淺談國有企事業單位轉制物業管理公司的稅收優惠

李艷

［摘要］我國現有的物業管理企業有兩類：一是從屬于房地產開發公司的企業,這類企業大多以經營自己開發的寫字樓和住宅小區的物業管理為主；二是從原國有企事業單位后勤部門或房管所轉制的物業管理公司,也是以經營原單位房屋項目為主。在此,筆者想談談單位后勤部門轉制的物業管理公司在財務核算中能夠享受到的一些稅收優惠政策。

［關鍵詞］轉制；稅收優惠；物業管理企業

［中圖分類號］F275［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）21-0133-02

1所得稅

符合條件的物業管理公司,可向主管稅務機關申請享受國家現行的企業所得稅的優惠政策,審批備案后即可享受。

11稅率的優惠

服務業中,年度應納稅所得額不超過30萬元,從業人數不超過80人,資產總額不超過1000萬元,為小型微利企業。《企業所得稅法》第二十八條規定,符合條件的小型微利企業,減按20％的稅率征收企業所得稅。《財政部國家稅務總局關于小型微利企業所得稅優惠政策有關問題的通知》(財稅［2011］117號)規定,為了進一步支持小型微利企業發展,自2012年1月1日至2015年12月31日,對年應納稅所得額低于6萬元(含6萬元)的小型微利企業,其所得減按50%計入應納稅所得額,按20%的稅率繳納企業所得稅。

12稅額的減免

招用下崗失業人員企業所得稅減免：①現有服務型企業(廣告業、桑拿、按摩、網吧、氧吧除外)和現有商貿企業(從事批發、批零兼營以及其他非零售業務的商貿企業除外)當年新招用下崗失業人員達到職工總數30%以上(含30%)的,并簽訂1年(含)以上勞動合同,經勞動保障部門認定,可在3年內對年度應繳的企業所得稅額減征30%。②勞動就業服務企業中的加工型企業和街道社區具有加工性質的小型企業實體及從事商品零售兼營批發業務的商業零售企業,凡安置下崗失業人員并簽訂1年(含)以上勞動合同的,經勞動保障部門認定,每吸納1名下崗失業人員,每年可享受企業所得稅4000元,定額稅收扣減優惠可上下浮動20%,由各省人力資源社會保障廳確定具體定額標準。

招用殘疾人員的企業所得稅減免：企業月平均實際安置的殘疾人占單位在職職工總數的比例高于25％(含25％),實際安置的殘疾人人數多于10人(含10人),并且提供“服務業”稅目(廣告業除外)取得的收入占增值稅業務和營業稅業務收入之和達到50％的,按實際安置殘疾人的人數予以每人每年減征營業稅。

2契稅

轉制的物業管理公司承受原企業土地、房屋權屬,免征契稅或減半征收契稅。

財政部、國家稅務總局《關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》(財稅［2012］4號)規定符合以下條件的：企業公司制改造；公司股權(股份)轉讓；公司合并；公司分立；企業出售；企業破產；債權轉股權；資產劃轉；事業單位改制。土地、房屋權屬的劃轉,免征契稅或減半征收契稅。

3房產稅

單位向職工出租的單位自有住房暫免征收房產稅、營業稅。

《財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅［2000］125號)規定：“自2001年1月1日起,對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房,包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等,暫免征收房產稅、營業稅”。

4土地增值稅和土地使用稅

41土地增值稅

單位后勤部門轉制的物業管理公司在辦理土地、房屋權屬的劃轉不征收土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例》第二條“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人,應當依照本條例繳納土地增值稅”,第五條“納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入”。轉制企業為劃轉形式,沒有取得收入,所以不繳納土地增值稅。

42土地使用稅

應稅單位將職工住宅辦理了土地使用權過戶手續,可免征城鎮土地使用稅,對未辦理土地使用權過戶手續的應按規定征收城鎮土地使用稅。

5營業稅

(1)《關于納稅人資產重組有關營業稅問題的公告》(國稅發［2011］51號)納稅人在資產重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為,不屬于營業稅征收范圍,其中涉及的不動產、土地使用權轉讓,不征收營業稅。

(2)對于房屋維修基金,不計征營業稅。根據《國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業稅問題的通知》(國稅發［2004］69號)規定：住房專項維修基金是屬全體業主共同所有的一項代管基金,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金所有權及使用的特殊性,對房地產主管部門或其指定機構、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住房專項維修基金,不計征營業稅。

(3)對物業管理公司為業主代收代付的水、電、燃氣和房租費用,可按差額征收營業稅；對其從事此項代理業務取得的手續費收入應當征收營業稅。根據《關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅［2003］16號)《關于物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》(國稅發［1998］217號)

(4)物業服務企業將電梯維保、綠化保潔、秩序維護等專項服務項目分包給其他單位或者個人的,以其取得的物業服務收入的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人服務費用后的余額為營業額,征收營業稅。

(5)醫療勞務、衛生服務：非營利性醫療機構按照國家規定的價格取得的醫療服務收入,自取得執業登記之日起,3年內免征營業稅。

(6)垃圾處置費不征收營業稅。國家稅務總局《關于垃圾處置費征收營業稅問題的批復》(國稅函［2005］1128號)中明確規定,單位和個人提供的垃圾處置勞務不屬于營業稅應稅勞務,對其處置垃圾取得的垃圾處置費,不征收營業稅。處置垃圾不征收營業稅的范圍包括垃圾的收集、中轉運輸、焚燒、填埋等。

6印花稅

(1)在稅目稅率表中,沒有列舉與物業費相關的服務項目,因此物業費不屬于印花稅征稅范圍。

(2)業主與物管公司簽訂的委托代理租賃房屋合同,不屬于應稅憑證,不貼印花。根據《關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》(國稅發［1991］155號)第十四條：“代理單位與委托單位之間簽訂的委托代理合同,凡僅明確代理事項、權限和責任的,不屬于應稅憑證,不貼印花。”

7增值稅

改制企業的自產暖氣向本企業職工供暖,屬于《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定的應視同銷售情形中的“將自產、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費”,那么該視同銷售收入是否可以免征增值稅呢？根據財稅［2009］11號文件規定,免征增值稅的采暖費收入包括供熱企業直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費。筆者認為,在這部分暖氣視同銷售的情況下,應視同向職工收取了采暖費,予以免征增值稅,但是需要與當地的稅務部門認真溝通。

以上是筆者個人在工作中歸納的稅收優惠政策,僅供參考。各省市針對本地實際情況還會有一些補充政策,符合減免稅條件的物業管理公司,應及時向主管稅務機關辦理減免稅相關手續,享受稅收優惠。

參考文獻：

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［2］衛祥云貝庸企改革看體制機制的創新［J］敝泄市場,2011（50）．數字營銷數字營銷