北京自住型住房政策解讀

崔瑞

[摘 要]在北京房價(jià)再度領(lǐng)漲全國之際，備受關(guān)注的北京市“自住型商品房”政策終于浮出水面，10月23日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、規(guī)劃、國土、財(cái)政等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，將重點(diǎn)解決自住型、改善型購房需求，支持剛需，平抑房價(jià)。本文通過對該項(xiàng)政策的具體內(nèi)容、出臺(tái)的意義、政策可能帶來的利與弊以及未來趨勢的具體闡述，對其他城市是否采取這項(xiàng)政策提供借鑒。

[關(guān)鍵詞]自住型住房；利與弊；未來趨勢

[中圖分類號]C936 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0101-02

1 引 言

北京市2013年10月正式出臺(tái)自住型改善型商品房銷售、管理政策。該項(xiàng)政策的出臺(tái)，也引來了廣泛的討論，下面淺談對該項(xiàng)政策的認(rèn)識(shí)。

2 北京自住型住房政策的具體內(nèi)容及出臺(tái)意義

2.1具體內(nèi)容

2.1.1 申購條件

根據(jù)北京自住型住房政策，自住型商品住房面向全市符合申購條件的家庭，對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭實(shí)行限購；非京籍家庭持有效暫住證，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社保或個(gè)稅，可以購買一套住房。而且兩類家庭可優(yōu)先購買：一是本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士購買的要年滿25周歲；二是已在輪候經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的家庭。

2.1.2 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及權(quán)利限制

自住型商品住房進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時(shí)，登記部門應(yīng)將房屋性質(zhì)登記為“自住型商品住房”。并且規(guī)定自住型商品住房購房人取得房屋所有權(quán)證后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；購房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的，如果有增值，應(yīng)當(dāng)將差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。同時(shí)，自住商品房也不能出租。而違規(guī)出租查處的措施正在制定之中。符合條件的購房家庭只能購買一套，如將該住房出售，以后不能再購買自住型商品住房。

2.1.3 銷售方式

自住型商品住房項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織向符合購房資格的申請人銷售。選房順序，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號確定。搖號應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全程公證，并接受所在區(qū)縣建設(shè)房管部門的監(jiān)督。

2.2 北京自住型住房政策的出臺(tái)意義

針對北京面臨房價(jià)高的現(xiàn)象出臺(tái)的新政策，我們認(rèn)為應(yīng)該有以下兩點(diǎn)出臺(tái)意義：

2.2.1 這是地方政府面臨房價(jià)上漲局面的積極主動(dòng)態(tài)度

長期以來對房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，由于“土地財(cái)政”等各方面原因地方政府對中央政府的調(diào)控政策的執(zhí)行態(tài)度和力度往往不能令人滿意，尤其是那些房地產(chǎn)市場火爆、房價(jià)極高的一線城市，政府對調(diào)控政策的執(zhí)行力更是常常被人詬病。2013年下半年以來，部分城市的土地市場、房地產(chǎn)市產(chǎn)再度陷入癲狂狀態(tài)，房價(jià)不斷創(chuàng)出新高，面對這種情況，媒體和消費(fèi)者其實(shí)更多關(guān)心的是中央政府的政策動(dòng)向。在這種局面下，北京地方政府主動(dòng)出臺(tái)調(diào)控新政策，反映出地方政府對房地產(chǎn)市場的問題并非無動(dòng)于衷，而是積極地應(yīng)對、主動(dòng)調(diào)控。同時(shí)，深圳等其他城市也有類似行為，筆者認(rèn)為地方政府對房地產(chǎn)調(diào)控積極主動(dòng)的態(tài)度，是調(diào)控見效、樓市趨穩(wěn)的重要保障。

2.2.2 這是地方政府對調(diào)控房價(jià)的措施的積極探索和創(chuàng)新

在一次又一次的調(diào)控之下，部分一線城市的市場經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，一方面說明當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性；另一方面，也說明現(xiàn)有調(diào)控房價(jià)的政策和措施還需要不斷完善。北京此次推出的加快自住型商品住房建設(shè)的舉措，雖然與現(xiàn)在存在的經(jīng)適房和限價(jià)房有很多相似之處，但是該項(xiàng)政策明確定位中端，針對居民自住型、改善型住房需求，特別是未來北京住房供應(yīng)將形成保障房、商品房、自住型商品房各占一定比例的結(jié)構(gòu)，其政策的探索和創(chuàng)新都是非常有意義的。

3 北京自住房型政策的利與弊

3.1 北京自住房型政策的利

該項(xiàng)政策是解決“夾心層”群體的住房問題，也就是對既買不起高價(jià)商品房、又沒有資格購買保障房的群體，可以起一種住房保障的作用。這必然與其他保障性住房類型有聯(lián)系，又有區(qū)別。基于此下表中，我們可以了解到北京自住房政策的出臺(tái)有以下幾點(diǎn)好處：

自住型住房的目的是為解決“夾心層”群體的住房問題而提出的，與其他的保障性住房一樣，都具有保障作用，但是針對的人群不同。這無疑是為社會(huì)更多需要住房的人提供房源，也可說是我國保障性住房體系的一種完善和補(bǔ)充。

從上表中，我們可以看出，自住型住房較經(jīng)適房、廉租房、政策性租賃房而言，沒有戶籍、收入、資產(chǎn)方面的限制，也就是說“自住房”保障的范圍比前三者要廣泛得多。

3.2 北京自住型住房政策的弊

（1）從該項(xiàng)政策出臺(tái)的意義來說，雖然自住型商品房的推出，必然會(huì)受到大量在京工作多年的外地人士的歡迎。但畢竟僧多粥少。并且輪候搖號的時(shí)間比較長，有些消費(fèi)者不愿意等，可能就會(huì)又去購買高價(jià)商品房，從而抵消“自住房”對純商品房需求的分流，這樣會(huì)影響該政策的實(shí)施效果。

（2）從銷售方式來看，是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織向符合購房資格的申請人銷售。選房順序由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織公開搖號確定，并且有可能產(chǎn)生“自住房”搖號分配時(shí)的尋租行為。這必然會(huì)帶來“不公平”的現(xiàn)象產(chǎn)生，所以需要有關(guān)政府部門加強(qiáng)監(jiān)督和管理。

（3）從土地的獲得方式說，自住型住房是采取“限房價(jià)、競地價(jià)”等方式供地，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右。這對房地產(chǎn)開發(fā)商來說涉及成本和收益的問題，形成一定的壓力。也會(huì)使消費(fèi)者產(chǎn)生疑問，這種地理位置好的地段，地價(jià)飛漲，同等位置的低價(jià)房在質(zhì)量上能不能保證？后期是不是無人管理？這個(gè)問題也需要政府考慮到并加以完善。

4 北京自住房政策的未來趨勢

針對北京自住型住房政策，業(yè)內(nèi)也提出了各種各樣的聲音，有支持的，也有質(zhì)疑的。多位業(yè)內(nèi)人士表示，由于自住型商品房位置并不會(huì)很理想，盈利有限，在擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性可能會(huì)下降，自住型商品房之外的商品住宅用地可能會(huì)遭到搶購。著名的央視經(jīng)濟(jì)評論員葉檀也認(rèn)為北京自住型住房估計(jì)銷路不太好。

通過前面上述的分析，筆者認(rèn)為該項(xiàng)政策是地方政府面對房價(jià)過快上漲的情形所作出的積極舉措，自住房將會(huì)分流一部分高價(jià)商品房的需求，從而有助于抑制商品房價(jià)格的上漲，也就是說自住房可以在一定程度上對抑制房價(jià)起到一定作用。但是這樣一來，會(huì)導(dǎo)致商品房的建設(shè)用地大幅減少，并導(dǎo)致純商品房有效供應(yīng)量的減少。而且由于“自住房”需要較長時(shí)間的輪候等待，但是有些購房者不愿意等，就可能去購買高價(jià)商品房，從而抵消“自住房”對純商品房需求的分流作用，這樣使得該項(xiàng)的實(shí)施效果未必會(huì)如預(yù)期的那樣。因此，筆者也是認(rèn)為未來的自住型住房未必能得到購房者的青睞。

5 結(jié) 論

本文通過對北京自住房政策的具體內(nèi)容，出臺(tái)背景，未來趨勢的具體闡述和分析，可以看出該項(xiàng)政策是為了穩(wěn)定房價(jià)所采取的重要手段，也是住房機(jī)制的探索，有其積極的一面。但是在真正的實(shí)施過程中，有許多的執(zhí)行細(xì)節(jié)問題值得大家商榷、提意見，使得促進(jìn)政策的不斷完善。雖然筆者認(rèn)為北京自住房政策的未來銷路未必好，但是對于該項(xiàng)政策的借鑒意義來說，其他各個(gè)地方政府有各自具體的情況，也就是說具體問題具體分析，所以說對于其他地方政府應(yīng)該基于各自地方情況，吸取北京自住房政策的優(yōu)勢，結(jié)合本地的實(shí)際情況加以完善。

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