房地產項目建設管理常見問題及完善策略

喬戰斌

【摘要】本文從探討房地產項目建設管理的基本內容出發，詳細闡述了房地產項目建設管理的特點和重要性。接著筆者又深入分析了新時期房地產項目建設管理中的種種問題和不足之處。最后，結合自身多年工作研究經驗，筆者提出了關于現階段房地產項目建設管理的完善性策略。

【關鍵詞】房地產項目建設管理 現狀 問題 完善性策略

一、房地產項目建設管理概述

房地產項目建設管理內容包含很多，有項目設計管理、質量管理、項目成本與進度，還有資料、合同、安全以及一些配套管理等。項目建設管理好壞，將影響項目的最終成本。當前項目建設管理具有以下主要特征：一是有明確的目標，對于房地產開發項目來講，項目建設管理具有非常明確的目標，在項目管理過程中，總目標一直都是中心點。從這層意義來講，項目建設管理也是目標管理，也就是在一定的時間內，保證高效的完成項目目標。二是實行項目經理負責制度，這是由房地產開發項目所具有的系統性與復雜性而決定的。盡管每個方面的專業人士都有必要參與，但是，決策權一定要是集中性的，不然的話就會導致互相扯皮現象發生，造成低下的工作效率。三是對保證系統要有充分的授權，一個項目管理得以成功就一定要有適度的授權，這樣才能使系統順暢運轉得以切實保證，若僅僅是給項目經理一個所謂的稱呼，而沒有真正的授權，同樣會影響項目管理的成敗。

二、當前房地產項目建設管理中常見問題與不足

第一，項目前期問題，主要是在前期沒有對市場需求及特點作深入分析研究，將會給項目后期建設管理帶來較大影響。對市場沒有充分的研究，決策慢而影響效率。因為項目不具有一定的可行性，也沒有研究報告，就會導致項目的規劃設計一直拖延下去，就算有了多方案的規劃設計，因為不充分的市場研究，也不會有明確的標準，導致項目決策效率低下。有很多開發商的領導一直在找市場變化的原因，對前期的項目研究沒有給予足夠重視，造成決策太慢，對項目的時間與時機都是一種浪費。

第二，施工圖設計文件供應太慢，變更也比較多。因為在市場研究時期工作過于粗糙，規范性不強，項目投資決策時期的問題就一直拖延下來，一直到決策時期再進行處理，原本是設計師的工作，卻受到了開發商太多的限制和干預，所以造成工程項目建設管理過程中提供施工圖等技術文件太慢，建設過程中還會產生很多的設計變更。項目設計沒有足夠的資源整合會給項目設計文件的質量帶來一定的影響，除此之外，還會影響到供應的時間與工程的內容，這對項目管理也會造成嚴重的影響。比如在房地產開發項目建設中，景觀園林工程是一項重要內容。在開發建設的過程中，因為沒有對景觀設計的資源進行充分的整合，景觀設計工作滯后不前，景觀與小區也非常的不協調，并且，景觀工程的實施也非常滯后，并不具有現實美化環境和促銷的意義，經常的改動，給項目的建設帶來一定的制約。現代的開發項目從樣板房到公共部分都離不開精裝，有的還需要精裝交房過渡。由于沒有明確交付的標準，建筑細部的設計也不是很到位，裝修設計非常滯后，后期裝修的時候一般是非常倉促，導致很多工程都無法確定外立面裝飾與窗型。

第三，簽訂工程施工承包合同不夠嚴密，項目在收尾時期出現交叉作業，發包工程內容以及接口都沒有清楚的界定，沒有真正的把工程的收尾工作重視起來，加大了分包工程項目管理的難度。如今的工程管理，特別是對于高層建筑以及大型的小區開發建設后期來講，分包工程的施工企業與單位工程總承包施工企業之間的配合是非常重要的，但現在他們之間的矛盾越來越明顯，這也是在房地產開發項目建設管理中一項非常難的工作內容。

第四，供方資源沒有進行足夠有效的整合工作，不具備與供方誠信合作的意識，這對項目的管理帶來一定的影響。在社會資源中開發商是其中的組織者，調動者與整合者。對房地產工程項目管理者來講，勘察設計單位的工作就是完成工程的勘察設計工作，多個施工單位建設出了工程的實物，并且現場工程的四控工作也是由監理單位來進行實施的，工程建設過程中所使用的材料、設備，在工程建設實施時期開發商與設備供應商間就是需方與供方的合作關系，也就是甲方與乙方的關系，所以，整合供方資源對于工程項目管理來講是非常重要的，也是房地產項目管理中一項非常重要的工作內容。

三、現階段房地產項目管理完善性策略分析

一是建立健全項目經理部，做好項目開發安排。選拔一位精通項目開發工作的、具有管理能力的人擔任項目經理，并選派投資、設計、合約、營銷、采購、工程等作為項目經理部組成人員，共同組成一個公司領導下的、以項目經理為中心的、決策能力好、執行能力強的項目經理部。明確項目部成員的責、權、利，做好任務分工、工作流程、將各項工作落到實處。公司各相關部門要配合好項目管理工作。

二是做好進度控制。進度控制的目標是確保實現項目開發建設的總工期。這就要求編制好網絡進度計劃，控制好關鍵工作和關鍵路線，提前或按期實現節點工期目標。首先，要了解完成項目各階段工作所需的時間，制訂項目總進度計劃、控制性節點進度計劃、操作性進度計劃。其次，要通過精細安排、狠抓落實，控制好辦理可行性研究、設計圖紙、規劃許可證、施工許可證、項目開工、樓房預售、竣工交樓等關鍵工作的工期目標。

三是嚴格質量控制，控制目標是要滿足設計圖紙、規范、規定及業主方質量要求，質量目標包括項目決策、設計、招標、施工、材料等各方面。所以應當建立好質量控制體系，采取全面、全過程、全員的三全質量管理，事前、事中、事后三階段質量管理。

四是嚴格投資控制，對目標的控制就是對項目投資的減少，項目總投資是由多項內容組成的，包括土地的成本、前期開發的成本、建筑安裝施工的成本、財務成本、營銷成本以及管理成本，還有有關的稅費等。為了使項目的總投資得到減少，把住房性價比提高上去，許多房地產公司都用了快速開發與銷售的模式。投資控制的內容有投資回報率、投資概算以及回收期，工程預算及審批工程的進度款，除此之外，還有銷售價格的制定、完工結算的審查等項工作。只有對市場銷售項目進行適當的開發，對各部分成本進行嚴格的控制，才能做好總成本的控制，為了使項目目標得以實現，一定要對定價進行精心合理的計算，并及時完成銷售任務。

五是抓好合同管理，合同管理的目的在于合同的履行得到保證，避免一些爭議與索賠的事件發生。在項目管理中合同是一項重要的依據，房地產開發企業一定要建立完善、嚴密的合同體系，才能避免合同風險。項目管理人員對合同文件要熟悉，對于合同的細節要進行全面的研究，對合同的關鍵條款要進行掌握，對于存在的漏洞要進行完善，開發公司應該聘請具有資質的律師，只要是涉及簽訂的合同，都要與專業律師進行溝通，要保證沒有任何漏洞。對于承包商履行合同也要嚴格的督促，才能對合同中引起的爭議與索賠起到預防的作用。

四、結束語

總而言之房地產開發項目管理工作具有一定的復雜性，不但要做到主次分明，還要有側重點之分，同時，要進行協調性的推進，不但要對統籌全局，還要對細節進行重視。要想把房地產開發項目管理工作做好，就要把項目管理水平以及管理人員的素質提高上去。

參考文獻

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