對非房地產開發項目在建工程抵押及登記有關問題的探析

方宏旭

[摘 要]隨著我國改革開放的不斷深入，各地經濟的蓬勃發展，符合地方特色以及城市長遠規劃的工業園區猶如雨后春筍般的冒出來。工業企業從進入園區到投入生產需經歷一定的時間，由于近年經歷了國際金融危機，全球整體經濟形勢不容樂觀，因此直接影響到我國的各類工業企業，工業企業都面臨開發建設資金不足，在建工程抵押貸款就成了企業融資的一個重要渠道。

[關鍵詞]非房地產開發項目；在建工程；抵押；登記

[中圖分類號]D923.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0114-02

在建工程從概念上理解是指經過審批正在建設中的房屋及其他建筑物。從法律意義上講是未通過竣工驗收之前都還屬于在建工程。根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產抵押給貸款銀行的行為。《房屋登記辦法》第五十九條，以在建工程設定抵押的，當事人應當申請在建工程抵押權設立登記。本文所指非房地產開發項目在建工程主要指工業企業項目的在建工程[1]。

1 非房地產開發項目在建工程抵押的現狀分析

1.1 土地使用權存在重復抵押的法律風險

由于目前我國大部分地方土地管理部門和房產登記部門還是相分離的，根據《城市房地產管理辦法》的規定，以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權，而土地使用權抵押在土地管理部門登記。根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押，在建工程（含土地）抵押則是在房產登記部門登記，由于土地管理部門和房產登記部門信息不互通，如果抵押人的土地使用權抵押登記尚未注銷，而又申請辦理在建工程抵押登記，房產登記部門給予辦理了在建工程抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押登記，極有可能會造成重復抵押的法律風險。

1.2 存在再次申請在建工程抵押登記的情形

例如一個工業項目的投入由于建設資金的原因存在建設一部分廠房未竣工驗收即投入使用，致使整個項目建設周期拉長，而由于在建工程抵押期限相對較短，抵押期限到期后，抵押人會以其余在建的建筑物申請在建工程抵押，企業通過這種方式可以繼續從銀行獲取資金，然而從建設部門監管角度來說，會存在一定的隱患，整體項目無法按審批的要求及時竣工驗收，而未竣工驗收即投入生產，則涉及建筑工程安全的問題。

2 非房地產開發項目在建工程抵押存在的問題

2.1 抵押物評估價值給抵押權人帶來的風險

抵押物的價值應當能確保抵押權人債權的實現，而抵押物評估價值虛高的結果，給抵押權人收回債權帶來了不確定的風險。以下造成抵押物評估價值虛高的因素有：①由于評估機構對評估業務的競爭，評估人員往往會迎合抵押人想多貸款的要求，對抵押物價值進行評估時人為造成評估價值虛高；②評估機構在評估在建項目時由于對土地性質、項目權屬、工程進度等方面影響實際價值方面的因素考慮欠缺而影響了評估價值的準確性；③如果抵押雙方以協議作價的方式確定抵押物的價值，由于銀行信貸人員缺乏房地產估價的專業知識，對抵押物價值的估算缺乏準確性，極易出現協議作價的價值與市場價值有較大的誤差。

2.2 非房地產開發項目在建工程實現抵押權存在一定的局限性

各地工業園區存在規劃及產業的限制，在建項目往往屬于工業用途，抵押人如到期無法償還債務，債權人實現債權處置抵押物時，由于用途、規劃條件的限制，處置該抵押物時受讓人會存在一定的局限性，無法確保抵押權人債權的實現。

2.3 如何確定在建工程抵押登記的標準與條件

目前對在建工程較普遍的理解是指處于建設過程中，尚未完工并未交付使用的工程項目。筆者對在建工程的理解是，建筑工程未達到竣工驗收條件或未通過竣工驗收都屬于在建工程。對于在建工程抵押登記各地都有不同的規定，如北京對《關于房地產開發項目在建工程抵押登記有關問題的通知》里，房屋已竣工或實際投入使用的房地產開發企業應依法抓緊辦理房屋初始登記，不得再按在建工程辦理登記手續。由于在建工程不確定因素較多以及工程建設者自身的原因致使工程施工期限的延期，這對抵押登記如何確定是否符合登記的標準與條件都存在現實的問題[2]。

3 解決與規范非房地產開發項目在建工程抵押及登記工作的難點及建議

3.1 明確在建工程抵押登記的標準與條件

為實際解決工業企業工程建設中的融資問題，房屋登記機構應明確制定在建工程抵押登記的標準與條件。筆者認為凡是未通過竣工驗收并未實際投入使用的，符合規劃許可，未超過建筑施工許可證中的施工期限，抵押人首次或再次申請在建工程抵押登記，登記機構應當給予辦理。在建工程抵押登記必須具備的條件：①在建工程占用范圍內的土地，必須依法取得國有土地使用權證；②投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期，可提供由貸款銀行確認的工程進度表等材料（或在抵押合同中載明相關內容）；③在建工程不允許為第三方貸款提供擔保，借款人必須為抵押人。

3.2 抵押權人需嚴審抵押物的價值

《物權法》第十三條明確規定了登記機構不得要求對不動產進行評估，抵押物的價值不是登記機構應當審查的要件，是否超過抵押物價值是抵押權人應當注意的事項，與登記機構無關。《物權法》進一步明確了登記機構的職責，同時根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，抵押雙方申請抵押登記時只需提交可以證明抵押房地產價值的資料即可。抵押房地產可以委托評估公司評估，也可以雙方協議作價，因此抵押物的價值對抵押權人來說是需要重點審查的。登記機構在受理在建工程抵押登記時，則有義務提醒抵押權人注意抵押物價值的風險，筆者建議可以在抵押登記申請表上注明抵押權人應當注意抵押物價值風險的提示。

3.3 登記機構需要完善在建工程抵押登記的審查工作

首先，登記機構審查的重點是所抵押的在建工程的合法性。登記人員應認真審查所抵押在建工程規劃審批的建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、國有土地使用證以及施工許可證，一方面上述規劃許可的建設單位（即抵押人）需與土地使用權人及債務人須為同一人；另一方面抵押建筑物的建筑面積必須是規劃審批的面積，因此只有確保抵押人主體的一致性及抵押物的合法性，才能避免抵押物的權屬風險。

其次，根據《房屋登記辦法》第十九條規定，辦理在建工程抵押權登記的，房屋登記機構應當實地查看。實地查看的內容為：①查看在建的建筑物與規劃審批是否一致，有無違章現象；②抵押的在建建筑物與提供的《國有土地使用證》的范圍是否一致；③在建工程的完工程度以及是否已投入使用的情況等。對在建工程實地情況以影像資料進行留存，并出具實地查看記錄表，登記時同抵押人提交的材料一同存入檔案。

3.4 做好在建工程抵押轉為現房抵押的登記工作

《房屋登記辦法》第六十二條規定，在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后，當事人應當將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。各地實際操作中，可能存在從初始登記到在建工程抵押登記注銷，再到現房抵押登記這一過程中會產生脫節或存在一個短暫的時間間隙，由此極可能會損害在建工程抵押中抵押權人的合法權益。如果將房屋初始登記與在建工程抵押登記轉為現房抵押登記合并辦理，完善這一過程的操作流程，從而實現無縫對接[3]。

4 結 論

由于非房地產開發項目在建工程抵押的特殊性及復雜性，無論是房屋登記機構還是抵押權人，都需要從制度上還有操作流程方面不斷去完善，既從服務的角度出發支持企業的融資需求，又能從管理制度方面不斷地去完善與健全。

參考文獻：

[1]住房和城鄉建設部政策法規司、住宅與房地產業司、村鎮建設辦公室.房屋登記辦法釋義[M].北京：人民出版社，2008.

[2]鄭智華，華理蘊，趙笑眸.淺析在建工程抵押登記的相關問題[J].中國房地產，2009（8）.

[3]金紹達.在建工程抵押權登記如何轉為房屋抵押權登記[J].中國房地產，2013（11）.