溫州棄房樣本

在二三線城市大面積取消商品房限購政策的這個夏天，近年來一直自謙為“三四線城市”的溫州，仍然處于全國媒體的聚光燈下。用溫州市市長陳金彪的話說，溫州房價一直是社會關注熱點，前幾年是因為房價“高”，近幾年是因為房價“跌”。

在房價連續下跌了34個月后，7月29日，溫州市住建委召開新聞發布會，正式放開住房限購政策，在房屋交易登記時不再核查現有住房情況。過去一年里，溫州多次呼吁分類調控，建議限購松綁或取消。

由此，浙江省內限購松綁的城市已達5個。此輪限購政策下溫州的樓市變局，也頗耐人尋味。

“棄房”增多

從限購大省到救市大省，不是簡單的“搖身一變”，先看看溫州的情況。

2014年7月，《財經國家周刊》記者隨國務院第五督查組到浙江，溫州的金融、房地產、民營經濟發展現狀是分組督查的重點。陳金彪表示，溫商群體對經濟變化和市場反應特別靈敏，對經濟運行中的問題也會先一步發現。

目前溫州已暴露的風險是“棄房”現象，《財經國家周刊》記者掌握的一份材料表明，2013年8月以來，溫州“棄房”數量呈大幅增長趨勢。

據溫州銀監分局調查統計，受商品房價格下跌影響，當前溫州“棄房”數量已達1107套，涉及不良貸款64.04億元。

調查發現，“棄房”主要有四類情況：一是按揭貸款“棄房”數量增長較快；二是商品房抵押貸款中的“棄房”數量快速增長；三是單套“棄房”平均所涉貸款金額上漲；四是“棄房”數量集中于“抵押加擔保”貸款。

正如陳金彪所言，溫州風險要早于浙江1?6個月，浙江又要早于全國1?6個月。

據媒體報道，五六月末，浙江杭州、江蘇無錫、福建寧德等地均有業主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業主大多聲稱“無力還款”。

目前尚無更多數據顯示“棄房斷供”成為全國普遍現象，但監管部門早已作出預警。

銀監會主席尚福林在上半年全國銀行業監督管理工作會議暨經濟金融形勢分析會議上也表示，“部分地區已出現房企甚至業主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關信貸風險須高度關注。”

“三高”難題

據溫州銀監部門分析，“棄房”一是因外部經濟不景氣，貸款人自身經營困難；二是“兩鏈”風險持續發酵，部分企業深陷泥潭。

所謂“兩鏈”，指資金鏈、擔保鏈。如溫州樂清最大的建筑企業——建橋建設集團陷入擔保泥潭，名下近2億元市值的土地和房產被查封，公司法人代表周建華也于2013年12月中旬“跑路”。

此外，由于抵押物價值縮水而出現“棄房”的比例高達56%，且多集中于高端樓盤的按揭貸款中，如“錦玉園”從最高峰時的每平方米10萬元下降至3萬元左右。

“溫州房地產處于有史以來最困難時期。”溫州市巨龍房地產開發有限公司董事長李國勝說，2009年9月?2011年2月，高位競價拿地的項目基本處于虧損狀況。比如，三洋濕地君庭領墅樓面價2.3萬元/平方米，售價僅2萬元/平方米。

房價的持續回落或瞬間大幅下滑，對溫州的房地產市場、實體經濟、金融系統造成了巨大的沖擊。由于房地產抵押貸款比重過高，隨著房價一路走低，抵押品價值大幅縮水，導致銀行授信萎縮，由此放大了金融風險。

陳金彪表示，溫州的房地產與實體經濟、金融行業的聯系特別緊密，突出表現為“三個高”：一是銀行業信貸中房地產融資占比高達26%，高出全國平均水平8個百分點；二是房地產抵押貸款比重高達58%，高出全國平均水平29個百分點，因房價下降、授信貸款萎縮等相關問題形成的銀行不良貸款比重24.9%；三是溫州實體企業涉及房地產的比重高，在1806億元的房地產融資中，溫州實體企業參與房地產開發和投資的貸款比重達66%。

這是個難解之結。當以限購為主要手段的樓市“去投資化”政策推行后，大量民間資本“錢生錢”的邏輯被打破，高峰期進入樓市的民間資本深陷債務泥潭不能自拔。

如溫州騰旭服飾有限公司，前期投入大量資金入股溫州綠城“海棠灣”地產項目建設，目前該樓盤均價不到2萬元，跟項目預期的3萬元單價相去甚遠，且銷售情況不理想，資金回籠慢。受此影響，該公司董事長徐云旭于近日“失聯”。

環環相扣

當房地產周期下滑疊加溫州經濟周期下滑，整個溫州市房價進入下跌通道。

浙江中梁置業有限公司董事長楊劍平說，溫州房價連續30多個月下跌，不要說水分被擠干了，連“氧分”都快沒了，長期“缺氧”的市場是會出大問題的。

2011年下半年發生的局部金融危機，重創了溫州經濟。從橫向看，2012年浙江省18項主要經濟指標中，溫州倒數第一的有9項，倒數第二的有4項；2013年倒數第一的有7項，倒數第二的有5項。從縱向看，溫州的出口、消費、工業用電連續出現較長時間負增長。

據陳金彪分析，根本原因是自身體制性、素質性、結構性的問題：由于產業普遍“低小散”，決定了經濟轉型相對滯后；家族式企業文化根深蒂固，影響現代企業制度建立；經濟外向關聯度大，受國內外宏觀環境影響要早一些、大一些；民間資本熱衷快錢，追逐暴利，埋下了民間貸款風波的種子。

2014年上半年，溫州實現GDP1827.95億元，比去年同期增長6.8 %，與浙江全省經濟增速差距0.4個百分點，比一季度拉大0.2個百分點。

“溫州經濟在筑底起穩的緊要關口，尚未走出困境。”陳金彪說，針對實體經濟存在的問題，溫州提出從“脫實向虛”到“堅守實業”，主動“強身健體”。

對于溫州而言，房地產、實體經濟、金融系統環環相扣，哪一環都不好解。

限購松綁能否緩解“棄房”現象？從當前形勢看，短期成交情況難以判斷限購松綁成效。但是，如果“棄房”漸成“明智之選”，將導致溫州信用環境進一步趨向惡化。

陳金彪表示，溫州在維護金融穩定上使出了“渾身招數”——金改開路，防控為先，信用重塑，全力應對，妥善化解。