沈昌宏認為并不現(xiàn)實。由于大陸地緣遼闊，目前也沒有一家中介占絕對優(yōu)勢能讓購房民眾形成特別高的品牌認知和忠誠度。現(xiàn)階段以及未來很長一段時間，房產(chǎn)中介還是離不開平臺網(wǎng)站。信義房屋來到大陸也建設(shè)了自己的網(wǎng)站，但更多是展示和宣傳作用，他們同樣和搜房網(wǎng)等平臺網(wǎng)站進行合作。

鏈家作為北京最大的房產(chǎn)中介公司，今年在大力推廣其自建的“自如網(wǎng)”平臺，并從今年3月開始推進一二手聯(lián)動業(yè)務(wù)，目的為了自身轉(zhuǎn)型，亦是為了降低對地產(chǎn)平臺類網(wǎng)站的依賴。

二手房的產(chǎn)業(yè)鏈模式一直未有大的變化。用戶在平臺網(wǎng)站上選擇意向房源，由網(wǎng)站將他們引流到中介公司，中介公司和經(jīng)紀人為流量購買二手房網(wǎng)站推廣服務(wù)。大多數(shù)平臺網(wǎng)站仍在沿用五年前初創(chuàng)時的模式，房源分類一成不變。

“只管薅羊毛、不給羊喂草。”張翼這樣形容二手房網(wǎng)站的積弊，包括模板簡單、圖片模糊且有水印、虛假重復(fù)房源多等，這些讓用戶體驗很差。在他看來，即便沒有此次中介聯(lián)合抵制的變局，行業(yè)也積蓄了一場大變革。

房產(chǎn)中介的讓步或許只是權(quán)宜之計。莫天全在公司內(nèi)部郵件中感嘆：“遭到房產(chǎn)中介公司聯(lián)手抵制已不是第一次，主動尋求和解并沒有從根本上解決問題。今年接連出現(xiàn)的房產(chǎn)電商‘漲價—抵制—求和’現(xiàn)象提醒房產(chǎn)電商，轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫。”

搜房網(wǎng)的妥協(xié)只是下策，上策則是入股中介。其與世聯(lián)行、合富輝煌的合作由此誕生。根據(jù)世聯(lián)行和搜房網(wǎng)的合作協(xié)議，未來二者將在廣告服務(wù)、電商服務(wù)、金融服務(wù)等雙方從事的業(yè)務(wù)領(lǐng)域進行深度合作。

搜房與兩大代理行達成合作也意味著房產(chǎn)中介和房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)手組成了二手房市場的O2O模式，實現(xiàn)線上信息查詢和線下看房體驗的融合，形成一個商業(yè)閉環(huán)。

互聯(lián)網(wǎng)巨頭也闖入其中。今年3月，易居中國旗下的樂居控股（包括樂居互聯(lián)網(wǎng)與電商集團）與騰訊達成戰(zhàn)略合作。騰訊以1.8億美元認購樂居15%的股份。目前，樂居已經(jīng)與騰訊微信推出主流城市買房服務(wù)號等多項合作。

比騰訊動作更大的是金融巨頭平安保險。5月15日上線的平安好房網(wǎng)打出“消滅中介”和“地產(chǎn)界的淘寶”口號，宣稱交易雙方零中介費。搜房網(wǎng)原首席執(zhí)行官莊諾出任平安好房的CEO，背靠平安保險的全金融牌照，親自打造“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式。6月，平安好房又聯(lián)合大華基金推出了號稱14%收益率的好房寶，簡而言之，使用好房寶，不買房能獲得大華基金5%至6%的收益;買房，還有6%至8%的房基金收益。

“平安好車可能走得通，但平安好房，整個業(yè)界都不看好。”鄭宇光表示，與二手家電和二手車不同，很多購房人不看過幾十套房子是不會輕易下決定買房的。同時，房子的個性化明顯，加之成交環(huán)節(jié)很多，所以離不開第三方的參與。這些都注定了平安好房“消滅中介”的想法短期內(nèi)難以實現(xiàn)。

從平臺電商的角度來看，張翼認為平安好房的想法有一定可行性，但如果沒有海量房源信息支撐，肯定也做不起來。“平安好房的核心是平安金融，它這種模式相當(dāng)于行業(yè)公敵。”張翼說。

“（去中介化）這種說法比較愚蠢，心里這么想也別說出來。”中原集團主席黎明楷在接受采訪時表示，不論搜房網(wǎng)還是一手電商，目前這個階段都離不開線下。

“搜房網(wǎng)的事情對我們也產(chǎn)生很大觸動，我們也在思考二手房商業(yè)模式的重新設(shè)計。”張翼對《環(huán)球企業(yè)家》表示，地產(chǎn)平臺網(wǎng)站和中介公司是相互依賴的關(guān)系，目前階段“誰也離不開誰”。