房地產松綁暗動

中國經濟正在滑出增長底線，穩增長的政策逐漸啟動。

1-2月消費、投資和出口全面下滑，工業增速更是創下金融危機以來的低點，一季度GDP在滑向7%。4月2日，國務院常務會議布置了包括小微企業減稅、保障房建設和鐵路建設三個方面的穩增長措施。

此次會議布置的措施與2013年三季度的穩增長措施如出一轍。當時在經濟增速跌破7.5%和“錢荒”的夾擊下，2013年6月26日的國務院常務會議強調加快棚戶區改造，2013年7月24日的國務院常務會議上就出臺過給小微企業減稅和推動鐵路投資的政策。這次會不會像2013年下半年那樣，成功的止住經濟下滑的勢頭呢？

光靠這些政策可能比較困難。2013年房地產市場很紅火，這才是當時穩住經濟的關鍵；如今的房地產市場已經明顯降溫，僅靠這幾服藥方恐怕只能止疼，很難治病。

2014年以來，房地產市場的負面消息不斷。新開工面積創新低，銷售面積和銷售金額變成負增長，房價環比下跌城市數量在增加，房企債務違約、降價銷售引致業主砸售樓處，等等不一而足。

所以，經濟要想最終穩住，房地產的松綁已成必然趨勢。近日，溫州、長沙、杭州等地陸續被曝出正在醞釀放松限購政策，房地產再融資也開閘，房產稅的試點也不再擴大，各種松綁的跡象在暗流涌動。

地產開局不利

相對于2013年的紅火，2014年一季度房地產市場迅速降溫。1-2月，新開工面積負增長，下滑幅度甚至超過2009年金融危機時。與此同時，1-2月份房地產開發投資延續2013年下半年以來的放緩趨勢，增速較2013年末下降0.5個百分點；銷售面積的增長也發生逆轉，從上年末增長17%轉變為下降0.1%。

房地產價格平均漲幅也在收窄，價格環比下跌的城市進一步增加。“百城價格指數”顯示，3月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格漲幅連續第三個月收窄，環比上漲的城市數量減少至63，下跌的城市增加至37個。

房地產企業出現債務違約，暴露了一些開發商資金鏈的脆弱性。資金鏈出現斷裂的興潤置業及關聯企業總負債35億多元，其中銀行貸款約24億元，嚴重資不抵債，當地政府已經介入。

與此同時，經濟各主要指標較2013年都出現較大的下滑。統計局數據顯示，1-2月份，固定資產投資同比增速下降了1.7個百分點，工業增加值同比增速大幅回落1.1個百分點，社會消費品零售總額增速放緩了1.8個百分點。一季度可能就會跌破7.5%的增長目標，甚至逼近7.2%的底線。

松綁暗流涌動

在上述背景下，房地產政策出現松綁跡象。房地產政策的最大調整莫過于“雙向調控”，為區域性放松開閘。

“兩會”期間，不僅政府工作報告沒有強調房地產調控，而且住建部明確提出了“雙向調控”。一方面要對一線城市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；另一方面，對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。

有了這張通行證，房地產市場下行壓力較大的地方已經開始行動。近日，有關地方政府正在醞釀包括調整限購政策在內的一攬子措施的消息頻見報端，其中，溫州的方案已經上報浙江省政府，長沙、杭州等地也組織了房企溝通會并透露正在準備一系列促進房地產市場穩定發展的政策。

房地產市場的地區差異加大，三四線城市的壓力更大。溫州房價已經連續下跌30個月，截至2月末，國家統計局計算的溫州房價僅相當于2010年時的79.8%；杭州庫存快速增長，到3月28日杭州市區可售商品房房源較年初增加了2000多套，同比增長41.07%，在此壓力下，已經出現降價潮，甚而招致已購房業主怒砸售樓處。

在微觀層面暗潮涌動的時候，宏觀層面已經放開了對房地產企業的融資抑制，房地產企業股市再融資開閘、公司債發行也啟動了。這透露出積極的政策意義，瑞銀證券房地產行業分析師李宗彬表示，監管層已放棄通過壓制開發現金流來控制房價的思路，而轉向采取增加供給的措施，中央政府對房地產行業的態度比過去更為友善。一直被當作控房價利器的房產稅也暫停擴大試點，止步于上海和重慶。2014年政府工作報告也只提到房地產稅立法。

上述政策調整均直接針對房地產，不僅如此，深化改革、均衡發展的多項戰略，也會間接推動房地產的發展。國泰君安房地產行業首席分析師李品科認為，城鎮化提出著重解決好“三個1億人”，預計可優化中西部等城市的供求格局，避免三四線市場泡沫破裂，有利于扭轉市場情緒。

此外，京津冀協調發展、贛閩粵原中央蘇區振興發展規劃、自貿區進一步增加等區域發展戰略也會推動地區性房地產業的發展。

明動還要等待

“房地產政策有所放松是必然趨勢，”國信證券房地產行業首席分析師區瑞明告訴記者，“畢竟房地產行業在國民經濟中的地位非常重要，而房地產需求正在減弱。”

國家統計局發布的數據顯示，2013年GDP能維持7.7%的增長，在很大程度上得益于房地產行業快速增長。在2013年GDP中，第三產業中的房地產與第二產業中的建筑業合計占比達12.8%。

不過，政策放松的力度不會很大。銀河證券房地產行業首席分析師趙強向記者表示，“不可能和過去一樣。從房地產政策的長期趨勢來看，仍然是擠泡沫，只是要避免泡沫破裂的過快過猛。”

市場普遍認為，官方可以接受的經濟增長的“底”是7.2%，這一增速之所以被視為“底線”，是因為該增速或可實現就業穩定增長。而渣打銀行調研與央行調查數據顯示，當前就業狀況并未受到經濟下行的明顯影響，甚至在部分地區和行業仍存在用工荒的難題。

只要經濟形勢沒有惡化到影響就業的程度，宏觀政策的微調特色以及借由改革兼顧長期發展和短期增長的思路也會反映在房地產領域。

目前來看，穩增長的政策依然延續了2013年的思路：貨幣政策不放松，采取一些“迷你刺激”。只有經濟進一步下行，地產政策的松綁才會從暗動轉為明動。