中國房價影響因素的區域差異與時序變化研究

范允奇　王藝明

摘要：采用二階段局部動態調整模型分析存在市場摩擦和投機時的房價運行特征，進而通過動態面板數據模型和遞歸分析方法實證分析房價影響因素的區域差異和時序變化。研究結果顯示：（1）人口增長并非推動房價上漲的因素；（2）收入因素在東部地區對房價影響不顯著；（3）房租對房價僅在西部地區有顯著影響；（4）土地成本對房價有影響，在東部影響最強而中部最弱；（5）房價慣性影響在各區域都有顯著影響；（6）從時序變化來看，各區域實體經濟因素對房價的影響強度都存在下降趨勢，而房價慣性的影響卻不斷上升，反映出投機氣氛濃厚使得房價對基本面偏離程度不斷提高。因此，我國房地產調控需要建立區域差異化的長效機制。

關鍵詞：房價；影響因素；區域差異；時序變化

文章編號：2095-5960（2014）01-0062-06

中圖分類號：F830.572

文獻標識碼：A

一、引言

房地產業因其產業鏈長、影響面廣，在整個國民經濟中處于基礎性、先導性的地位，對引導合理消費、推動城市化進程具有重要作用，極大影響整個國民經濟的發展質量。房地產的不可移動性使得房地產市場成為了典型的區域性市場。房價作為房地產研究中最重要的對象，是房地產商品屬性和投資品屬性的反映，不但受到多種經濟變量的影響，而且關乎社會發展與和諧。[1]

為了促進房價合理回歸，短期內可以通過限購政策等行政手段迅速控制房價過快上漲，但是由此積壓的需求未來存在集中釋放的潛在風險。[2]因此，研究建立房地產調控長效機制，引導房地產市場健康發展，成為我國目前亟待解決的問題。房地產調控政策長效機制必須遵循市場規律，形成常態化和市場化為特征的政策手段。這就要求政策制定者對影響房價的市場因素具有深刻認識。由于房地產市場是典型的區域市場，不同區域經濟發展情況不同，房地產市場的需求和供給存在著區域差異，進而房價及其影響因素也將存在區域差異。

目前，從區域差異角度研究我國房價的文獻還較為缺乏。梁云芳、高鐵梅（2007）[3]基于誤差修正模型形式的panel data模型重點討論了房價受貨幣政策影響的區域差異。王藝明（2008）[4]采用狀態空間模型研究了北京、上海和廣州房價中的投機泡沫。魏瑋、王洪衛（2010）[5]采用面板向量自回歸模型研究了我國貨幣政策對不同區域房價的影響差異。這些研究從不同角度都發現我國房價波動存在著顯著的區域差異特征，并從各自角度對這些區域差異進行了測度，具有很高的參考價值。

相比這些文獻，本文在如下方面進行了探索：第一，本文將模型建立在市場存在摩擦的基礎上。房地產在位置、環境、數量、朝向、檔次等方面的物理屬性存在異質性，交易存在明顯的搜尋成本和信息成本，而且對消費者來說房地產交易涉及的金額較大，交易環節比較復雜，買賣雙方信息不對稱，因此交易成本和信息分布都使得房地產市場是一個不完全的市場，存在嚴重的市場摩擦，但這并沒有受到現有文獻的重視。第二，本文中引入了投機因素。房地產既有商品屬性又有投資品屬性。從投資品屬性來看，投機行為會對房價波動產生重要影響，是研究房價不能忽視的因素。第三，本文對不同區域房價影響因素差異及時序變化進行了研究。以往研究雖然涉及房價影響因素的區域差異，但是并沒有對差異的時序變化特征進行研究。換句話說，以往研究主要是對房價影響因素區域差異進行靜態研究，而本文將其擴展到了動態，以揭示區域差異的變化軌跡。第四，本文主要關注非金融因素對房價的影響。房價主要受到收入因素、租賃因素、人口因素、成本因素和金融環境因素的影響。[6]現有文獻主要分析了金融環境的影響，而對前四類種屬于實體經濟基本面的影響因素討論不足。我國由于金融政策的統一性，金融環境的區域差異不大，房價波動的區域差異應該主要源于實體經濟基本面的影響，因此本文將重點放在對實體經濟基本面方面的考察。

基于上述考慮，本文首先對我國各地房價趨勢進行對比，發現顯著的區域特征。然后基于二階段局部動態調整模型建立動態面板數據模型分析我國房價影響因素的區域差異。進一步，通過遞歸估計方法分析了不同區域房價影響因素的時序變化。最后結合本文研究結果提出房地產調控的相關政策建議。

二、我國房價趨勢區域差異分析

1998年7月國務院出臺《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》要求從1998年下半年停止住房分配制度，逐步實現住房貨幣化。這成為我國房地產業發展進入新時期的里程碑。2000年我國住房實現了全面貨幣化，房地產業進入迅猛發展時期。房地產業的迅猛發展雖然在推動經濟增長、改善人民生活方面起到了十分關鍵的作用，但是與國外許多國家的經歷類似，我國房地產業快速發展的同時也出現了很多問題。其中，房價過快上漲成為了影響我國經濟社會發展的焦點問題。為了遏制房價的過快上漲，國務院從2005年開始陸續出臺了一系列調控政策，但遺憾的是，房價的過快上漲趨勢并沒有就此被控制。2008年受國內外經濟形勢影響我國經濟增速下降，房地產價格漲幅放緩，一些東部地區價格甚至出現下降。此時，為了穩定經濟增長，我國相應出臺了一系列經濟刺激政策。然而，2009年我國房地產市場出現了“報復性上漲”。為了使房價回歸到合理水平，2010年開始我國政府開始了新一輪的房地產調控。此次調控各地陸續出臺了差別化的限購政策和信貸政策，并伴隨著上海和重慶的房產稅試點，被稱為史上最嚴厲的房地產調控政策。這輪調控政策與以往相比突出了區域差異化，符合房地產市場區域性的特征，調控效果強于以往，但是嚴重依賴于行政手段。

通過上述分析可以看到，我國房地產改革始于1998年下半年，但是完全的價格的市場化開始于2000年。另外，2009年的房價“報復性上漲”和2010年開始的房價逐漸“降溫”源于各種非常態化因素和行政手段的影響。保證房地產市場健康發展的長效機制需要以市場化和常態化為特征。這就要求我們深入認識市場化和常態化條件下的房價運行特征。本文將樣本區間設定在2000年至2010年。本文采用年度房屋銷售價格同比指數作為房價的衡量指數。按照相關劃分標準，本文將我國各省市自治區劃分為三個區域——東部、中部和西部