設(shè)有抵押的不動(dòng)產(chǎn)如何辦理繼承登記

問：抵押人去世，繼承人前來辦理抵押房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。原抵押權(quán)如何處理，有兩種意見：一是認(rèn)為這種抵押人的變更應(yīng)當(dāng)由繼承人和抵押權(quán)人簽訂抵押變更協(xié)議，辦理抵押權(quán)的變更登記。二是認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由繼承人與抵押權(quán)人重新簽訂借款合同和抵押合同，重新辦理抵押登記。應(yīng)采用哪種意見？是否需通知抵押權(quán)人？

金紹達(dá)：《民法典》實(shí)施前，按《物權(quán)法》第191條規(guī)定，在抵押期間未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，“抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存”，所以受讓人得到的是一個(gè)沒有抵押負(fù)擔(dān)的權(quán)利，不會(huì)存在抵押人不是所有權(quán)人的狀況。因此，社會(huì)公眾習(xí)慣了抵押人必然是所有權(quán)人。而《民法典》實(shí)施后，這種狀況已經(jīng)發(fā)生改變，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)并不因此而受到影響。抵押物轉(zhuǎn)讓后，抵押人就不再是所有權(quán)人。按《民法典》第394條規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的……前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人。可見，為擔(dān)保債的履行而把財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的人才是抵押人。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第68條規(guī)定：抵押權(quán)的變更是指抵押人、抵押權(quán)人的姓名或者名稱、被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限以及抵押權(quán)順位的變更。這里所規(guī)定的抵押人的變更是指抵押人法定名稱的變化，并不是說抵押人可以更換。本例中抵押人雖已去世，但抵押人、抵押權(quán)人、被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限及抵押權(quán)的順位均未因繼承而發(fā)生改變。所以，抵押人去世不屬于抵押權(quán)變更登記的范圍，繼承人和銀行無須簽訂變更協(xié)議，如果抵押物轉(zhuǎn)讓就應(yīng)當(dāng)變抵押人為新的所有權(quán)人，那就不存在抵押權(quán)的追及效力了。

本例中，繼承人并未把財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人，只是繼承的不動(dòng)產(chǎn)屬于抵押物而已。如果抵押人就是債務(wù)人，則繼承人在繼承被繼承人財(cái)產(chǎn)時(shí)，只是應(yīng)承擔(dān)清償這一債務(wù)的責(zé)任，并未產(chǎn)生新的債權(quán);如果抵押人是為他人擔(dān)保，則原債務(wù)人仍然是債務(wù)人，也沒有產(chǎn)生新的債權(quán)。沒有新的債權(quán)，就不存在為之設(shè)定擔(dān)保的問題。更沒有理由讓繼承人為可能素不相識(shí)的人簽訂借款合同或抵押合同。因此，繼承人與抵押權(quán)人不應(yīng)因抵押物的繼承而重新簽訂借款合同和抵押合同。設(shè)有抵押的房屋因繼承而辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無須通知抵押權(quán)人，因?yàn)槔^承和轉(zhuǎn)讓不同。轉(zhuǎn)讓是一種民事法律行為，抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓有可能影響抵押權(quán)的行使，《民法典》規(guī)定了抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。繼承是一種法律事實(shí)行為，法律事實(shí)發(fā)生即生效，無須通知抵押權(quán)人。在繼承時(shí)登記簿仍記載原抵押權(quán)人和抵押情況即可。在轉(zhuǎn)移登記完成后，一旦行使抵押權(quán)的條件出現(xiàn)，抵押權(quán)人就可以行使抵押權(quán)，不受抵押物被繼承的影響。