壓住房價的稻草：不動產(chǎn)登記

據(jù)國土資源部消息，2018年前不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺將投入運行，基本形成統(tǒng)一登記體系。不動產(chǎn)當中與百姓生活關(guān)系最密切的就是房產(chǎn)。房產(chǎn)信息統(tǒng)一登記后，既有助于未來房產(chǎn)稅的推廣實施，也能夠讓特殊人群的灰色財產(chǎn)公開化。

房產(chǎn)信息統(tǒng)一登記、房產(chǎn)稅其實都不是新消息，只是遲遲沒有時間表。眼下只解決了前者，后者已在滬渝試點三年多，筆者估計，在全國全面開征會等到2018年以后。但害怕信息公開與房產(chǎn)稅的人不會等到那時再出售，所以它早晚會對房價構(gòu)成不小的壓力。

倘若目前房價正處于明顯上升的周期，一如2013年及此前的黃金十年，則這些“敏感”房產(chǎn)持有者普遍不會急于出手，而會走一步、看一步，甚至?xí)恢钡鹊?017年及以后。房價快速上漲之時，很容易覆蓋每年1%-2%的房產(chǎn)稅。

可是，近期中國房價的漲勢正在逼近尾聲。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度中國商品住宅銷售面積同比下降5.7%，銷售額同比下降7.7%。顯然，平均銷售單價同比下滑約2%。2014年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量創(chuàng)下2013年2月以來的新低，各城市房價的同比漲幅也有明顯回落。

類似的，全國城市綜合地價一季度的環(huán)比漲幅在連續(xù)7個季度擴大后首次收窄。來自各家房地產(chǎn)中介公司的最新信息表明，一些大中城市的二手房價格出現(xiàn)環(huán)比滯漲或回落，成交量則明顯下滑。

與2013年相比，2014年樓市新增了一個利好，三大利空。一個利好是國家房地產(chǎn)調(diào)控政策在逐漸放松，一些地區(qū)相繼傳出解除“限購”，甚至是鼓勵購房的消息。這種放松預(yù)計還會持續(xù)，因為眼下經(jīng)濟形勢不樂觀，房價也比較疲軟，在全國范圍內(nèi)調(diào)控房價已無必要。三大利空包括：貸款利率上升，額度吃緊；人民幣貶值，熱錢退燒；由于政府急于賣地賺錢，不少二三四線城市近期的住宅供應(yīng)量太大，在2013年價格漲幅較大的背景下，有效需求不旺。利空明顯強過利好。政府的各種政策未能制止房價大漲，同樣也不容易護住房價不跌。

2013年底以來房貸不容易申請，優(yōu)惠力度明顯減弱，原因是期限長、利率太低。在銀行吸儲難、儲蓄存款利率普遍上浮10%、協(xié)議存款利率5%-6%的背景下，盡管房貸可以減計50%風險權(quán)重，節(jié)約資本金，但銀行為了維持一定的存貸差，并不熱衷于房貸。

2014年以來，人民幣對美元貶值已超過3%。盡管研究者的共識是人民幣不會就這樣持續(xù)貶值下去，其間還會有反復(fù)，甚至明顯升值，但熱錢退燒已是事實。一些境外投資者撤離中國樓市，很多中國地產(chǎn)商、富人也跑到境外購房。

最為根本的因素——供需方面，情況也不太樂觀。截至2014年3月底，中國商品房待售面積52163萬平方米，比2月末增加766萬平方米；一季度銷售20111萬平方米，同比下降多于3%。庫存增加，銷售放緩，房地產(chǎn)商就只能考慮降價促銷。究其根源是過去幾年房價漲太快了。2013年很多城市房價同比上漲10%-20%，而居民收入增長不超過6%-8%，房租凈收益率普遍低于2%-3%，房價收入比通常高過15-20倍。

短期內(nèi)房價還會調(diào)整，這幾乎成了市場的一致共識。

在這樣的現(xiàn)實及預(yù)期之下，肯定會有一部分多套住宅擁有者會在近期陸續(xù)出手，增大二手房的供應(yīng)量。同時，也有一些投資者、體制內(nèi)官員放棄購買房產(chǎn)的計劃，減少對新房、二手房的需求量。這兩種情形都會對房價構(gòu)成向下的拉力，但具體力量能多大，目前難說。以北京為例，2013年二手房年交易量16萬套左右，五六年前則是6萬-7萬套；2013年新建住宅開工、竣工、銷售大約都在20萬套左右。而目前北京二套以上房產(chǎn)、灰色房產(chǎn)普遍認為起碼有30萬-50萬套，倘若都要出售，足夠北京消化兩年。

真正的影響體現(xiàn)在心理及預(yù)期層面。這是因為“反身性”效應(yīng)的存在，當房價走弱時，會刺激一些灰色房產(chǎn)、應(yīng)納稅房產(chǎn)拋售，帶動房價開始下跌，而這種下跌反過來又會誘發(fā)更多的拋售行為。當房價透支未來、存在一定程度的泡沫之時，只需要一根稻草就能刺破。這根稻草或許就是房產(chǎn)信息統(tǒng)一登記以及房產(chǎn)稅。